“Khai tử” KD dịch vụ quản lý, vận hành nhà CC: Được và mất!?

Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) vừa có văn bản gửi Vụ Pháp chế (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) kiến nghị sửa đổi Danh mục ngành nghề đầu tư, kinh doanh có điều kiện tại Luật Đầu tư (sửa đổi) năm 2016. Trong danh sách này, không có ngành kinh doanh dịch vụ quản lý, vận hành nhà chung cư. Đề xuất này được diễn giải theo nhiều hướng và thu hút sự quan tâm của dư luận.

Được và mất

Đề xuất sửa đổi Danh mục ngành nghề đầu tư, kinh doanh có điều kiện tại Luật Đầu tư (sửa đổi) năm 2016 được xem như một cách “khai tử” ngành quản lý vận hành nhà chung cư tại Việt Nam. Tuy nhiên, nhiều ý kiến cho rằng, việc bỏ danh mục này sẽ có cả 2 mặt, được và mất.

Theo quy định của Luật Đầu tư 2014, sửa đổi bởi Luật Đầu tư 2017, hiện có 243 ngành nghề kinh doanh có điều kiện mà khi doanh nghiệp thành lập hay bổ sung ngành nghề kinh doanh phải lưu ý đáp ứng đủ điều kiện trước khi đi vào hoạt động. Những điều kiện này được đặt ra cho từng ngành nghề nhằm đảm bảo quốc phòng, an ninh quốc gia, trật tự, an toàn xã hội, đạo đức xã hội, sức khỏe của cộng đồng.

Bà Trần Minh Ái, Giám đốc Quản lý bất động sản Savills TP. Hồ Chí Minh đánh giá về những điều được - mất nếu đề xuất này được thông qua. Cụ thể, theo bà Minh Ái, điểm được ở chỗ nếu bỏ kinh doanh có điều kiện, việc đăng ký kinh doanh của các doanh nghiệp trong trong lĩnh vực này sẽ dễ dàng hơn. Ngành quản lý vận hành nhà chung cư sẽ rộng cửa đón chào nhiều doanh nghiệp hơn. Các dự án chung cư sẽ có nhiều lựa chọn hơn khi chọn đơn quản lý vận hành, thị trường có thể tăng tính cạnh tranh, thúc đẩy hiệu quả hoạt động của các đơn vị cung cấp dịch vụ.

Tuy nhiên, cái mất của đề xuất này là phần “rào cản kỹ thuật” nhằm kiểm soát chất lượng và năng lực của doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực quản lý vận hành chung cư. Quản lý bất động sản là nghề rất đặc thù, liên quan mật thiết đến trật tự và an toàn của cư dân tại các dự án căn hộ. 

Đơn vị cung cấp dịch vụ này cần phải đáp ứng những yêu cầu cao hơn về nghiệp vụ trước khi đăng ký kinh doanh. Việc gỡ bỏ những yêu cầu này sẽ mở đường cho những doanh nghiệp yếu kém, sẵn sàng cung cấp dịch vụ với chi phí thấp nhưng không đảm bảo chất lượng tại dự án chung cư, có thể gây hậu quả nghiêm trọng đến đời sống và trật tự an toàn của cư dân. Với những “rào cản kỹ thuật” như hiện nay, hàng ngàn doanh nghiệp đăng ký kinh doanh trong lĩnh vực này với chất lượng dịch vụ rất đa dạng, nếu gỡ bỏ thì thị trường rất dễ bị loạn.

“Là người làm trong lĩnh vực quản lý bất động sản với nhiều năm kinh nghiệm, tôi đồng tình và ủng hộ việc xếp ngành quản lý vận hành chung cư vào mục kinh doanh có điều kiện. Tuy vậy, những điều kiện đặt ra cần phải thiết thực hơn, giúp kiểm soát chất lượng và năng lực của đơn vị quản lý vận hành chung cư tốt hơn”, bà Minh Ái nói.

Minh chứng được bà Minh Ái đưa ra: Một trong những điều kiện đăng ký kinh doanh hiện nay đối với ngành quản lý vận hành nhà chung cư là có đội ngũ cán bộ, nhân viên đáp ứng yêu cầu về quản lý vận hành nhà ở và có giấy chứng nhận đã được đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn nghiệp vụ về quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng.

Tuy vậy, chương trình đào tạo chứng chỉ quản lý vận hành chung cư của Bộ Xây dựng hiện chưa thực sự có tính ứng dụng cao, sát với thực tiễn quản lý vận hành bất động sản trên thị trường. Vì vậy, chứng chỉ này có thể là khởi đầu tốt cho những nhân sự mới bước vào nghề quản lý bất động sản nhưng chưa thực sự đảm bảo năng lực của các cá nhân quản lý vận hành chung cư. Mặt khác, chương trình đào tạo này chỉ được cung cấp bằng tiếng Việt, trong khi một trong những điều kiện đăng ký kinh doanh khác là người đúng đầu doanh nghiệp phải có chứng chỉ đào tạo nghiệp vụ quản lý vận hành chung cư. Điều này chưa thực sự phù hợp với các công ty có lãnh đạo là người nước ngoài và là  rào cản lớn với doanh nghiệp.

