Lối ra nào cho gói 30.000 tỷ đồng?

Quá nhiều rào cản

Theo Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA), Nghị quyết 02/NQ-CP ngày 7-1-2013 của Chính phủ triển khai gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng để hỗ trợ cán bộ, công chức, viên chức nhà nước, cán bộ lực lượng vũ trang và người thu nhập thấp đô thị tiếp cận nhà ở là chủ trương lớn, chưa có tiền lệ. Do vậy, hệ thống chính sách và cơ chế tổ chức thực hiện đã phải mất một thời gian khá dài để được bổ sung, điều chỉnh cho hoàn thiện. Trên thực tế, phải đến ngày 1-6-2013 mới cơ bản có đủ điều kiện để giải ngân được, trong lúc thời hạn hiệu lực của gói tín dụng này chỉ có 3 năm (đến ngày 1-6-2016 hết hạn).

Về phía các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, do nhiều áp lực nội tại, đặc thù, nên quá trình triển khai Nghị quyết 02/NQ-CP cũng rất chặt chẽ, dẫn đến kết quả thực hiện cũng còn những mặt hạn chế. Ví dụ, Chính phủ đã cho phép chuyển đổi các dự án nhà ở thương mại sang dự án nhà ở xã hội, dịch vụ; và nhất là cho phép phân chia căn hộ lớn thành căn hộ vừa và nhỏ, nhưng các địa phương rất thận trọng khi xem xét giải quyết các nhu cầu này của doanh nghiệp.

Người dân gặp nhiều khó khăn trong việc tiếp cận gói 30.000 tỷ đồng để mua nhà

Trong khi đó, cơ chế, thủ tục để giải quyết cho người có thu nhập thấp đô thị tiếp cận gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng còn nhiêu khê, đặc biệt là thủ tục chứng minh khả năng tài chính để trả nợ vay. Nguồn cung căn hộ nhà ở xã hội, nhà ở thương mại có quy mô dưới 70m2/căn, có giá bán dưới 15 triệu đồng/m2, hoặc căn hộ có tổng giá bán dưới 1,050 tỷ đồng còn rất khan hiếm, chưa đáp ứng nhu cầu rất lớn của cán bộ, công chức, viên chức nhà nước, cán bộ lực lượng vũ trang và người thu nhập thấp đô thị. Hơn nữa, việc phối hợp triển khai của các bộ, ngành cũng chưa được đồng bộ, tác động không nhỏ đến tốc độ giải ngân của gói 30.000 tỷ đồng.

Thủ tục chồng chéo

Theo HoREA, ngoài những nguyên nhân trên, thủ tục để được vay gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng với người dân và doanh nghiệp cũng vô cùng gian nan. Cụ thể, những doanh nghiệp bị vướng nợ xấu, không thể tiếp cận được nguồn vốn vay ưu đãi. Một số doanh nghiệp xin chuyển đổi dự án nhà ở thương mại sang dự án nhà ở xã hội, dịch vụ hoặc xin chuyển đổi căn hộ lớn thành căn hộ vừa và nhỏ, nhưng chưa được chấp thuận thì cũng không thể tiếp cận nguồn vốn vay ưu đãi. Thêm vào đó, Nghị quyết số 02/NQ-CP của Chính phủ không cho phép doanh nghiệp chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại quy mô vừa và nhỏ (dưới 70m2/căn, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2, hoặc có tổng giá bán dưới 1,050 tỷ đồng/căn) được vay từ nguồn vốn ưu đãi 30.000 tỷ đồng. Nếu cho phép chủ đầu tư các dự án này được vay thì đã góp phần giải quyết hàng tồn kho, nợ xấu, và tăng nguồn cung đáp ứng nhu cầu của người thu nhập thấp đô thị, và tăng tốc độ giải ngân gói tín dụng ưu đãi.

Về phía cá nhân, đối với cán bộ, công chức, viên chức nhà nước, cán bộ lực lượng vũ trang, quy định yêu cầu “phải có xác nhận của đơn vị đang công tác về nơi công tác và thực trạng về nhà ở và chỉ xác nhận một lần; đơn vị xác nhận phải chịu trách nhiệm về nội dung xác nhận của mình, không yêu cầu xác nhận về điều kiện thu nhập”.

