Mặc "bóng ma" Covid-19, bất động sản công nghiệp vẫn tăng trưởng

Ngược lại, phân khúc BĐS công nghiệp vẫn đang có bước phát triển mạnh mẽ.

Hứa hẹn khả năng phục hồi cao và nhanh chóng

Dữ liệu từ Real Capital Analytics cho thấy, giao dịch BĐS văn phòng ở châu Á-Thái Bình Dương giảm 59% tính tới quý 2/2020 so với cùng kỳ năm ngoái. Đối với bất động sản bán lẻ, con số còn đáng quan ngại hơn, giảm tới 68%. Tuy nhiên, các giao dịch trong thị trường BĐS công nghiệp và ngành giao nhận - kho vận chỉ giảm 24%, cho thấy đây là nhóm có khả năng phục hồi cao trong đại dịch Covid-19.

Ông Simon Smith, Trưởng Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn tại Savills châu Á - Thái Bình Dương, cho biết: “BĐS công nghiệp đang được nhiều chủ đầu tư để ý. Ngành này có liên quan chặt tới các xu hướng lớn mạnh như sự phát triển của thương mại điện tử, và hầu như mọi thị trường trong khu vực đều thiếu không gian kho vận hiện đại”.

BĐS công nghiệp đã và đang là nhóm tài sản có khả năng mau phục hồi ở hầu hết các thị trường thuộc châu Á - Thái Bình Dương.

Mặt khác, dựa theo số liệu của Focus Economics, chỉ số sản xuất công nghiệp (IIP) của Việt Nam chứng kiến sản lượng trong tháng 6 năm 2020 tăng 7,0% so với cùng kỳ năm trước, chủ yếu nhờ vào sự phục hồi trong sản xuất hàng hóa và sản xuất điện. Sản lượng sản xuất và công nghiệp ước tăng 2,71% trong năm 2020 (và dự kiến tăng 9,2% vào năm 2021) cho thấy sự tăng trưởng khiêm tốn nhưng đầy hứa hẹn của lĩnh vực này.

Bên cạnh đó, chỉ số Quản lý Sức mua (PMI) cũng tăng vọt lên 51,1 điểm vào tháng 6/2020, với 42,7 điểm vào tháng 5, đánh dấu mức tăng trưởng đầu tiên trên ngưỡng 50 điểm kể từ tháng 1, sau thành công của Chính phủ trong việc kiềm tỏa và ngăn chặn đại dịch. Nguyên nhân của sự phục hồi này được cho là do có sự gia tăng mạnh mẽ của các đơn đặt hàng mới, cùng với hoạt động mua hàng tích cực và số lượng các mặt hàng tồn kho tiền sản xuất tăng cao nhất kể từ tháng 11/2018.

Tính đến tháng 6/2020, cả nước có 336 khu công nghiệp với tổng diện tích khoảng 97.800ha. Trong đó, 261 khu công nghiệp đang hoạt động và 75 còn lại đang trong quá trình giải phóng mặt bằng, bắt đầu xây dựng. Công suất thuê đạt 76% trên tổng các khu công nghiệp đang hoạt động trên toàn quốc.

Ông John Campbell, Trưởng Bộ phận BĐS Công nghiệp, Savills Việt Nam, cho biết: Với nguồn cầu tiếp tục vượt quá nguồn cung, có thể thấy rõ sự cần thiết của việc tăng số lượng nguồn cung tại các khu vực công nghiệp trọng điểm. Công suất thuê các vùng trọng điểm tại phía Nam như Bình Dương, Đồng Nai, Long An, và phía Bắc như Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Phòng đã gia tăng đáng kể từ năm 2018.