Do đó, bỏ những điều kiện kinh doanh hiện tại đối với ngành quản lý vận hành chung cư từ một góc độ nào đó sẽ tháo gỡ những yêu cầu rườm rà đối với doanh nghiệp. Tuy vậy, nếu bỏ hoàn toàn điều kiện kinh doanh với ngành này thì không nên, thay vào đó, nên đưa ra các điều kiện thiết thực hơn để kiểm soát tốt hơn chất lượng và năng lực của doanh nghiệp trong lĩnh vực quản lý và vận hành chung cư.

Vai trò của đơn vị quản lý, vận hành nhà chung cư

Trước đề xuất của VCCI, ông Trần Ngọc Hùng, Chủ tịch Tổng Hội Xây dựng Việt Nam, cho rằng, làm gì cũng cần có chuyên môn. Việc quản lý các tòa nhà chung cư khác hẳn so với các ngành quản lý khác bởi nó liên quan đến nhiều vấn đề: rác thải, vệ sinh môi trường, phòng cháy chữa cháy, điện, nước, thang máy, vui chơi giải trí, bãi đỗ xe, bảo hành và đặc biệt là vấn đề bảo trì...

Qua thời kỳ bảo hành sẽ đến giai đoạn bảo trì, giám sát hạng mục nào hỏng để kịp thời sửa chữa, thay thế. Trên thế giới, nhiều nước đã áp dụng và đa số các nước đều áp dụng mô hình công ty - xí nghiệp quản lý nhà chung cư chuyên nghiệp. Ở Việt Nam, hiện cũng hình thành các đơn vị quản lý tòa nhà chung cư.

Nếu thiếu đi đơn vị quản lý vận hành chung cư, việc điều phối các hoạt động từ an ninh, vệ sinh môi trường, phòng cháy chữa cháy, kỹ thuật điện nước… đến quản lý tài chính sẽ không có người đảm nhận, hoặc do cá nhân không có chuyên môn và thiếu tính độc lập thực hiện. Điều này sẽ gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến hoạt động vận hành của dự án và chất lượng cuộc sống của cư dân, các chuyên gia cảnh báo.

Nhìn góc độ làm luật, Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp và những đạo luật liên quan đến kinh doanh thì do các chuyên gia về kinh tế học soạn thảo, chắp bút. Trên một tinh thần chung của Nhà nước là mở rộng tối đa quyền kinh doanh của công dân và hạn chế tối đa các rào cản kỹ thuật, chẳng hạn như điều kiện kinh doanh. Cho nên Luật Đầu tư có đề xuất như vậy cũng không có gì bất ngờ. Tuy nhiên, mấu chốt các vấn đề mâu thuẫn chung cư xảy ra trong thời gian qua chủ yếu liên quan tới chuyển giao quỹ bảo trì chung cư, diện tích căn hộ, giấy chứng nhận sở hữu căn hộ, sở hữu chung - riêng và phí dịch vụ. Do đó, để quản lý vận hành hiệu quả, cần có người quản lý đủ trình độ đảm bảo đối với thực tiễn quản lý vận hành nhà chung cư.

Cùng quan điểm trên, theo bà Trần Minh Ái, ban quản lý và vận hành dự án đóng vai trò vô cùng quan trọng trong hoạt động vận hành dự án: điều phối các công tác an ninh, vệ sinh môi trường, PCCC, kỹ thuật điện nước, quản lý tài chính… Nếu thiếu đi đơn vị quản lý vận hành chung cư, những công việc trên sẽ không có người đảm nhận, hoặc được đảm nhận bởi các cá nhân không có chuyên môn và thiếu tính độc lập.

Điều này sẽ gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến hoạt động vận hành của dự án và chất lượng cuộc sống của cư dân. Hãy thử tưởng tượng, các dự án căn hộ sẽ vận hành như các khu nhà tập thể của nhiều thập kỷ trước. Bối cảnh này sẽ càng phi lý hơn khi các sản phẩm căn hộ ngày nay đang ngày càng thông minh và hiện đại, có nhiều dự án chung cư quy mô lớn, đặt ra yêu cầu cao và phức tạp về quản lý, vận hành và bảo trì. Bởi vậy, sẽ là vô căn cứ và bất hợp lý nếu “khai tử” ngành quản lý vận hành nhà chung cư.