Dự án bất động sản thế chấp ngân hàng: Hiểu sao cho đúng?

Liên quan đến vấn đề này, sáng 22-9, Tạp chí Bất động sản Cafeland đã tổ chức toạ đàm “Dự án bất động sản thế chấp ngân hàng: Hiểu sao cho đúng”. Tham dự buổi tọa đàm, các khách mời đã có dịp đánh giá sâu hơn về những ảnh hưởng của việc công bố thông tin dự án thế chấp trong thời gian qua đến hoạt động giao dịch trên thị trường bất động sản và tâm lý của nhà đầu tư cũng như kiến nghị cách công bố thông tin làm sao rõ ràng hơn để tránh ảnh hưởng đến tâm lý chung của khách hàng cũng như các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản.

Thông tin các dự án thế chấp là cần thiết

Các khách mời tại buổi tọa đàm đều đánh giá việc công bố thông tin các dự án bất động sản đang thế chấp tại các tổ chức tín dụng là cần thiết để giúp thị trường được minh bạch. Ông Phạm Ngọc Liên, Giám đốc Văn phòng đăng ký đất đai TP. Hồ Chí Minh (thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường) cho biết: Cách đây khoảng 2 tháng có sự kiện của dự án Harmona Tân Bình. Ngay khi sự việc xảy ra, chúng tôi được thành phố giao xử lý vụ việc nhằm bảo vệ quyền lợi người mua nhà và các bên liên quan, sau đó báo cáo thành phố để không xảy ra những câu chuyện tương tự như Harmona. Khi sự việc xảy ra, chúng tôi có tiếp xúc với ban quản trị chung cư thì những người mua nhà cho biết có rất ít thông tin khi mua nhà, chủ yếu tiếp cận thông tin từ chủ đầu tư là chính. Người mua cũng muốn tìm hiểu thông tin nhưng không biết tìm hiểu ở đâu. Vì thế, Sở Tài nguyên và Môi trường nhìn thấy yêu cầu bức thiết của người mua nhà là minh bạch thông tin.

Toàn cảnh buổi tọa đàm

Liên quan tới vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) cho rằng, danh sách công bố dự án thế chấp bước đầu vừa qua của Sở Tài nguyên và Môi trường TP. Hồ Chí Minh vẫn chưa công bố thông tin đầy đủ về việc chủ đầu tư vừa công bố thế chấp tài sản hình thành trong tương lai, vừa thế chấp quyền tài sản. Hiện nay, người tiêu dùng đang đứng trước rủi ro lớn nên việc minh bạch thông tin là cấp bách. Tuy nhiên phải nhìn nhận là việc công bố thông tin vừa rồi cũng có nhược điểm, chẳng hạn khách hàng của chủ đầu tư có tên trong danh sách thế chấp nhưng doanh nghiệp đó không thế chấp. Hay danh sách không cập nhật theo thời gian thực, ví như ngày hôm nay công bố mà trước đó đã có đơn vị đã rút thế chấp. Hoặc có những doanh nghiệp họ thế chấp là giữ tại sản đó lại chứ không phải dự án bị thế chấp. Theo tôi, chúng ta phải cố gắng làm rõ thêm thông tin là mục đích thế chấp dự án là để làm gì. Chẳng hạn Công ty Gia Hòa không thế chấp nhưng khi bán cho khách hàng phải có điều kiện là thế chấp ngân hàng để có bảo lãnh của ngân hàng trước khi bán.

Thông tin về việc công bố các dự án thế chấp tại các tổ chức tín dụng là cần thiết, ông Nguyễn Khánh Hưng, Giám đốc điều hành Tập đoàn Đất Xanh cho biết, việc công bố dự án thế chấp rất bình thường. Tuy nhiên, về vấn đề công bố của Sở Tài nguyên vf Môi Trường, tôi thấy chưa đầy đủ, có những trường hợp đã giải chấp nhưng vẫn chưa được cập nhật và những trường hợp thế chấp tài sản riêng của mình không ảnh hưởng đến người mua nhà nhưng sở vẫn công bố. Vì vậy, tôi kiến nghị các cơ quan nên giải quyết làm sao để công bố thông tin cho đầy đủ. Một thị trường có vài trăm doanh ngiệp nhưng chỉ công bố vài chục doanh nghiệp thì chưa ổn lắm. Nên lấy thêm một vài đầu mối nữa đảm bảo người dân được biết và công bố tiếp luôn để minh bạch thông tin.

