Kiến nghị hoàn thiện hệ thống pháp luật về XD và kinh doanh BĐS

Trước những bất cập từ thực tế trong việc áp dụng các quy phạm pháp luật về xây dựng và kinh doanh bất động sản (BĐS), Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh (HoREA) đã có văn bản gửi Chính phủ cùng các bộ, ngành liên quan kiến nghị sửa đổi, hoàn thiện hệ thống pháp luật về xây dựng và kinh doanh BĐS.

Bổ sung đối tượng được miễn giấy phép xây dựng

Trong những kiến nghị gửi Thủ tướng Chính phủ cùng các bộ, ngành, HoREA có nêu vấn để về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng 2014. Trong đó, kiến nghị sửa đổi, bổ sung Điều 89 của Luật theo hướng bổ sung thêm đối tượng được miễn giấy phép xây dựng. Những đối tượng được miễn bao gồm tất cả các công trình đã được Bộ Xây dựng thẩm định thiết kế.

Miễn giấy phép xây dựng các công trình (bao gồm công trình cơ sở hạ tầng, công trình không phải là nhà ở, nhà ở thuộc dự án có quy mô trên 7 tầng và tổng diện tích sàn từ 500m2 trở lên) trong dự án nhà ở đã có quy hoạch chi tiết 1/500. Nhà ở riêng lẻ của cá nhân, hộ gia đình trong khu vực đô thị hiện hữu, đã có quy hoạch chi tiết 1/500, nhằm góp phần giảm thủ tục cấp giấy phép xây dựng đối với các công trình này do có quy mô nhỏ, đơn giản, hoặc khu vực đô thị đã được Nhà nước kiểm soát về quy hoạch, thiết kế xây dựng.

Cũng liên quan vấn đề cấp phép xây dựng, HoREA kiến nghị việc sửa đổi theo hướng “không giới hạn cấp công trình được cấp giấy phép xây dựng theo giai đoạn khi đã có thiết kế cơ sở được thẩm định”, nhằm cải cách thủ tục cấp giấy phép xây dựng, tạo điều kiện thuận lợi cho chủ đầu tư. Hiện tại, chỉ có công trình cấp đặc biệt và cấp 1 mới được cấp giấy phép xây dựng theo giai đoạn. Đồng thời, giao UBND cấp tỉnh cấp giấy phép xây dựng đối với công trình xây dựng cấp đặc biệt, cấp 1, nhằm tạo điều kiện chủ động và thống nhất quản lý của UBND cấp tỉnh trong việc cấp giấy phép xây dựng các công trình trên địa bàn”.

Bên cạnh đó, Bộ Xây dựng cần sớm ban hành “Quy chuẩn xây dựng Việt Nam “Tiêu chuẩn thiết kế nhà cao tầng” và sửa đổi, bổ sung “Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về an toàn phòng cháy chữa cháy cho nhà và công trình (QCVN 06:2010/BXD)”. Trong đó, chú trọng Quy chuẩn về an toàn PCCC chung cư và tiêu chuẩn thiết kế căn hộ thương mại dưới 45m2.

Cụ thể, đối với việc sửa đổi, bổ sung các quy chuẩn về an toàn PCCC chung cư và nhà cao tầng, khu vực hầm để xe theo hướng chặt chẽ hơn, có tính đến thực tế hơn khi nhiều chung cư trên 30 tầng được xây dựng như hiện nay. Khuyến nghị có cơ chế để chủ đầu tư dự án nhà chung cư tại các khu đô thị mới, xây dựng khu vực để xe tách rời khỏi khu vực căn hộ.

Việc sửa đổi, bổ sung Quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn thiết kế căn hộ thương mại dưới 45m2 để các địa phương và chủ đầu tư thực hiện. Điều này được cho là sẽ đáp ứng được nhu cầu rất lớn của người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp ở đô thị. Và để phù hợp với tiêu chuẩn thiết kế căn hộ nhà ở xã hội (diện tích căn hộ từ 25 - 77m2), với thiết chế nhà ở công nhân (khoảng trên dưới 40m2/căn hộ) của Tổng Liên đoàn lao động Việt Nam.