“Hầu hết các giao dịch cho thuê trong nửa đầu năm 2020 bắt nguồn từ các dự án và các cuộc thương thảo đã diễn ra từ năm ngoái. Trong khi đó, nhiều hợp đồng thuê được thực hiện bởi các công ty đã có mặt tại Việt Nam và đang tìm cách mở rộng sản xuất. Các chính sách hạn chế đi lại giữa các nước đã ảnh hưởng đến nhu cầu gia nhập thị trường, làm hoãn lại các đợt khảo sát mặt bằng của các nhà đầu tư quốc tế lớn, khiến số lượng hợp đồng thuê được ký kết với các nhà phát triển trong nước giảm mạnh”, ông Campbell nhận định.

Mặc dù không gì có thể đảm bảo cho sự thuận lợi của năm tới, nhưng có thể chắc chắn rằng, ngành công nghiệp Việt Nam đang phụ thuộc vào sự dịch chuyển chuỗi cung ứng ra khỏi Trung Quốc, và nhiều chủ thuê đang chuẩn bị nguồn lực để nắm bắt và đáp ứng những cơ hội sắp tới ngay khi các rào cản được dỡ bỏ. 

Giá thuê đều trên đà tăng

Bên cạnh báo cáo của Savills Việt Nam, các báo báo của đơn vị nghiên cứu khác như JLL Việt Nam, CBRE Việt Nam đều đưa ra những nhận định chung: BĐS công nghiệp sẽ bất chấp đại dịch Covid-19 để tiếp tục trên đà tăng giá.

Cụ thể,  báo cáo thị trường của Jones Lang LaSalle Việt Nam (JLL Việt Nam) cho thấy, giá thuê đất khu công nghiệp tại TP. Hồ Chí Minh, Long An, Đồng Nai, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu đều trên đà tăng cao, bất chấp những khó khăn do dịch Covid - 19 gây ra.

Theo đó, TP. Hồ Chí Minh dẫn đầu với giá thuê đất khu công nghiệp đạt 182,8 USD/m2 trên chu kỳ thuê. Theo sau là Bình Dương, Đồng Nai, Long An lần lượt ghi nhận cột giá 88 USD, 98 USD và 133 USD/m2 trên chu kỳ thuê. Trong khi đó, giá đất và nhà xưởng tại Bà Rịa - Vũng Tàu cũng bám sát các thủ phủ khu công nghiệp lân cận, lên mốc 80 USD/ m2 trên chu kỳ thuê. Nếu xét toàn cụm các tỉnh phía Nam, trong quý 2/2020, giá thuê đất công nghiệp đạt mức trung bình 106 USD/m2 trên chu kỳ thuê.

Tổng diện tích đất cho thuê của miền Nam đạt 25.045ha vào quý 2/2020. Một vài quỹ đất cho thuê còn lại ở một số khu công nghiệp hiện hữu tại TP. Hồ Chí Minh vẫn bị đình trệ do khó khăn trong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng và gần đây là tác động của Covid - 19, khiến nguồn cung này không kịp đưa ra thị trường.

Theo ông Lê Trọng Hiếu, Giám đốc Bộ phận cho thuê văn phòng và công nghiệp CBRE Việt Nam, thị trường nhà xưởng và nhà kho xây sẵn ghi nhận kết quả hoạt động tốt. Giá thuê nhà xưởng xây sẵn vẫn giữ ổn định ngay cả trong thời kỳ dịch Covid - 19 bùng phát. Nguồn cung nhà xưởng xây sẵn tiếp tục tăng trưởng ổn định ở cả hai khu vực công nghiệp chính ở miền Nam và miền Bắc.

“Thị trường BĐS công nghiệp Việt Nam đang cho thấy sự chuyển mình mạnh mẽ nhằm đón đầu các xu hướng nguồn cầu mới. Riêng đối với thị trường nhà xưởng và nhà kho, những sự phát triển mới về sản phẩm BĐS công nghiệp xây sẵn đang diễn ra vô cùng nhanh chóng để tận dụng thời cơ vàng đang đến gần với toàn thị trường BĐS công nghiệp Việt Nam”, ông Hiếu nói.