Nhà 100 triệu đồng tại TP. HCM: Giấc mơ xa!

Theo nhiều chuyên gia, căn hộ 100 triệu đồng rất thành công tại Bình Dương nhưng nếu áp dụng ở TP. Hồ Chí Minh sẽ không khả thi.

Nhu cầu lớn

Theo thống kê, TP. Hồ Chí Minh hiện có khoảng 13 triệu dân, trong đó gần 25% là dân nhập cư.

Còn theo số liệu của Viện Nghiên cứu Phát triển TP. Hồ Chí Minh, trong giai đoạn 2016 - 2020, toàn thành phố có hơn 500.000 hộ chưa có nhà và 81.000 hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu về nhà ở xã hội. Cùng với đó, hàng năm có thêm khoảng 50.000 cặp kết hôn mới và hàng trăm ngàn sinh viên ra trường có nhu cầu lập nghiệp tại thành phố, chưa kể gần 3 triệu người nhập cư cũng có nhu cầu về nhà ở giá rẻ. Những đối tượng trên đa số có nguồn vốn tích lũy chưa nhiều hoặc có nguồn thu nhập chưa cao. Vì thế, những căn nhà giá rẻ đang trở thành niềm mơ ước của nhiều người.

Bên cạnh đó, tại TP. Hồ Chí Minh cũng như các đô thị lớn của cả nước phải đối mặt với vấn đề tăng dân số cơ học, tách hộ, chuyển dịch dân số từ nông thôn ra thành thị làm việc trong các khu công nghiệp, khu chế xuất. Do đó, nhu cầu về nhà ở trung và dài hạn rất lớn. Tuy nhiên, tới cuối năm 2016, thành phố mới hoàn thành 12 dự án nhà ở xã hội trên tổng số 51 dự án đã được chấp thuận. Hiện thành phố đang triển khai 39 dự án nhà ở xã hội với quy mô 48.000 căn. Dự kiến, phải đến năm 2020 mới có khoảng 30.000 căn nhà ở xã hội hoàn thành, trong đó 60% được bán, 20% giữ lại để cho thuê. 

Giấc mơ “ngoài tầm với”

Câu chuyện căn hộ giá 100 triệu đồng được Công ty Becamex Bình Dương triển khai gần các khu công nghiệp với diện tích trên dưới 30m2 đang thu hút sự quan tâm của người dân, đặc biệt là những người chưa có nhà ở. Để triển khai được mô hình này, Bình Dương có nhiều lợi thế như việc có sẵn hạ tầng, quỹ đất sạch… Ngoài ra, với một diện tích lớn để xây dựng thành phố mới Bình Dương thì việc Công ty Becamex xây dựng nhà ở xã hội giá rẻ vừa là trách nhiệm vừa là nghĩa vụ của doanh nghiệp. Bên cạnh đó, so sánh về điều kiện thuận lợi trong kế hoạch phát triển nhà ở giá rẻ, Bình Dương cũng có lợi thế thực hiện sớm khi thị trường xây dựng chưa tăng cao. Câu chuyện nhà ở với mức giá 100 triệu đồng nếu được áp dụng tại TP.Hồ Chí Minh theo đúng tinh thần lãnh đạo thành phố đang giao cho các sở, ngành nghiên cứu thực hiện liệu có khả thi?

Làm một phép tính, với mức giá bán 100 triệu đồng/căn cùng diện tích 30m2 (trong đó diện tích sàn 20m2 và gác lửng là 10m2) theo mô hình của tỉnh Bình Dương thì tổng chi phí xây nhà “ngốn hết” 54 triệu đồng. Ngoài ra, với 20m2 nền nhà thông thường phải có 25m2 nền đất, như vậy chi phí giá đất ở mức 1,8 triệu đồng/m2 đất. Điều này thích hợp với các vùng ven thị trấn hoặc khu công nghiệp ở tỉnh Bình Dương. Tuy nhiên, cùng giá này nếu tìm ở TP. Hồ Chí Minh sẽ rất khó, ngoại trừ một số khu vực xa như Cần Giờ, Củ Chi…

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA), TP.Hồ Chí Minh có thể học hỏi Bình Dương xây dựng nhà ở xã hội với mức giá 100 triệu đồng nhưng không thể rập khuôn mà phải phù hợp với điều kiện thực tế của thành phố. Cũng theo ông Châu, nếu thành phố áp dụng mô hình như ở Bình Dương thì chỉ xây dựng nhà giá rẻ ở các nông trường như Lê Minh Xuân, Phạm Văn Hai (huyện Bình Chánh), huyện Củ Chi, huyện Hóc Môn… Tuy nhiên, những vị trí này thường không thuận tiện trong giao thông, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội kém, nền đất yếu, rất khó để thu hút người dân tới sinh sống.

