Nghị định 69: “Bịt” kẽ hở trong hợp đồng BT?

Nghị định được kỳ vọng khắc phục được “lỗ hổng” pháp lý, dẫn đến nhiều sai phạm trong quá trình triển khai thực hiện các dự án BT thời gian qua. 

Một dự án theo hình thức BT tại TP. Hồ Chí Minh được Thanh tra Chính phủ chỉ ra nhiều sai phạm.

Nhiều bất cập về “đổi đất lấy hạ tầng”

Trước khi Nghị định 69/2019/NĐ-CP được ban hành, đã có nhiều văn bản của Thanh tra Chính phủ, Kiểm toán Nhà nước, báo cáo của các đoàn giám sát, góp ý của chuyên gia, báo chí liên tục chỉ ra những bất cập của hợp đồng BT, nhất là hình thức đổi đất lấy hạ tầng.

Việc đổi đất lấy hạ tầng lẽ ra phải chọn những hình thức đấu thầu dự án, hoặc đấu thầu tài sản công để thanh toán dự án nhưng hầu hết biến thành hình thức chỉ định thầu. Theo đó, nhà đầu tư tự đề xuất dự án trình cơ quan quản lý phê duyệt và Nhà nước dùng quỹ đất công sản để thanh toán cho nhà đầu tư. Việc xác định giá trị dự án BT, xác định giá trị tài sản công để thanh toán còn nhiều “vùng tối” chưa minh bạch về cơ chế thẩm định giá nên dẫn đến thất thoát, lãng phí (đất đối ứng giá trị cao gấp nhiều lần dự án BT...) .

Minh chứng cho vấn đề này, tại buổi họp báo thông tin về tiến độ, kết quả thực hiện kết luận của Thanh tra Chính phủ tại dự án Khu đô thị mới Thủ Thiêm mới đây do UBND TP. Hồ Chí Minh tổ chức, thành phố đã nhận sai trong việc triển khai các hợp đồng BT, trong đó có vấn đề thanh toán quỹ đất cho doanh nghiệp.

Cụ thể, Kết luận số 1037 của Thanh tra Chính phủ nêu, thành phố thực hiện không đúng quy định pháp luật khi ký hợp đồng BT với doanh nghiệp bất động sản khi chưa có chứng thư thẩm định giá, chưa có quyết định phê duyệt giá trị quyền sử dụng đất mà đã xác định giá trị quyền sử dụng đất các khu đất đối ứng để thanh toán hợp đồng BT là 12.000 tỷ đồng. Điều này dẫn đến chênh lệch giảm tiền sử dụng đất 3.900 tỷ đồng so với giá trị được thẩm định, phê duyệt trước đó, nguy cơ gây thiệt hại ngân sách Nhà nước.

Về vấn đề này, đại diện lãnh đạo thành phố thẳng thắn nhìn nhận, ngay từ đầu thành phố làm sai khi ký hợp đồng BT thanh toán cùng thời điểm bằng quỹ đất. Do đó, sau khi mở đường, giá trị khu đất đã giao cho doanh nghiệp sẽ tăng giá trị lên nhiều lần, như vậy, vô tình làm lợi cho doanh nghiệp.

Giá trị dự án BT được xác định qua kết quả đấu thầu

Khắc phục “kẽ hở” trên, Nghị định số 69/2019/NĐ-CP đã đưa vào nội dung: “Giá trị dự án BT được xác định theo kết quả đấu thầu”. Quy định này tưởng như mở ra chương mới minh bạch cho dự án BT, tuy nhiên, lại được đặt trong một nguyên tắc, “Việc sử dụng tài sản công để thanh toán cho nhà đầu tư thực hiện theo nguyên tắc ngang giá. Dự án BT tương đương với giá trị tài sản công thanh toán: (a) giá trị tài sản công được xác định theo giá thị trường tại thời điểm thanh toán, (b) giá trị dự án BT được xác định theo kết quả đấu thầu” (Điều 3).

Nói một cách dễ hiểu, nguyên tắc “đổi ngang giá” đã có từ trước đến nay. Nhưng chỉ dự án do Nhà nước công bố, mời thầu thì mới đấu thầu dự án, lựa chọn nhà đầu tư. Còn dự án do nhà đầu tư chủ động đề xuất như thông lệ từ trước đến nay thì vẫn tiến hành theo cách cũ. Nhà nước sẽ phê duyệt hay không phê duyệt dự án BT. Điều này có nghĩa không nhất thiết mọi hợp đồng xây dựng – chuyển giao đều phải thông qua hình thức đấu thầu.

