Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có hiệu lực: Thị trường sẽ minh bạch hơn

Nhiều quy định mới

Phân tích trên Kinh tế nông thôn, chuyên gia kinh tế, TS.Lê Bá Chí Nhân chỉ ra 7 điểm mới cần quan tâm trong Luật Kinh doanh BĐS 2014.

Thứ nhất, so với Luật Kinh doanh BĐS cũ thì Điều 5 của Luật Kinh doanh BĐS 2014 quy định rất chi tiết các loại bất động sản đưa vào kinh doanh bao gồm:

1. Nhà, công trình xây dựng có sẵn của các tổ chức, cá nhân.

2. Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá nhân.

3. Nhà, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh.

4. Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất.

Thứ hai, nâng mức vốn pháp định của tổ chức kinh doanh BĐS. Theo Luật Kinh doanh BĐS cũ thì vốn pháp định của doanh nghiệp, hợp tác xã  kinh doanh BĐS là 6 tỷ đồng. Và Điều 10, Luật Kinh doanh BĐS 2014 quy định: “Tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã và có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng”. Luật Kinh doanh BĐS 2014 cũng quy định rõ sau 1 năm kể từ khi Luật Kinh doanh BĐS có hiệu lực (tức 1/7/2016), nếu doanh nghiệp không bổ sung thêm vốn pháp định thì không thể tiếp tục tham gia thị trường kinh doanh BĐS.

Thứ ba, quy định cụ thể và chặt chẽ hoạt động kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai. Theo các chuyên gia, Luật Kinh doanh BĐS 2006 rất dễ gây tranh cãi. Khắc phục những tồn tại này, Luật Kinh doanh BĐS 2014 đã bổ sung nhiều quy định về hoạt động kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai, chẳng hạn như: quy định rõ về điều kiện của BĐS hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh nếu thỏa mãn các điều kiện: có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án…

Thứ tư, bổ sung quy định chủ đầu tư phải được tổ chức tín dụng bảo lãnh bán, cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai.

Thứ năm, quy định rõ tiến độ thanh toán của khách hàng mua BĐS hình thành trong tương lai theo từng giai đoạn. Cụ thể, việc thanh toán trong mua bán, thuê mua BĐS hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng BĐS nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng. Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua.

Thứ sáu, Luật Kinh doanh BĐS 2014 đã loại bỏ một số dịch vụ BĐS như định giá, đấu giá, quảng cáo BĐS. Như vậy, phạm vi kinh doanh dịch vụ BĐS theo Luật Kinh doanh BĐS 2014 chỉ bao gồm các dịch vụ sau: môi giới BĐS, sàn giao dịch BĐS, tư vấn BĐS và quản lý BĐS.

Thứ bảy, Luật Kinh doanh BĐS 2014 cũng bổ sung quy định tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật. Việc bổ sung quy định này nhằm giải quyết các vướng mắc liên quan đến tư cách pháp lý của hộ gia đình, cá nhân khi thực hiện hoạt động bán, chuyển nhượng, cho thuê BĐS.

Doanh nghiệp yếu sẽ bị loại bỏ

Điểm nhấn của lần sửa đổi luật lần này là quy định tại Điều 56, chủ đầu tư dự án BĐS trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng. Trường hợp không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua, bên thuê mua có yêu cầu thì ngân hàng bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết.

Theo các chuyên gia, quy định này sẽ làm thanh lọc thị trường và loại bỏ được những doanh nghiệp yếu kém. Người mua nhà cũng phần nào yên tâm hơn khi mua nhà hình thành trong tương lai.

Về phía doanh nghiệp, không ít đơn vị hoang mang khi có nhiều dự án vẫn chưa tìm được ngân hàng bảo lãnh. Hơn nữa, đến thời điểm hiện tại, vẫn chưa có Thông tư hướng dẫn thực hiện quy định này.

Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh, ông Nguyễn Văn Đực, cho rằng, thị trường sẽ bị “đứng hình” trong thời gian ngắn trước khi thích nghi với những quy định mới. “Cho đến khi có Thông tư hướng dẫn thì tất cả vẫn đang phải thấp thỏm đợi chờ”, ông Đực phân tích.

Một thay đổi đáng chú ý trong Luật Kinh doanh BĐS lần này là việc cho phép các chủ đầu tư được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án. Điều này giúp các doanh nghiệp quay vòng vốn nhanh hơn. Theo chuyên gia kinh tế Lê Bá Chí Nhân: “Lần sửa đổi luật lần này đã khắc phục được nhiều điểm thiếu sót của luật cũ. Chỉ cần cái nhìn thoáng hơn trong vài quy định, tin rằng, thị trường BĐS sẽ minh bạch hơn”, ông Nhân phân tích.

Minh Tuấn