Nhiều hình thức thế chấp

Liên quan đến việc các dự án thế chấp ngân hàng, TS. Nguyễn Trí Hiếu, Chuyên gia kinh tế cho biết, hệ thống tài chính hiện nay cho phép chủ đầu tư huy động vốn để phục vụ dự án. Họ huy động tiền từ ngân hàng, từ dân chúng để tài trợ cho dự án. Đây là bất cập lớn trong hệ thống tài chính Việt Nam. Trong khi đó ở Mỹ, các nhà kinh doanh bất động sản nếu muốn vay vốn để hoàn thành dự án thì phải đến ngân hàng và chỉ có ngân hàng mới có thẩm quyền nhận tài sản thế chấp là dự án đó. Dân chúng thì bỏ tiền vào mua căn hộ. Tiền đó gọi là tiền cọc và tài khoản được phong tỏa. Sau khi hoàn thành thì tiền đó được trao cho nhà đầu tư. Không có chuyện chủ đầu tư tay trái thì huy động tiền ngân hàng, tay phải huy động của dân. Câu chuyện Hamona, tôi không hiểu dòng tiền sử dụng như thế nào, nhưng tiền của người dân có thể đã được dùng trả cho ngân hàng, tiền không được giải chấp nên bị ngân hàng “siết” nhà. Làm sao phải bảo đảm cho quyền lợi của người dân? Trong tình trạng hiện tại, theo tôi người dân bị đưa vào tình trạng bất khả kháng là một nhà đầu tư trong khi họ chỉ là người mua nhà. Hệ thống tài chính hiện đã biến họ thành nhà đầu tư bất đắc dĩ và rủi rõ là ngoài ý muốn.

Bên cạnh đó, ông Hiếu cho rằng việc cho phép chủ đầu tư tay trái thì huy động tiền ngân hàng, tay phải huy động của dân để đầu tư dự án tiềm ẩn nhiều rủi ro. Vì thực tế có hai loại thế chấp bất động sản, một là thế chấp tài sản hình thành trong tương lai (thế chấp trực tiếp). Loại thứ hai là thế chấp gián tiếp, có một bên thứ ba thế chấp và bảo lãnh cho chủ đầu tư tại ngân hàng. Mối quan hệ của bên thứ ba với chủ đầu tư có thể có mối quan hệ thương mại nào đó. Chúng ta hiện nay vẫn chưa phân biệt được hai loại thế chấp trực tiếp và gián tiếp. Cuối cùng thiệt hại vẫn là người mua nhà.

Đại biểu khách mời nhận hoa từ Ban tổ chức buổi tọa đàm

Dưới góc độ quản lý nhà nước về lĩnh vực ngân hàng, TS. Nguyễn Xuân Bắc, Trưởng phòng Tín dụng ngành Công nghiệp và xây dựng, Vụ Tín dụng Ngân hàng Nhà nước cho biết: “Hiện nay quan sát cho thấy Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội cũng có công bố này. Điểm chung là ở Thông tư 09 liên tịch giữa Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường yêu cầu Sở Tài nguyên và Môi trường các tỉnh/thành đăng thông tin trên website của sở. Tôi nghĩ hoạt động này không chỉ diễn ra tại TP. Hồ Chí Minh, Hà Nội mà rộng khắp trên cả nước trong thời gian tới. Do đó, hoạt động công bố như vậy sẽ phổ biến hơn và không có gì bất thường. Theo đó, người dân cũng sẽ đón nhận thông tin kịp thời hơn. Theo quy định hiện nay, tại điều 3 Thông tư 26/2015-NHNN, nguyên tắc thế chấp là chủ đầu tư được thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai để xây dựng dự án đó”.

Liên quan tới việc minh bạch thị trường bất động sản, ông Lương Sĩ Khoa, Phó Chủ tịch Hội đồng quản trị An Gia Investment cũng đồng tình với việc doanh nghiệp chủ động công bố thông tin. Tuy nhiên, cũng có một số doanh nghiệp vì một số lý do mà không muốn chủ động trong việc công bố này. Do đó, chúng ta cần có một bộ tiêu chí, những điểm nào cần phải công bố để doanh nghiệp dựa vào đó để cung cấp thông tin. Đây là cách để tạo niềm tin cho người mua nhà và họ an tâm hơn.

Liên quan tới vấn đề này, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu cho biết, “Luật quy định là doanh nghiệp phải công bố thông tin. Doanh nghiệp lên sàn thì còn chịu áp lực bắt buộc theo doanh nghiệp niêm yết nhiều hơn doanh nghiệp chưa lên sàn. Dù trong Luật Kinh doanh nhà ở thì nghĩa vụ cung cấp thông tin là bắt buộc, nhưng cơ quan nhà nước cũng nên phải tham gia vào. Bởi hiện tại nghĩa vụ cung cấp thông tin vẫn mang tính thụ động nhiều hơn là chủ động. Nhưng việc chủ động cung cấp thông tin thì lại có bất cập là mỗi đợt công bố cách nhau xa quá. Theo tôi thì vẫn nên theo hướng cơ quan nhà nước phải tham gia công bố thông tin”.

Thời gian tới, khi Sở Tài nguyên và Môi trường TP. Hồ Chí Minh chuẩn bị công bố danh sách các dự án thế chấp đợt 2, đơn vị này cần có lộ trình phù hợp để thông tin khi công bố không gây tâm lý hoang mang cho nhà đầu tư, không gây ức chế cho các doanh nghiệp đang hoạt động trong lĩnh vực bất động sản.

Lại Hùng