Dự án Golden Center City 4: Mang cả đất công cho thuê phân lô bán nền

Kim Oanh Group có đang lừa dối khách hàng?

Theo đó, dự án được giới thiệu có tên thương mại là Dự án khu đô thị thương mại Golden Center City 4 có vị trí tại đường Điều Xiển, phường Tân Hoà, TP. Biên Hoà (Đồng Nai). Dự án có quy mô 2,8ha được chia ra làm 198 sản phẩm đất nền, với diện tích từ 70m² – 100m². Chủ đầu tư là Công ty Cổ phần Đồng Nai, hợp tác đầu tư là Công ty Cổ phần Đầu tư và phát triển Thuận Lợi. Phân phối độc quyền là Công ty Cổ phần dịch vụ thương mại và xây dựng Địa ốc Kim Oanh Real (Kim Oanh Group).

Vào thời điểm nửa cuối năm 2019, Dự án Golden Center City 4 được giới thiệu là đất vàng của trung tâm TP. Biên Hoà. Dự án thời điểm tháng 07/2019 gần như đã thi công hạ tầng gồm hệ thống đường trục chính thảm nhựa và các đường nhánh gần như hoàn chỉnh, hệ thống vỉa hè, cống thoát được cũng được hoàn thiện phần lớn, các lô đất đã được lên sơ đồ và cắm cọc bê tông phân mốc. Tuy nhiên, không hiểu vì lý do gì thời điểm cuối tháng 11/2019, ghi nhận của phóng viên Báo Kinh tế nông thôn, toàn bộ hệ thống hạ tầng được đầu tư xây dựng này đã được máy xúc tiến hành cào, xới để trả về hiện trạng ban đầu.

Trong vai một khách hàng muốn tìm mua nền đất tại dự án được giới thiệu này, phóng viên được chuyên viên tư vấn của Kim Oanh Group “thao thao bất tuyệt” giới thiệu về dự án. Theo lời giới thiệu, hiện dự án đã được bán gần hết, chỉ còn hơn chục lô chưa bán. Với mức giá bán ở trục đường nhỏ là 24 triệu/m², trục đường lớn 30 triệu/m². Giá bán trên được giới thiệu đã bao gồm hết toàn bộ các khoản thuế, giấy phép xây dựng và bản vẽ thiết kế nhà. Về hạ tầng thì đường giao thông, cây xanh, điện âm, nước máy thuỷ cục…..

Tiếp tục tìm hiểu, được biết hợp đồng mà chuyên viên tư vấn cho khách hàng tham khảo thay vì là bộ hợp đồng mua bán đất thực chất là 1 hợp đồng cho vay, 1 biên bản ghi nhớ (giữ quyền ưu tiên nhận chuyển nhượng lô đất và 1 giấy xác nhận (các khoản triết khấu ưu đãi), 1 bản vẽ mặt bằng phân lô (chỉ đóng dấu treo của doanh nghiệp) được giao kết giữa Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Thuận Lợi với một cá nhân.

Liên quan đến việc huy động vốn trái phép và rủi ro khách hàng có thể gặp phải khi mua đất tại những dự án này. Dưới góc độ pháp lý, trước khi bán, cho thuê, mua nhà ở hình thành trong tương lại, chủ đầu tư phải có văn bản cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê, mua.

Trong trường hợp, chủ đầu tư huy động vốn khi chưa đủ điều kiện, khách hàng sẽ là người chịu thiệt như chiếm dụng vốn, dự án chậm so với tiến độ, nếu dự án bị dừng hoạt động thì nguồn vốn của khách hàng sẽ phải nằm chết theo dự án.

Đem đất cho thuê để “xẻ lô, bán nền”, vi phạm nghiêm trọng?

Khu đất có diện tích 2,8ha được Kim Oanh Group giới thiệu dự án Golden Center City 4 theo tìm hiểu có nguồn gốc được UBND tỉnh Đồng Nai giao Công ty Liên hiệp Dầu thực vật Đồng Nai để xây dựng văn phòng làm việc và các công trình phụ trợ. Sau đó, Công ty Liên hiệp Dầu thực vật Đồng Nai sáp nhập vào Công ty Dầu thực vật Hương liệu Mỹ phẩm Việt Nam. Năm 2005, tài sản trên đất được chuyển nhượng và chuyển giao quyền thuê đất cho Công ty cổ phần Đồng Nai.

