Giải bài toán tranh chấp chung cư

Khi Ban quản trị “lộng quyền”
Có một điểm chung tại những nơi xảy ra tranh chấp chung cư khi chủ đầu tư không tìm được tiếng nói chung với Ban quản trị (BQT). Mặc dù BQT là tổ chức đại diện cho tiếng nói của cư dân, nhưng không phải lúc nào Ban quản trị cũng đúng. Thậm chí, tại nhiều chung cư, BQT còn bị cư dân tố “lộng quyền”.

Tại Chung cư An Bình (Bình Dương), nhiều cư dân đã tố cáo lên công an việc ông Nguyễn Tri Cư – Trưởng BQT chung cư không minh bạch trong chi tiêu. Mới đây nhất, ông này còn ôm hàng chục triệu đồng tiền thu được từ cư dân lặn mất tăm.

Nhiều cư dân ở chung cư đang sống trong bất an vì thường xuyên xảy ra tranh chấp

Chung cư Bàu Cát 2 (quận Tân Bình), xung đột giữa cư dân với BQT, giữa BQT cũ với BQT mới cũng khá căng thẳng. Mới đây, khi đơn vị trúng thầu công ty Địa ốc Sài Gòn đến tiếp nhận và vận hành tòa nhà thì bị một nhóm khoảng 20 người ngăn cản. Nhóm người này không cho đơn vị trúng thầu tiếp quản. Theo ông Nguyễn Công Thành 60 tuổi là cư dân hiện sinh sống ở đây cho biết: “Tại chung cư đã xảy ra vụ lùm xùm xung quanh nhiệm kỳ của BQT cũ, việc này được Sở Xây dựng thanh tra toàn diện và khi có kết quả thanh tra đã bầu được BQT chung cư mới tuy nhiên khoản phí bảo trì đã được bàn giao nhưng không thể sử dụng vì tới năm 2016 mới đến kỳ hạn và sử dụng được”. Cũng theo ông Thành, việc các thành viên BQT cũ có những lời lẽ và hành động đe dọa với thành viên BQT mới là điều thường xuyên xảy ra.

Trước đó, nhiều cư dân ở lô M đã gửi đơn tố cáo BQT cũ có nhiều sai phạm trong quản lý, vận hành chung cư cũng như thu chi tài chính. Thậm chí, cư dân ở đây đã đồng loạt phản ứng, đề nghị quận Tân Bình thu hồi quyết định công nhận BQT này.

Chung cư 4S Thành Trường Lộc (quận Thủ Đức) cũng xảy ra căng thẳng giữa BQT với chủ đầu tư.  Quá bức xúc trước hành động lôi kéo cư dân của một số thành viên trong BQT, Công ty Thành Trường Lộc đã làm đơn tố cáo ngược BQT ở đây. Theo đơn tố cáo, công ty đã rơi vào tình trạng tuyệt vọng trước những việc làm vu khống ngày càng cao trào và quá đáng của nhóm người tự trang bị vũ khí tên là “đại diện cư dân chung cư” để phục vụ danh và lợi riêng.

Cụ thể, chiều 11/12/2015, đã xảy ra sự cố xô xát giữa đơn vị bảo vệ Trung Nguyên do Công ty Thành Trường Lộc thuê và BQT Chung cư 4S. Xô xát đã dẫn đến đổ máu. Vụ việc này được Trưởng BQT Chung cư 4S Trương Nhật Quang tố cáo “Chính chủ đầu tư là Công ty Thành Trường Lộc dẫn côn đồ đến đánh trọng thương cư dân… Trong đó, có cư dân Ông Phan Thế Tú (60 tuổi) bị trọng thương, chẩn đoán gãy 2 xương sườn, tràn dịch phổi, chấn thương sọ não”.

Sau đó, công an đã bắt tất cả người có liên quan, không tìm thấy hung khí bị Pháp luật nghiêm cấm như dao nhọn, mã tấu, súng đạn gì của Công ty Bảo vệ Trung Nguyên. Tuy nhiên, việc bảo vệ có hành vi côn đồ thì Công ty Trung Nguyên phải có trách nhiệm.

Với trường hợp ông Phan Thế Tú bị đánh trọng thương, gãy 2 xương sườn, tràn dịch phổi, chấn thương sọ não, Công ty Thành Trường Lộc đã cử hai thành viên trong Ban lãnh đạo thăm hỏi tại bệnh viện nhưng bị từ chối. Tuy nhiên, sau khi tự tìm hiểu tại bệnh viện, thì ông Tú mạnh khoẻ, không gãy xương, không tràn dịch phổi, không có chấn thương não, bác sỹ không yêu cầu ở lại điều trị.

Đây không phải là lần đầu tiên tranh chấp xảy ra tại chung cư Thành Trường Lộc. Nhiều cư dân sinh sống tại đây cũng không khỏi bất an. Anh T, một cư dân ở đây cho biết, cứ tranh chấp mãi như thế khiến chúng tôi không thể an cư, chỉ mong cơ quan chức năng vào cuộc sớm để làm rõ trách nhiệm của từng bên, trả lại bình yên cho chúng tôi.

