Năm 2017, thị trường bất động sản sẽ ra sao?

Năm 2016, thị trường BĐS chịu tác động cả tích cực lẫn tiêu cực từ hệ thống chính sách.

2016 - năm của những chính sách lớn

Đầu năm 2016, dự thảo sửa đổi Thông tư 36/2014/TT - NHNN quy định về các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài được lấy ý kiến đóng góp. Theo đó, dự thảo sửa đổi sẽ nâng hệ số rủi ro trong kinh doanh BĐS từ 150% lên mức 200%, đồng thời đặt ra lộ trình hạn chế tín dụng vào thị trường BĐS trong 2 năm. Tuy nhiên, sau nhiều kiến nghị, dự thảo sửa đổi theo hướng năm 2016 sẽ giữ nguyên tỷ lệ sử dụng vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn ở mức 60%; từ ngày 1/1/2017 giảm còn 50% và sang đến 1/1/2018 giảm còn 40%. Việc hạn chế nguồn cung tín dụng trung và dài hạn vào thị trường BĐS dẫn đến sự lo ngại từ phía các doanh nghiệp. Việc hạn chế trước mắt sẽ làm ảnh hưởng tới tâm lý thị trường BĐS, đồng thời có thể ảnh hưởng những năm tiếp theo.

Năm 2016 là năm kết thúc gói tín dụng 30.000 tỷ đồng nhằm hỗ trợ người mua nhà ở xã hội, nhà ở thương mại có giá dưới 15 triệu đồng/m2. Được triển khai từ năm 2013, sau 3 năm, trên toàn quốc đã có hơn 56.000 người đã có nhà ở. Tuy nhiên, ngày 31/12/2016 là thời điểm chính thức chấm dứt gói tín dụng ưu đãi này, điều này gây khó khăn cho người có thu nhập thấp đô thị trong việc sở hữu nhà ở, và cũng tác động đến phân khúc thị trường nhà ở vừa túi tiền.

Cuối năm 2016, thị trường BĐS lại đón nhận thông tin khi Bộ Tài chính đang nghiên cứu đánh thuế tài sản. Cụ thể về BĐS, sẽ nhắm đến những trường hợp có căn nhà thứ 2 trở đi. Theo lộ trình đó, thì từ năm 2016 đến năm 2020, Bộ Tài chính sẽ xây dựng Luật Thuế đánh trên người sở hữu nhiều nhà ở với mục đích ngăn ngừa tình trạng đầu cơ nhằm hạn chế rủi ro trên thị trường BĐS. Việc đánh thuế BĐS thứ 2 trở đi được đánh giá tích cực, góp phần giúp cho thị trường BĐS phát triển bền vững, phòng chống đầu cơ và tăng thêm nguồn thu cho ngân sách Nhà nước. Ngoài ra, việc này nhằm hướng các nhà đầu tư thứ cấp đi vào lựa chọn thành lập doanh nghiệp kinh doanh BĐS thay vì kinh doanh cá thể như hiện nay. Bên cạnh mặt tích cực, Hiệp hội BĐS TP.Hồ Chí Minh đánh giá, thuế là công cụ hạn chế đầu cơ BĐS, tránh bong bóng cho thị trường bằng cách thu thuế là giải pháp tốt, tuy nhiên cũng cần cân nhắc, thận trọng khi thực hiện.

Tiếp tục tăng trưởng?

