Farmstay: Mô hình “hot” với ẩn số về tính pháp lý

Thậm chí, nhiều dự án bên bán còn cam kết lợi nhuận cao sau một thời gian đầu tư để thu hút người tham gia hợp tác.

Tuy nhiên, đằng sau cam kết lợi nhuận cao là “canh bạc” lớn với danh nghĩa hợp tác đầu tư.

Mô hình thú vị

Mô hình farmstay “trồng rau nuôi gà” không chỉ là nơi cung cấp chỗ nghỉ ngơi, đây còn là hình thức homestay mang trải nghiệm sống bình yên như một người nông dân thực thụ. Loại hình du lịch farmstay (ở nông trại) đã xuất hiện từ những năm 1980 ở Italia. Đến nay, loại hình du lịch này có mặt và phát triển ở Bắc Mỹ, Úc, châu Á, trong đó có Việt Nam.

Khi đến Việt Nam, loại hình này có sự khác biệt lớn so với farmstay trên thế giới do tập trung vào hoạt động giải trí và nghỉ dưỡng hơn là trải nghiệm sản xuất và sống cùng người nông dân. Rất nhiều người cần phân biệt loại hình farmstay  với homestay thông thường. Đây là  hình thức homestay “xanh” được nhiều du khách ưa chuộng, với nhiều lợi ích đem lại cho chủ nhà và người trải nghiệm.

Địa điểm của loại hình farmstay thường xuất hiện ở những vùng có điều kiện tự nhiên ưu đãi, vùng quê hoặc vùng đồi núi do cần có diện tích đất rộng. Người chủ farmstay thường là người dân bản địa và khách du lịch có thể trực tiếp tham gia canh tác, nuôi trồng, chăn nuôi gia súc, gia cầm, trồng cây ăn quả hay rau xanh. Những sản phẩm thu hoạch được có thể sử dụng như nguyên vật liệu nấu ăn luôn. Việt Nam có nguồn tài nguyên phong phú và dồi dào, nhiều nơi có diện tích rộng, thích hợp để thực hiện loại hình này.

Phân khúc thị trường rộng lớn

Đối tượng có mong muốn trải nghiệm cuộc sống ở farmstay khá rộng, đặc biệt là khách quốc tế, do nhu cầu muốn tìm hiểu văn hóa đặc sắc tại các vùng quê Việt Nam. Họ có thể là học sinh, sinh viên, các cặp đôi, gia đình đang sinh sống trong thành phố ồn ào náo nhiệt, và người cao tuổi muốn nghỉ dưỡng. Nhiều đối tượng khách trong số ấy có khả năng chi trả cao hơn so với những hình thức homestay thông thường, do họ muốn trải nghiệm một cuộc sống thật sự sạch, an toàn, chất lượng và bình dị trong mỗi kỳ nghỉ.

Theo đại diện Công ty cổ phần Tư vấn Đầu tư Sàn G7, nhiều người thích du lịch theo xu hướng dịch chuyển, muốn nghỉ ngơi thư giãn và trải nghiệm cảm giác gần gũi với thiên nhiên. Vì vậy, mô hình trang trại, nhà vườn nghỉ dưỡng khép kín có nhiều tiềm năng dù hiện tại nguồn cung vẫn còn manh mún.

Nắm bắt thị trường, Sàn G7 vừa tung ra thị trường mô hình bất động sản (BĐS) trang trại kết hợp nghỉ dưỡng Farm Stay G7, quy mô 200ha, tọa lạc tại Hồ Tràm, Bình Châu, Bà Rịa - Vũng Tàu. Theo đó, với mỗi nền đất rộng hơn 1.000m2, chủ sở hữu có chỗ xây nhà để làm homestay và có chỗ làm vườn. Khách hàng có một diện tích nhất định để trồng dưa lưới, cà chua bi, dưa hấu không hạt theo mô hình trồng rau sạch được chuyển giao công nghệ Israel và Nhật Bản, dựa trên cơ sở thỏa thuận giữa khách hàng và chủ đầu tư với nông trại đó.

Người mua được hưởng lợi nhuận lên đến 50 triệu đồng/năm từ chương trình đầu tư homestay phục vụ nghỉ dưỡng sinh thái, đồng thời thu lợi mỗi tháng từ nông sản trồng trên mảnh đất này.

Theo đại diện Sàn G7, giá chào bán xoay quanh mức 1,5-1,7 triệu đồng/m2. “Dự án có pháp lý đầy đủ, được công nhận quyền sử dụng đất, có thể đứng tên và chuyển nhượng”, vị này khẳng định.

“Gà đẻ trứng vàng”?

Mô hình đầu tư farmstay mới xuất hiện trên thị trường, nhưng đây có thực sự là hình thức đầu tư có lời và an toàn như quảng cáo không? Sản phẩm được bên bán giải thích là mô hình đầu tư sinh lợi từ việc khách hàng sở hữu nông trại và kinh doanh homestay. Tùy vào mức độ đầu tư, khách hàng sẽ được hưởng những giá trị lợi ích từ mô hình trồng rau sạch được chuyển giao công nghệ hiện đại, dựa trên cơ sở thỏa thuận giữa khách hàng và chủ đầu tư với nông trại đó.

Tại phía Bắc, có thể kể đến dự án farmstay Hoà Bình Ohara tại Kỳ Sơn (Hoà Bình). Theo giới thiệu, đầu tư đất vườn farmstay này 3 năm sẽ có sổ đỏ, gia đình được cung cấp 15kg rau sạch/tháng, lợi nhuận cho thuê đến 50 triệu đồng/năm trong 10 năm từ chương trình đầu tư nhà gỗ phục vụ nghỉ dưỡng sinh thái và 15 đêm nghỉ dưỡng. Diện tích mảnh đất hơn 150m2, giá 390 triệu đồng. Chủ đầu tư còn cam kết nếu không hỗ trợ làm sổ đỏ được sẽ mua lại bằng mức 124% giá ban đầu.

Ngoài dự án này, một số môi giới BĐS cũng chào mời nhà đầu tư các dự án farmstay khác, chủ yếu được triển khai trên địa bàn tỉnh Hoà Bình – nơi được đánh giá có đủ quỹ đất làm mô hình farmstay và khoảng cách với Hà Nội cũng không xa.

Theo lãnh đạo một công ty đầu tư BĐS tại Hà Nội, mô hình farmstay mới xuất hiện trên thị trường theo xu hướng BĐS nghỉ dưỡng sinh thái. Đây là sản phẩm còn mới nên chưa được kiểm nghiệm về cách thức vận hành, tỷ suất sinh lời. Điều mà chủ đầu tư cam kết cũng chưa thể có bằng chứng kiểm nghiệm vì mô hình này là BĐS nghỉ dưỡng, mà lại nằm trên đất nông nghiệp, lâm nghiệp, nên có thể chưa khẳng định được farmstay có được cấp sổ đỏ hay không?

Như vậy, với những thông tin trên thì rủi ro pháp lý có thể xảy ra cho khách hàng đằng sau thỏa thuận hợp tác quản lý của chủ đầu tư và cam kết lợi nhuận.

Tại một hội thảo về BĐS nghỉ dưỡng gần đây, ông Michael Piro, Giám đốc điều hành Indochina Capital, cho rằng, những lời hứa hẹn lợi nhuận 8-12%/năm với BĐS nghỉ dưỡng là không tưởng, không ai trên thế giới dám đưa ra mức lợi nhuận như vậy.

Thiếu tính pháp lý

Lãnh đạo một doanh nghiệp BĐS ở TP.Hồ Chí Minh cho rằng, với tính chất đa phần là đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, làm trang trại kết hợp nghỉ dưỡng thì tính pháp lý khó được đảm bảo. Phần đất nhà đầu tư góp vốn để nhận thường không có sổ đỏ riêng, mà chỉ có hợp đồng và cam kết thời hạn làm được sổ nhưng chẳng có gì chắc chắn.

Theo giám đốc một công ty BĐS tại Hà Nội, khó có thể đưa ra lời khuyên cho khách hàng có nên đầu tư hay không? Việc cam kết thu nhập giúp người mua có thu nhập thụ động nhưng cần lưu ý năng lực và kinh nghiệm của chủ đầu tư về nông nghiệp kỹ thuật cao, về tính pháp lý của dự án. Tuy nhiên, cam kết lợi nhuận cao cũng là bài toán ẩn số của người mua vì thị trường nông nghiệp rất khác biệt so với căn hộ nghỉ dưỡng (condotel).

Về giá bán, vị giám đốc này cho rằng, đa phần người mua  là để hưởng thụ, vì số vốn ban đầu bỏ ra không lớn. Hơn nữa, thực tế giá đất vườn ở những vùng ven, vùng xa vẫn còn thấp và dễ tăng giá khi hình thành cộng đồng sở hữu mô hình farmstay trong tương lai, nên khả năng tăng giá có thể đạt sau 1-3 năm khi đi vào hoạt động.

“Chính vì tính pháp lý chưa rõ ràng, nên sau vài ba năm có thể tăng giá, nhưng cũng có thể đất nằm trong quy hoạch bị thu hồi, hoặc năng lực của chủ đầu tư yếu, lúc đó người chịu thiệt chính là khách hàng”, vị này lưu ý.

GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, đánh giá, farmstay cũng chỉ là hình thức kinh tế chia sẻ, tính pháp lý chưa rõ ràng. Cũng như condotel, farmstay rất cần khung pháp lý cho mô hình kinh tế này. Tư duy của các nhà quản lý chưa có khái niệm kinh tế chia sẻ, mà chỉ hiểu như kinh tế truyền thống. Do đó, mô hình này vẫn còn đang rất mới mẻ.

“Như vậy, có thể thấy, tính pháp lý của farmstay chưa rõ ràng, sổ đỏ chưa được cấp mà chỉ có sự cam kết của chủ đầu tư về lợi nhuận, quản lý. Tôi không thể có lời khuyên cho khách hàng có nên đầu tư hay không? Điều trước tiên, khách hàng phải tìm hiểu chủ đầu tư có uy tín, năng lực không? Lợi nhuận ra sao, đầu tư sẽ được gì và mất gì? Đây là mối quan hệ dân sự trong quan hệ thương mại”, ông Võ nói.