Lo quỹ bảo trì CC bị trục lợi, HoREA kiến nghị nhiều giải pháp tháo gỡ

77% tranh chấp liên quan đến quỹ bảo trì

Hiện nay, nguồn quỹ bảo trì nhà chung cư có giá trị rất lớn. Nhà chung cư trên 20 tầng, quỹ bảo trì có thể lên tới trên 20 tỷ đồng, thậm chí có quỹ bảo trì giá trị gấp nhiều lần vốn điều lệ của doanh nghiệp trung bình.

Theo đánh giá, tại TP. Hồ Chí Minh, các tranh chấp về quản lý, sử dụng quỹ bảo trì đang diễn ra gay gắt tại nhiều chung cư. Cụ thể, trong 44 nhà chung cư có tranh chấp do Sở Xây dựng đang thụ lý, giải quyết, thì có đến 34 vụ việc liên quan đến kinh phí bảo trì chung cư (chiếm 77%).

Chiếu theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014, người mua căn hộ chung cư phải nộp kinh phí bảo trì bằng 2% giá trị hợp đồng mua nhà (trước thuế VAT) tại thời điểm nhận bàn giao nhà. Chủ đầu tư có trách nhiệm bàn giao quỹ bảo trì nhà chung cư cho ban quản trị nhà chung cư để quản lý, sử dụng theo quy định của pháp luật.

Luật Xây dựng quy định, nhà thầu thi công phải chịu trách nhiệm bảo hành nhà chung cư cao tầng trong ít nhất 05 năm kể từ ngày đưa vào sử dụng. Do đó, trong những năm đầu, nhu cầu sử dụng quỹ bảo trì chung cư không lớn. Hiện nay, quỹ bảo trì chung cư thường được sử dụng để bảo trì một số thiết bị thuộc sở hữu chung như: thang máy, máy bơm nước, máy phát điện, hệ thống cấp điện, cấp nước, thoát nước bẩn... (đã hết thời hạn bảo hành).

Trên thực tế, dù có thu đủ phí bảo trì 2% thì cũng không đủ để thực hiện bảo trì trong suốt vòng đời của nhà chung cư. Chắc chắn sau chừng hơn 10 năm, quỹ bảo trì chung cư này cũng hết và các chủ sở hữu chung cư sẽ phải đóng góp thêm kinh phí bảo trì.

Việc thu phí bảo trì bằng 2% giá trị hợp đồng mua bán nhà, để thực hiện công tác bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư là rất cần thiết. Tuy nhiên, phương thức thu và quản lý, sử dụng phí bảo trì nhà chung cư như cách làm hiện nay có nhiều bất cập, dẫn đến tăng gánh nặng của người mua nhà, phải trả thêm 2% giá trị hợp đồng mua nhà khi nhận bàn giao nhà.

Ngoài ra, là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tranh chấp gay gắt về quyền quản lý, sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư. Vì đây được coi là “miếng bánh ngon” có thể trục lợi quỹ bảo trì.

Kiến nghị nhiều giải pháp tháo gỡ

Trước những bất cập trên, HoREA đưa ra nhiều giải pháp nhằm tháo gỡ, tranh chấp, trục lợi quỹ bảo trì. Cụ thể,  HoREA kiến nghị hoàn thiện phương thức thu và quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư. Cụ thể, kiến nghị bãi bỏ quy định người mua nhà phải đóng phí bảo trì bằng 2% giá trị hợp đồng mua bán nhà tại thời điểm nhận nhà, vì không cần thiết, không hợp lý và tạo thêm gánh nặng cho người mua nhà.

Kiến nghị quy định chủ sở hữu nhà chung cư phải đóng phí bảo trì 2% trong thời hạn 60 tháng (05 năm, cũng thường là thời điểm kết thúc công tác bảo hành nhà chung cư). Đề nghị mức đóng hàng tháng được chia đều trong 60 tháng, làm giảm nhẹ gánh nặng cho chủ sở hữu nhà chung cư và hợp lý hơn.

Đồng thời, kiến nghị quỹ bảo trì chung cư chỉ được sử dụng để bảo trì các phần sở hữu chung của nhà chung cư, bao gồm các hệ thống kết cấu chịu lực (khung, cột, sàn, mái, sân thượng, tường chịu lực), tường bao ngôi nhà, hành lang, cầu thang bộ, đường thoát hiểm. Đối với phần sở hữu chung của nhà chung cư như nhà sinh hoạt cộng đồng, thang máy, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, hệ thống cấp điện (bao gồm máy phát điện), cấp nước, cấp gas, hệ thống thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hỏa, chiếu sáng công cộng... thì đề nghị sử dụng kinh phí quản lý vận hành chung cư hàng tháng để thực hiện duy tu, bảo dưỡng, bảo trì.