Tiếp đến, năm 2013 tỉnh Đồng Nai công nhận kết quả rà soát và kê khai tình hình sử dụng đất của Công ty cổ phần Đồng Nai để sử dụng vào mục đích đất sản xuất, kinh doanh với diện tích 28.459,4 m² và hình thức thuê đất trả tiền hàng năm, thời hạn sử dụng đất đến ngày 31/12/2015.

Sau đó, Công ty cổ phần Đồng Nai được UBND tỉnh Đồng Nai chấp thuận được tiếp tục sử dụng đất đến ngày 31/12/2017 để tạo điều kiện di dời Nhà máy sản xuất đồ gỗ do không phù hợp quy hoạch. Sau đó, doanh nghiệp này tiếp tục được gia hạn thuê đất đến ngày 31/12/2019.

Như vậy, dự án Golden Center City 4 được Kim Oanh Group chia lô để rao bán được gia hạn thời gian để sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh với thời hạn đến ngày 31/12/2017 và đến nay đã hết hạn. Việc Công ty Cổ phần Đồng Nai được gia hạn sử dụng đất tới 31/12/2019 để hỗ trợ cho doanh nghiệp này thực hiện thủ tục đầu tư dự án khu dân cư theo quy hoạch là việc chưa phù hợp với quy định của Luật Đất đai.

Việc doanh nghiệp tự ý đưa đất có mục đích sản xuất công nghiệp, kinh doanh để triển khai xây dựng hạ tầng khu dân cư, phân lô bán nền đất ở đô thị khi chưa được cơ quan thẩm quyền cấp phép là vi phạm các quy định của pháp luật về đất đai và xây dựng.

Liên quan đến vấn đề này, theo Luật Đất đai năm 2013, sẽ có 2 hình thức Nhà nước giao đất cho doanh nghiệp là dự án bất động sản, cụ thể:

Thứ nhất, Nhà nước giao đất cho doanh nghiệp có thu tiền sử dụng đất. Ở hình thức này cơ quan nhà nước có thẩm quyền ra quyết định thu hồi đất, doanh nghiệp thực hiện dự án tạm ứng tiền bồi thường giải phóng mặt bằng để nhà nước chi trả tiền đền bù, sau đó thực hiện các bước thủ tục pháp lý khác của dự án. Hoặc doanh nghiệp có quỹ đất đang còn thời hạn sử dụng và phù hợp với quy hoạch đất ở xin chuyển hình thức sử dụng đất từ các mục đích khác sang đất ở lâu dài. Thứ hai, Nhà nước có quỹ đất sạch sẽ đem ra tiến hành đấu giá.

Chiếu theo các quy định của pháp luật, Dự án Golden Center City 4 buộc phải được mang ra đấu giá. Nguyên nhân, khu đất 2,8ha này thuộc khu đất của Nhà nước cho doanh nghiệp thuê với mục đích sản xuất công nghiệp, kinh doanh theo hình thức trả tiền hàng năm. Đặc biệt, thời hạn cho thuê đất đã hết. Theo quy định trong trường hợp này nhà nước sẽ phải ra quyết định thu hồi và tiến hành đấu giá đất. Hiểu một cách đơn giản, khu đất 2,8ha là đất công được cho thuê.

Một thông tin khác liên quan từ Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đồng Nai, hiện khu đất 2,8ha được UBND tỉnh Đồng Nai cho Công ty Cổ phần Đồng Nai thuê. Khu đất 2,8ha được giới thiệu có dự án Golden Center City 4 cũng chưa được UBND tỉnh Đồng Nai cấp Quyết định chủ trương đầu tư và cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất để thực hiện Dự án khu dân cư. Đồng thời, Công ty Cổ phần Đồng Nai chưa đủ điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà ở theo quy định.