Đánh giá về quỹ đất dành để xây dựng nhà ở xã hội, ông Châu nhấn mạnh, nếu áp dụng mô hình nhà ở giống Bình Dương, TP. Hồ Chí Minh sẽ xây dựng được khoảng 20.000 căn hộ với mức giá khoảng 160 triệu đồng là hết quỹ đất. Như vậy, con số người dân may mắn sở hữu được chốn “an cư” giá rẻ rất ít. Ngoài ra, với đặc thù là đô thị đặc biệt nên nhà ở giá rẻ với mức 400 - 700 triệu đồng/căn đã là con số tuyệt vời. Để có những căn hộ giá khoảng 350 triệu đồng/25m2 sẽ cần nhiều chính sách hỗ trợ đi kèm của thành phố về quỹ đất hay việc hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.

Còn theo đánh giá của ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành, để làm được nhà ở giá rẻ, chính quyền thành phố phải có chiến lược, phải tổ chức thực hiện chương trình nhà ở xã hội không dựa vào một vài doanh nghiệp hay trích 20% số căn hộ thương mại cho nhà ở xã hội.

Theo ông Đực, nếu chính quyền thành phố đầu tư toàn bộ hạ tầng kỹ thuật bằng vốn ngân sách, giá bán căn hộ chỉ dựa trên giá xây dựng thì giá căn hộ 5 tầng chỉ 5 triệu đồng/m2, với diện tích 20 - 30m2 thì giá căn hộ từ 100 - 150 triệu đồng. Nếu chung cư cao tầng có sử dụng thang máy có giá khoảng 8 triệu đồng/m2 thì một căn hộ 20 - 30m2 có giá 160- 240 triệu đồng/m2. Ngược lại, nếu doanh nghiệp tự đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật, chung cư 5 tầng có giá khoảng 8 triệu đồng/m2 thì căn hộ 20 - 30m2 có giá 160 - 240 triệu đồng. Nếu chung cư cao tầng, giá khoảng 11 triệu đồng/m2, giá căn hộ 20 - 30m2 là 230 - 330 triệu đồng.

Đánh giá về việc triển khai căn hộ giá 100 triệu đồng tại TP. Hồ Chí Minh, chuyên gia kinh tế, TS. Lê Bá Chí Nhân phân tích: “Nếu triển khai được mô hình này tại địa bàn TP. Hồ Chí Minh, xét về tầm vĩ mô sẽ giúp được vấn đề an sinh xã hội. Tuy nhiên, việc triển khai căn hộ giá 100 triệu đồng trên địa bàn thành phố là rất khó khăn, nếu không muốn nói là không khả thi”. Theo đó, có rất nhiều lý do khiến việc triển khai căn hộ giá rẻ không khả thi như về quỹ đất dành cho việc xây dựng nhà ở xã hội, cơ sở hạ tầng, các vấn đề liên quan tới quy hoạch, cơ chế, hệ thống chính sách…..

Dưới góc độ các quy định pháp luật hiện nay, một căn hộ phải có diện tích tối thiểu 35m2 nhưng nếu áp dụng mô hình của tỉnh Bình Dương thì diện tích căn hộ khoảng 30m2 (thực ra, diện tích sàn chỉ 25m2-NV) rõ ràng phải điều chỉnh lại các quy định của pháp luật. Cùng với đó, hiện tại các bản vẽ quy hoạch 1/20.000 của thành phố cũng như bản vẽ quy hoạch 1/2000 ở các quận huyện không thể hiện việc quy hoạch nhà ở xã hội. Bên cạnh đó, các thủ tục hành chính thì bất kỳ dự án nào đều phải tuân thủ đầy đủ và được sự phê duyệt của các sở ngành có thẩm quyền. “Chính điều này khiến việc triển khai nhà ở xã hội không khác gì nhiều với việc làm các dự án nhà ở thương mại vì cùng chung một quy trình, nhưng làm nhà ở thương mại rõ ràng giá bán sẽ có lợi hơn đối với chủ đầu tư. Do đó, việc triển khai căn hộ với diện tích 20 - 30m2 cùng giá bán trên dưới 100 triệu đồng trên địa bàn thành phố là rất khó khả thi”, TS. Lê Bá Chí Nhân nhận định.

Thái An - Mạnh Tiến