Theo báo cáo của Hiệp hôi BĐS TP. Hồ Chí Minh (HoREA), thị trường BĐS năm 2016 tiếp tục thể hiện vai trò quan trọng trong nền kinh tế đất nước. Năm 2017 được dự báo là năm mà thị trường BĐS sẽ vẫn còn nằm trong chu kỳ tăng trưởng, nhưng có thể sẽ tiếp tục xu thế chững lại như năm 2016, và sẽ có sự điều chỉnh lớn để giải quyết sự lệch pha cung - cầu hiện đang có xu thế lệch về phía phân khúc bất động sản cao cấp (bao gồm cả bất động sản du lịch nghỉ dưỡng). Sẽ có sự chuyển hướng mạnh sang phân khúc thị trường bất động sản có giá vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu thật của đa số người có thu nhập trung bình, có thu nhập thấp đô thị. Tuy nhiên, HoREA cũng dự báo, sẽ có nhiều nhân tố tác động tới thị trường BĐS giai đoạn 2017 - 2021.

HoREA đưa ra dự báo sẽ có tác động của hệ thống pháp luật, trước hết là pháp luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản, xây dựng, đầu tư, đấu thầu, tín dụng, tiền tệ, thuế.… đang và sẽ tiếp tục được hoàn thiện. Năng lực điều hành của Chính phủ, các bộ, ngành, các tỉnh, thành phố sẽ tác động đến nền kinh tế, trong đó có thị trường BĐS. Tuy nhiên, theo Hiệp hội BĐS TP.Hồ Chí Minh dự báo, xu hướng tác động tích cực hơn so với thời gian trước đây.

Bên cạnh đó, những yếu tố bất định của Hiệp định Đối tác xuyên Thái Bình Dương (TPP) do Hoa Kỳ có khả năng chưa hoặc không phê chuẩn, hoặc có thể đàm phán lại và nhân tố Trung Quốc với Hiệp định Đối tác Kinh tế toàn diện khu vực (RCEP) dự kiến trở thành hiện thực. Tất cả vấn đề trên sẽ tác động tới sự chuyển dịch dòng vốn đầu tư, chuyển dịch sản xuất vào Việt Nam, đồng thời cũng tác động trực tiếp đến thị trường BĐS trong trung và dài hạn.

Ngoài ra, theo Nghị quyết Đại hội Đảng bộ TP.Hồ Chí Minh lần thứ X, trong đó có “Chương trình chỉnh trang đô thị cũ” với 03 chương trình lớn như chương trình chỉnh trang nhà trên và ven kênh rạch, chương trình xây dựng lại chung cư cũ hư hỏng, chương trình chỉnh trang các khu dân cư cũ, song song với đó là chương trình phát triển các khu đô thị mới sẽ giúp thị trường khởi sắc. Việc phát triển nhà ở xã hội, sự chuyển hướng đầu tư vào phân khúc nhà ở thương mại vừa túi tiền, giải quyết nhà ở cho sinh viên, công nhân, người lao động, cán bộ, công chức, viên chức, cán bộ lực lượng vũ trang, người thu nhập thấp đô thị, người nhập cư sẽ là những chương trình động lực thúc đẩy thị trường BĐS thành phố phát triển theo hướng lành mạnh và bền vững.

Liên quan tới vấn đề này, HoREA cũng đưa ra dự báo kế hoạch phát triển hạ tầng đô thị mới kết nối ngày càng đồng bộ hơn. Cụ thể như hệ thống đường giao thông, metro, xe buýt nhanh, sẽ tạo ra cơ hội rất lớn cho các doanh nghiệp để đầu tư, phát triển thị trường BĐS cả trong trung và dài hạn.

Cùng với những dự báo trên, HoREA cũng đưa ra những nhân tố tiêu cực về mặt chủ quan, đó là tình trạng lệch pha cung - cầu về phía phân khúc BĐS cao cấp, bao gồm cả BĐS du lịch, nghỉ dưỡng. Tình trạng một số tập đoàn BĐS quy mô lớn đang nhận nguồn vốn tín dụng khá lớn, và huy động  nhiều nguồn vốn xã hội, trong đó có nhiều người tiêu dùng và nhà đầu tư thứ cấp, cũng là những nhân tố tiềm ẩn yếu tố rủi ro, tác động đến thị trường BĐS trong những năm tới đây. 

Thái An - Lại Hùng