Như vậy, Nghị định 69 vẫn cho phép Nhà nước dùng tài sản công là đất đai, trụ sở, nhà cửa trên đất... để thanh toán trực tiếp cho nhà đầu tư dự án BT qua thủ tục định giá. Không có việc đấu giá đất để dùng tiền đó thanh toán cho nhà đầu tư. Vì đấu giá dự án rồi thì không đấu giá đất nữa, do giá đất nằm trong giá dự án nên không thể đấu giá hai lần.

Đối với việc xác định giá trị quỹ đất thanh toán, xác định giá trị trụ sở làm việc và thẩm quyền quyết định sử dụng trụ sở làm việc để thanh toán dự án BT và việc sử dụng tài sản kết cấu hạ tầng để thanh toán cho nhà đầu tư, tại Nghị định mới, thời điểm thanh toán cho nhà đầu tư là thời điểm cơ quan Nhà nước có quyết định về quyết định giao tài sản công để thanh toán (quyết định giao đất, giao quyền khai thác tài sản hạ tầng). Trong khi thanh toán, nhà đầu tư dự án BT được tính thêm một khoản lãi suất theo lãi suất ngân hàng. Đó là số tiền doanh nghiệp đã ứng ra sử dụng để phục vụ cho công trình.

Như vậy, Nghị định số 69 quy định rõ các khoản lãi vay phải chấm dứt ngay lập tức kể từ ngày Nhà nước có quyết định giao đất, chứ không là khoản lãi vay càng ngày càng nhiều lên. Đây được xem là nội dung quan trọng, điểm mới so với trước đây, đảm bảo công bằng cho các bên, Nhà nước và nhà đầu tư BT.

Đối với việc xác định giá đất để trả cho nhà đầu tư dự án BT, câu chuyện này được xem là “kẽ hở” lớn nhất cho việc bắt tay giữa nhóm lợi ích với lãnh đạo địa phương nhằm trục lợi mà nhiều vụ án tham nhũng lớn xét xử trong thời gian qua đã minh chứng điều này. Do việc xác định giá đất qua hình thức thẩm định giá độc lập, do cơ quan nhà nước chỉ định hoặc nhà đầu tư chọn chứ không đấu giá riêng tài sản nên thường biến thành “động tác kỹ thuật” để nhóm lợi ích có cơ “làm giá” đất, thay vì đúng giá thị trường, thu được lợi ích cao cho Nhà nước lại trở thành giá được nhà đầu tư mong muốn.

Nhiều chuyên gia cho rằng: Hợp đồng BT khó có thể trùng khớp đúng với giá trị quyền sử dụng đất nên cần có một biên độ nhất định (có thể là 10% trên giá trị hợp đồng BT) để xử lý chênh lệch giữa giá trị hợp đồng BT và giá trị quyền sử dụng đất để tránh lợi dụng,  Nghị định 69 chưa thể hiện được điều này.

Câu hỏi đặt ra là, cách nào để xử lý các dự án được chỉ định thầu, hình thức là “ngang giá” nhưng lại chênh lệch rất lớn? Ví dụ, một dự án BT khoảng 500 tỉ đồng nhưng giá trị quỹ đất để thanh toán rất lớn, khoảng 1.000 tỉ đồng. Việc nhà đầu tư phải nộp tiền bù chênh lệch vào ngân sách là đương nhiên, song như vậy còn đâu là nguyên tắc ngang giá?

Vấn đề là Chính phủ đã đưa vào Nghị định 69 việc đấu giá dự án BT. Nhưng đấu giá cụ thể như thế nào, đấu giá tài sản trước hay đấu giá dự án trước cần phải được hướng dẫn, cụ thể hóa. Dù trong Luật Quản lý, sử dụng tải sản công đã quy định giá trị dự án BT được xác định theo quy định của Luật Đầu tư, Luật Xây dựng và kết quả đấu thầu nhưng nếu không giải quyết được bài toán “ngang giá” qua chỉ định nhà đầu tư, rồi đấu giá không rõ ràng thì việc quy định chỉ là cho có.

Một điểm đáng chú ý, để đảm bảo tính thống nhất đặc biệt đối với các loại tài sản công có giá trị lớn như trụ sở làm việc, Nghị định 69 quy định việc sử dụng trụ sở làm việc để thanh toán dự án BT được thực hiện theo quy định và sau khi có văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ.