Dự án Hoà Lân có Quyết định Kháng nghị giám đốc thẩm: Huỷ các bản án cũ để giải quyết lại?

 Sử dụng Chứng thư hết hạn, vi phạm nguyên tắc thẩm định giá tài sản đấu giá

Trong thời gian từ năm 2001-2007, Công ty Thiên Phú có vay của ngân hàng (NH) số tiền 305 tỷ đồng và 18.643,3 lượng vàng để thực hiện dự án Hoà Lân (vị trí tại Thuận Giao, Thuận An, Bình Dương) tổng diện tích là 490.765,1 m² . Trong đó có 243,912 m² Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất và 246.853,1 m² đất Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất.

Tuy nhiên, do biến động thị trường dự án không thể triển khai dẫn đến việc không trả được nợ vay dẫn đến phát sinh nợ xấu vào năm 2008. Tiếp đó, đến ngày 17/4/2015, Công ty Thiên Phú và NH có ký biên bản thoả thuận đồng ý giao dự án Hoà Lân cho phía NH toàn quyền đấu giá tài sản thế chấp để thu hồi nợ. Từ đây, nhiều dấu hiệu sai phạm liên quan đến việc đấu giá dự án Hoà Lân như vi phạm trong việc cho Công ty Kim Oanh chậm thanh toán, sử dụng Chứng thư hết hạn, vi phạm nguyên tắc thẩm định giá, xác định diện tích đưa ra bán đấu giá bị thiếu so với thực tế, không kiểm tra tính chính xác thông tin giảm giá của ngân hàng……

Cụ thể, việc đấu giá sử dụng Chứng thư hết hạn, vi phạm nguyên tắc thẩm định giá tài sản đấu giá. Theo đó, phía ngân hàng đã thực hiện 2 lần thẩm định giá dự án Hoà Lân theo các Chứng thư thẩm định số 403/2015/CT-Valuco ngày 12/5/2015 của Công ty Quốc tế (Valuco) thẩm định giá tài sản là quyền sử dụng đất 490.486,9 m² của dự án Hoà Lân tại thời điểm tháng 5.2015 là 1.467,7 tỷ đồng (có giá trị 6 tháng hết hạn ngày 12/11/2015) và Chứng thư số 246/CT-THM ngày 19/4/2016 của Công ty Thế Hệ Mới thẩm định giá tài sản là quyền sử dụng đất 494.047,1 m² của dự án Hoà Lân tại thời điểm tháng 4/2016 là hơn 1.238,3 tỷ đồng (có giá trị 6 tháng hết hạn ngày 19/10/2016).

Sau 8 lần đấu giá đều sử dụng Chứng thư số 403 nhưng không thành công phía NH lại sử dụng Chứng thứ số 246 cho lần đấu giá thứ 9 cho đến khi đấu giá thành công. Tuy nhiên, Chứng thư số 246 đã hết hạn sử dụng và vi phạm nguyên tắc định giá đất.

Cụ thể, Chứng thư số 246 đã hết hiệu lực ngày 19/10/2016 nhưng NH và Công ty Nam Sài Gòn vẫn sử dụng chứng thư này làm cơ sở giảm giá khởi điểm xuống còn 963 tỷ đồng cho lần đấu giá thành ngày 25/5/2017 đã vi phạm Điều 32 Luật Đấu giá và Thông tư 28 của Bộ Tài chính quy định về xác định thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá là 6 tháng.

Liên quan việc này, Chứng thư số 246 vi phạm nguyên tắc định giá đất. Cụ thể,  dự án Hoà Lân có tổng diện tích là 494.047,1 m² (trong đó chia ra đất nhà ở, đất trung tâm thương mại, đất công trình công cộng). Đơn giá đất dự án Hoà Lân được Sở Tài chính Bình Dương xác định là 6.864.000 đ/m² đối với vị trí 1.  2.691.000 đ/m² và 2.421.000 đ/m² đối với vị trí 2; 1.885.000 đ/m² và 1.696.500 đ/m² đối với vị trí 3; 1.170.000 đ/m² và 1.300.000 đ/m² đối với vị trí 4.

Kháng nghị cũng nêu rõ, để xác định giá trị khu đất phải căn cứ vào từng vị trí đất cũng như mục đích sử dụng của từng loại đất để áp dụng đơn giá đất tương ứng. Tuy nhiên, Chứng thư số 246 đã xác định toàn bộ diện tích của dự án Hoà Lân là “đất ở đô thị” nhưng lại áp dụng đơn giá rất thấp chỉ 2.506.457 đ/m² cho ra giá thẩm định hơn 1.238,3 tỷ đồng vi phạm nguyên tắc định giá đất được quy định tại Điều 113 của Luật Đất đai và không phù hợp với thực tế khi dự án Hoà Lân có vị trí tiếp giáp với 3 mặt tiền đường, đi lại giao thông thuận tiện….