Về phía Thành Trường Lộc, công ty này cũng đang liên hệ với các cơ quan chức năng để mở một cuộc điều tra ngọn ngành chi tiết, sớm khắc phục các hậu quả để các cư dân ở chung cư được trở lại với cuộc sống bình yên.

Một chung khác cũng thường xảy ra tranh chấp là chung cư Era Town (quận 7) do Công ty CP Đức Khải làm chủ đầu tư. Tại đây, có một số cư dân thường xuyên tập hợp các cư dân để đấu tranh đòi Công ty Đức Khải tổ chức hội nghị nhà chung cư và yêu cầu công ty Đức Khải bàn giao phí bảo trì chung cư. Liên quan đến nội dung này, ông Phạm Ngọc Lâm – Chủ tịch HĐQT Công ty Đức Khải cho biết, công ty đang làm thủ tục để tổ chức hội nghị nhà chung cư theo đúng quy định pháp luật cho cư dân. Sau đó, sẽ bàn giao phí bảo trì chung cư cho cư dân quản lý, sớm chấm dứt tranh chấp.

Siết lại chức năng Ban quản trị.

Trước thực trạng thường xuyên xảy ra trang chấp giữa BQT với chủ đầu tư, Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến các bộ, ngành, cơ quan liên quan và các địa phương về dự thảo quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư để thay thế Quyết định 08/2008.

Dự thảo lần này quy định khá chặt chẽ về BQT. Dự thảo xuất phát từ việc mâu thuẫn thường xuyên giữa cư dân và chủ đầu tư, thậm chí giữa cư dân với chính BQT do họ bầu lên. Một số BQT có dấu hiệu lộng quyền, không minh bạch tài chính, tự ý quyết định nhiều khoản chi tiêu gây bức xúc cho cư dân.

Theo dự thảo, mọi quyết định của BQT không được vượt quá quyền hạn quy định. Trường hợp gây thiệt hại đến quyền và lợi ích hợp pháp của các tổ chức, cá nhân thì BQT phải liên đới chịu trách nhiệm bồi thường. BQT không được ký hợp đồng thuê người lao động, không được thành lập các bộ phận trực thuộc...

Nếu BQT hoặc thành viên BQT vi phạm quy chế hoạt động hoặc quy chế chi tiêu tài chính thì có thể bị bãi miễn tùy theo mức độ vi phạm. Thậm chí nếu các hành vi vi phạm thuộc diện bị truy cứu trách nhiệm hình sự thì hội nghị nhà chung cư thống nhất đề nghị cơ quan có thẩm quyền xem xét, xử lý trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật.

Dự thảo lần này nhận được sự ủng hộ cao từ phía các cư dân và cả chủ đầu tư. Theo đánh giá của các chuyên gia, chính việc quy định chưa rõ ràng về chức năng của BQT đã dẫn đến nhiều tranh chấp không mong muốn.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh cho rằng, cần có một quy chế quản lý chung cư rõ ràng và bầu ra một BQT chung cư hoạt động hiệu quả, vì tập thể chứ không hoạt động vì những mục đích cá nhân. Luật Nhà ở cũng nên quy định rạch ròi phần sở hữu riêng, sở hữu chung để tránh tranh chấp.

Còn theo ông Nguyễn Văn Đực - Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh, để có một môi trường chung cư thực sự tốt, vai trò của một BQT có tài, có đức là vô cùng quan trọng.

Dưới góc độ pháp lý, Phó Chủ tịch Hội luật gia TP. Hồ Chí Minh, ông Nguyễn Văn Hậu cho biết, theo quy định tại Điều 71 Luật Nhà ở thì BQT nhà chung cư là người đại diện để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu và những người sử dụng trong quá trình sử dụng nhà chung cư. Và trong thời hạn không quá 12 tháng, kể từ ngày nhà chung cư được đưa vào khai thác, sử dụng, chủ đầu tư có trách nhiệm chủ trì tổ chức Hội nghị nhà chung cư để bầu BQT. Điều 12 Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư được ban hành kèm theo Quyết định 08/2008/QĐ-BXD ngày 28/5/2008 cũng quy định, BQT nhà chung cư do Hội nghị nhà chung cư đề cử và bầu. Sau đó, BQT nhà chung cư có trách nhiệm đăng ký với UBND cấp quận để được công nhận.

BQT được cư dân bầu ra, là người đại diện cho tiếng nói của cư dân nhưng không làm tròn trách nhiệm đã đành, đôi khi lại còn là nguyên nhân dẫn tới tranh chấp. Chính điều này cũng là một trong những nguyên nhân làm cho tranh chấp chung cư vẫn luôn tiềm ẩn.

Nhóm PV bất động sản