Với những người có thu nhập thấp đô thị “là người làm việc tại các cơ quan, đơn vị, doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế hoặc lao động tự do tại khu vực đô thị có mức thu nhập không phải đóng thuế thu nhập cá nhân, theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân” theo quy định tại mục 1 của Công văn số 395/BXD-QLN ngày 3-3-2015 của Bộ Xây dựng, mới là người có thu nhập thấp thuộc đối tượng được vay gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng; Người có thu nhập phải chịu thuế thu nhập cá nhân (trên 9 triệu đồng/tháng) không phải là đối tượng có thu nhập thấp, nên không thuộc đối tượng được vay gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng, kể cả trường hợp đang chưa có nhà ở, hoặc đang ở chật (bình quân dưới 8m2/người). Trong khi các ngân hàng thương mại cho rằng người có tổng thu nhập dưới mức thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân (9 triệu đồng/tháng) thì không đủ điều kiện về chứng minh khả năng tài chính để trả nợ vay khi tham gia gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng, do vậy, không đủ điều kiện được vay để mua nhà.

Một rào cản nữa đối với người có thu nhập thấp là quy định: “Trường hợp tạm trú thì phải có đóng bảo hiểm xã hội từ 1 năm trở lên tại tỉnh, thành phố đó (có thể không liên tục) và có giấy xác nhận của cơ quan bảo hiểm”.

Theo nhận định của các chuyên gia bất động sản, thủ tục chồng chéo như thế đã gây khó khăn cho người vay, do đó, tốc độ giải ngân gói 30.000 tỷ đồng còn chậm cũng là điều dễ hiểu.

Theo kiến nghị của HoREA, đối với cán bộ, công chức, viên chức nhà nước, cán bộ lực lượng vũ trang, cần sửa đổi mục 5 Thông tư 17/2014/TT-BXD ngày 18-11-2014 của Bộ Xây dựng, yêu cầu người khai trình tình trạng nhà đất phải chịu trách nhiệm về nội dung khai báo tình trạng nhà đất của mình trước khi được thủ trưởng đơn vị xác nhận.

Bên cạnh đó, HoREA cũng đề nghị sửa đổi mục 1 Công văn số 395/BXD-QLN ngày 3-3-2015 của Bộ Xây dựng không quy định người có thu nhập thấp phải có mức thu nhập không phải đóng thuế thu nhập cá nhân.

Về phía ngân hàng, HoREA cũng đề nghị Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo các ngân hàng thương mại không yêu cầu người vay từ gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng phải chứng minh thu nhập khác, bởi lẽ đã có tài sản đảm bảo cho khoản vay mua nhà, chính là căn hộ hình thành trong tương lai mà người có thu nhập thấp đã ký hợp đồng mua. Các ngân hàng thương mại chỉ nên yêu cầu người vay có văn bản cam kết trả nợ đúng hạn theo hợp đồng vay, hoặc ghi rõ cam kết này trong hợp đồng vay.

Đối với doanh nghiệp, Hiệp hội đề nghị Chính phủ, Bộ Xây dựng, Ngân hàng Nhà nước xem xét cho doanh nghiệp đang đầu tư các dự án nhà ở thương mại quy mô vừa và nhỏ (dưới 70m2), giá bán dưới 15 triệu đồng/m2, hoặc có tổng giá bán căn hộ dưới 1,050 tỷ đồng cũng được vay vốn ưu đãi này để hoàn thiện nhà, góp phần tăng sản phẩm cho thị trường và giải quyết hàng tồn kho, nợ xấu.

Đối với chủ đầu tư là doanh nghiệp vướng nợ xấu, nhưng có những dự án nhà ở thương mại hoặc nhà ở xã hội đáp ứng các điều kiện của gói tín dụng ưu đãi, Hiệp hội đề nghị Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo các ngân hàng thương mại vẫn cho vay ưu đãi nhưng có những biện pháp quản lý dòng tiền vay, để đảm bảo doanh nghiệp sử dụng đúng mục đích nhằm hoàn thành căn hộ bàn giao cho khách hàng.

Giang Nam