Vi phạm trong việc cho Công ty Kim Oanh chậm thanh toán

Quyết định Kháng nghị giám đốc thẩm của VKSNDCC cũng chỉ rõ sau khi đấu giá thành ngày 25/5/2017(Bên trúng đấu giá là Công ty cổ phần xây dựng A Đông Hải – nay là Công ty Kim Oanh), các bên có ký hợp đồng trong đó quy định thời hạn 45 ngày làm việc bên trúng đấu giá phải thanh toán toàn bộ số tiền trúng đấu giá tài sản. Tuy nhiên, sau khi trúng đấu giá, Công ty Kim Oanh nhiều lần liên tục vi phạm cam kết nghĩa vụ thanh toán kéo dài trong thời gian 2 năm, đến ngày 21/5/2019 mới thanh toán đủ số tiền. “Lẽ ra trong trường hợp này, ngân hàng phải áp dụng Điều 17 Quy chế đấu giá để hủy kết quả đấu giá vô điều kiện, không hoàn lại số tiền mà bên vi phạm đã thanh toán, buộc bồi thường thiệt hại,..., nhưng ngân hàng đã nhân nhượng, cố tình bao che vi phạm và không có biện pháp xử lý quyết liệt đối với Công ty Kim Oanh là vi phạm quy chế đấu giá, thông báo đấu giá và quy định ban đầu của ngân hàng đưa ra tại công văn số 196/NHNoCL-TD ngày 28/4/2017, làm ảnh hưởng đến việc thu hồi nợ xấu của ngân hàng cũng như quyền lợi của Nhà nước”, quyết định kháng nghị nêu rõ.

Cùng với đó, Chứng thư số 0073.09/20/CT.VTC ngày 14/9/2020 của Công ty CP Thẩm định VTC đã thẩm định Dự án Hoà Lân tại Thời điểm tháng tháng 3/2017 có giá hơn 2.764,1 tỷ đồng. Do đó, trong trường hợp này Nhà nước đã bị thất thoát 1.313,7 tỷ đồng. “Xác định diện tích đất 490.765,1 m² đưa ra bán đấu giá thiếu 8.452 m² so với diện tích thực tế. Khi ngân hàng ký hợp đồng bán đấu giá tài sản cho Công ty Kim Oanh xác định diện tích đất thực tế thiếu 8.452 m² đất so với hợp đồng”. Kháng nghị VKSNNCC nêu rõ.

Từ những vi phạm trên, Quyết định Kháng nghị của VKSNNCC tại TP. Hồ Chí Minh cho rằng, Toà án cấp sơ thẩm không làm rõ những vi phạm nghiêm trọng của Ngân hàng, Công ty Nam Sài Gòn, Công ty Thế Hệ Mới, Phòng Công chứng Thành phố Mới trong việc vi phạm vi phạm nguyên tắc khách quan, độc lập, công khai, minh bạch, công bằng trong đấu giá tài sản. Sử dụng Chứng thư hết hạn,Vi phạm Luật Công chứng, Cố tình bao che không có biện pháp xử lý quyết liệt đối với hành vi vi phạm nghĩa vụ thanh toán của đơn vị trúng đấu giá. Vi phạm điều cấm của luật trong việc thế chấp, đấu giá và chuyển nhượng là quyền sử dụng đất mà Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất.

Tòa án căn cứ kết luận thanh tra số 62/KL-TTR ngày 24/12/2018 để cho rằng những vị phạm, sai sót trong việc bán đấu giá tài sản của các bên liên quan chưa đến mức cần thiết hủy kết quả đấu giá và hợp đồng bán đấu giá tài sản là không xem xét, đánh giá chứng cứ một cách toàn diện, khách quan, bỏ lọt những vi phạm pháp luật nghiêm trọng, đồng thời cũng không đánh giá được tính chất, mức độ của những vi phạm đã xâm phạm nghiêm trọng đến lợi ích công cộng, lợi ích của Nhà nước, gây thất thoát của Nhà nước hàng ngàn tỉ đồng, kháng nghị nêu rõ.

Mặt khác, Tòa án cấp phúc thẩm chẳng những không xem xét đánh giá các vị phạm pháp luật nghiêm trọng nêu trên của bản án sơ thẩm, giữ nguyên án sơ thẩm mà còn tính sai số tiền lãi Công ty Thiên Phú phải trả ngân hàng, tổng cộng là 2.687 tỉ đồng nhưng bản án phúc thẩm chỉ xác định số tiền tổng cộng là 2.561 tỉ đồng, tức là thiếu hơn 125 tỉ đồng nên khi tuyên buộc Công ty Thiên Phú phải trả cho cho ngân hàng với số tiền hơn 1.111 tỉ đồng là không chính xác, dẫn đến việc tính án phí liên quan nghĩa vụ trả nợ cũng không chính xác. Như vậy, căn cứ khoản 2 Điều 326 BLTTDS 2015 có cơ sở để hủy toàn bộ hai bản án sơ thẩm và phúc thẩm để xét xử lại nhằm đảm bảo việc giải quyết vụ tranh chấp đúng quy định pháp luật.

Trên cở sở đó, Quyết định của VKSNDCC nêu rõ kháng nghị giám đốc thẩm đối với Bản án sơ thẩm số 99/2020/KDTM-St ngày 12/11/2020 của TAND Quận 7 và Bản án phúc thẩm số 264/2021/KDTM-PT ngày 24/3/2021 của TAND TP. Hồ Chí Minh. Đồng thời, tạm đình chỉ thi hành đối với hai bản án này.

Mặt khác, đề nghị Uỷ ban Thẩm phán TAND cấp cao tại TP. Hồ Chí Minh xét xử giám đốc thẩm theo hướng huỷ hai bản án nêu trên để giải quyết lại.