Kiến nghị Hiệp hội BĐS là nơi cấp chứng chỉ hành nghề môi giới

Liên quan đến vấn đề cấp chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS, theo quy định hiện tại, “Bộ trưởng Bộ Xây dựng quy định cụ thể việc cấp chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS”. Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư 11/2015/TT-BXD ngày 30/12/2015 quy định Sở Xây dựng là cơ quan cấp chứng chỉ môi giới BĐS, quy định này chưa thật hợp lý. Hiệp hội kiến nghị sửa đổi Luật Kinh doanh BĐS theo hướng giao quyền cho các Hiệp hội BĐS, Hiệp hội Môi giới BĐS xem xét, cấp chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS nhằm phát huy vai trò của các hiệp hội là tổ chức xã hội nghề nghiệp.

Đối với việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Kinh doanh BĐS 2014, HoREA đồng ý với đề xuất của Bộ Xây dựng là bỏ việc tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS không được đồng thời vừa là nhà môi giới, vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh BĐS. Quy định này được cho gây khó khăn cho người môi giới không được tham gia mua, bán BĐS của mình và cũng không được mua, bán theo ủy quyền của chủ sở hữu BĐS. Bên cạnh đó, quy định của Luật về dịch vụ quản lý BĐS cũng quy định nội dung kinh doanh dịch vụ quản lý BĐS bao gồm: “Bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua BĐS theo ủy quyền của chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng, người có quyền sử dụng đất”. Mặt khác, bãi bỏ việc “không được ủy quyền cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh hoặc góp vốn thực hiện ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua BĐS”.

“Đất sử dụng cho du lịch” cần được coi là đất phi nông nghiệp

Đối với loại hình căn hộ du lịch nghỉ dưỡng (condotel), nhà phố, biệt thự trong khu du lịch nghỉ dưỡng cũng rất cần sửa đổi, bổ sung vào Luật Đất đai, Luật Kinh doanh BĐS để điều chỉnh loại hình sản phẩm mới, căn hộ du lịch, nhằm đảm bảo không thất thu ngân sách nhà nước.

Theo đó, quy định của pháp luật về đất đai hiện tại, condotel chỉ được cấp sổ đỏ có thời hạn, theo thời hạn của dự án khu du lịch, nghỉ dưỡng. Nhưng về lâu dài, vừa để đảm bảo không thất thu ngân sách nhà nước, vừa để phát triển ngành du lịch và vừa để đảm bảo quyền lợi của nhà đầu tư condotel, HoREA kiến nghị bổ sung “đất sử dụng cho du lịch” vào Luật Đất đai 2013 để thống nhất quản lý. Do đó, “đất sử dụng cho du lịch” chỉ được sử dụng cho mục đích phục vụ du lịch, nghỉ dưỡng, không được biến tướng thành khu nhà ở của các hộ gia đình để tránh làm quá tải hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của khu vực.

Bên cạnh đó, HoREA kiến nghị bổ sung loại hình “căn hộ condotel” vào Luật Kinh doanh BĐS 2014 về “quyền kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai” để điều chỉnh hoạt động kinh doanh condotel, tương tự như quy định hiện nay về bán nhà ở hình thành trong tương lai. Đồng thời, quy định trách nhiệm của chủ đầu tư dự án condotel phải có nghĩa vụ bảo đảm thực hiện đúng cam kết trả lợi nhuận cho nhà đầu tư thứ cấp và người mua condotel.

Liên quan đến quyền sở hữu căn hộ condotel, về trước mắt thì chủ đầu tư dự án condotel, người mua căn hộ condotel chỉ được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu condotel, quyền sử dụng đất có thời hạn theo thời hạn của dự án. Hết hạn, thì được xem xét gia hạn. Trên cơ sở này, kiến nghị Chính phủ chỉ đạo Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn các địa phương cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu condotel, quyền sử dụng đất có thời hạn theo thời hạn của dự án, để nhà đầu tư thứ cấp yên tâm và được bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình.

Tuy nhiên, về lâu dài, để phát triển ngành du lịch thành ngành kinh tế mũi nhọn thì cần thiết sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2013 theo hướng bổ sung “đất du lịch” vào loại đất phi nông nghiệp, “đất thương mại, dịch vụ, du lịch”, và cho phép thực hiện “chế độ sử dụng đất ổn định lâu dài”, tương tự như “đất ở”, thì chủ đầu tư dự án condotel, người mua căn hộ condotel sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu condotel, quyền sử dụng đất ổn định lâu dài. Chủ đầu tư phải có nghĩa vụ nộp ngân sách nhà nước đối với quyền sử dụng đất dự án condotel tương tự như dự án đất ở để đảm bảo không thất thu ngân sách nhà nước.