Gỡ rối trong cấp phép xây dựng

Nghị định 53 được kỳ vọng tháo gỡ những vướng mắc trong việc cấp giấy phép xây dựng

Giải quyết khó khăn trong cấp phép xây dựng

Nghị định số 53 quy định về các loại giấy tờ hợp pháp về đất đai để cấp GPXD sẽ tháo gỡ những vướng mắc trong việc cấp GPXD.

Thời gian qua, cơ quan thực hiện việc cấp phép xây dựng khó xác định loại giấy tờ nào là giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai, đặc biệt là các loại giấy tờ về đất đai được cấp trong thời kỳ chế độ cũ. Các quyết định giao đất để thực hiện dự án của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền nhưng không phải hoặc chưa thực hiện đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Các loại giấy tờ đủ điều kiện để xem xét cấp GPXD nhưng chủ đầu tư chưa thực hiện xong nghĩa vụ tài chính hoặc chưa thực hiện xong đăng ký để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định, nhưng thực tế có nhu cầu đầu tư xây dựng mới, mở rộng, sửa chữa, cải tạo để sản xuất kinh doanh hoặc cải thiện điều kiện sống hoặc thực hiện song song các thủ tục về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với thủ tục về đầu tư xây dựng bảo đảm tiến độ của dự án.

Các công trình đặc thù sử dụng diện tích đất rất nhỏ, được xây dựng ở khu vực không thuộc đất dành cho xây dựng, không thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất như công trình biển quảng cáo, trạm viễn thông, cột ăng ten cũng sẽ được quy định rõ trong Nghị định này.

Theo đó, Nghị định số 53 quy định các loại giấy tờ hợp pháp về đất đai để cấp phép xây dựng được chia làm 04 nhóm trong việc cấp giấy phép xây dựng.

4 nhóm giấy tờ hợp pháp trong cấp GPXD

Nhóm 1 là các giấy chứng nhận về nhà, đất các thời kỳ  đã được cấp theo quy định của Luật Đất đai ban hành các thời kỳ năm (1987, 1993, 2011, 2013). Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp theo quy định của Luật Đất đai năm 2013.

Nhóm  hai là các loại giấy tờ đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100, Luật Đất đai năm 2013, Điều 18 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Khoản 16, Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP nhưng chủ đầu tư chưa được cấp hoặc chưa làm thủ tục đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Cụ thể, các loại giấy tờ gồm quyền được sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam. Các giấy tờ được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính trước ngày 15/10/1993. Các giấy tờ hợp pháp về thừa kế, cho tặng, chuyển nhượng mua bán đất, nhà ở gắn liền với đất được UBND cấp xã xác nhận là đất sử dụng trước ngày 15/10/1993.

Nhóm ba là các quyết định giao đất hoặc quyết định cho thuê đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và hợp đồng thuê đất kèm theo (nếu có). Giấy tờ về trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất hoặc quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (từ ngày 1/7/2004 trở về sau). Các hợp đồng thuê đất được giao kết giữa chủ đầu tư xây dựng công trình và người quản lý, sử dụng công trình giao thông hoặc văn bản chấp thuận của cơ quan quản lý Nhà nước về giao thông có thẩm quyền đối với công trình được phép xây dựng trong phạm vi đất dành cho giao thông theo quy định của pháp luật.

Nhóm bốn,  giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã được cấp theo quy định tại Pháp lệnh nhà ở năm 1991, Luật Nhà ở năm 2005, Nghị định số 81/2001/NĐ-CP ngày 05/11/2001 của Chính phủ về người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở Việt Nam, Nghị định số 95/2005/NĐ-CP ngày 15/7/2005 của Chính phủ về việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng, Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 6/9/2006 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Nghị định số 51/2009/NĐ-CP ngày 03/6/2009 hướng dẫn thi hành một số điều của Nghị quyết số 19/2008/QH12 ngày 3/6/2008 của Quốc hội về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam, Điều 31, 32 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, các giấy chứng nhận khác về quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng qua các thời kỳ.

Văn bản cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp đã có giấy tờ hợp pháp về đất đai, nhưng người sử dụng đất đề nghị cấp GPXD vào mục đích khác với mục đích đã được ghi trên giấy tờ đó.

Đối với các loại giấy tờ hợp pháp về đất đối với một số loại công trình đặc thù như biển quảng cáo, trạm viễn thông, cột ăng ten thì văn bản chấp thuận về địa điểm xây dựng của UBND cấp huyện là cơ sở để xem xét cấp GPXD khi các công trình này được xây dựng tại khu vực không thuộc nhóm đất có mục đích sử dụng cho xây dựng và không được chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Như vậy, việc Chính phủ ban hành Nghị định số 53/2017/NĐ – CP sẽ giải quyết được những khó khăn trong cách hiểu và việc vận dụng những quy định khác nhau như Luật Đất đai, Luật Xây dựng. Theo đó, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất mới được cấp GPXD. Có GPXD mới được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Đồng thời, Nghị định là cơ sở pháp lý để các cơ quan cấp giấy phép xây dựng có cơ sở rõ ràng để thực hiện; tạo điều kiện cho doanh nghiệp cũng như người dân triển khai thực hiện đầu tư xây dựng được thuận lợi; góp phần minh bạch nội dung hồ sơ về cấp phép xây dựng ở tầm Nghị định, giảm phiền hà, tiết kiệm thời gian và chi phí khi cấp phép xây dựng cho người dân và các chủ đầu tư xây dựng công trình.

Nghị định số 53 có hiệu lực từ ngày 25/06/2017.

Mạnh Tiến