Những “ách tắc” của thị trường bất động sản

Theo HoREA, thị trường BĐS bị “ách tắc” có thể tác động tiêu cực trong thời gian tới.

Nhận diện “ách tắc”

Văn bản của HoREA chỉ rõ, hiện thị trường BĐS đang tồn tại những ách tắc như việc lựa chọn chủ đầu tư, phê duyệt quy hoạch 1/500, tính tiền sử dụng đất dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp, trong đó xen cài đất rạch, đường, bờ đất thuộc Nhà nước quản lý.

Cụ thể, những vấn đề trên không được giải quyết, sẽ sụt giảm nguồn cung dự án, nguồn cung sản phẩm nhà ở, do đó tác động tiêu cực đến thị trường BĐS. Đồng thời, một số doanh nghiệp có thể lâm vào tình cảnh khó khăn, thậm chí có nguy cơ phá sản, người tiêu dùng khó tạo lập nhà ở do giá nhà có xu thế tăng giá theo quy luật cung - cầu. Mặt khác, nguồn thu ngân sách nhà nước từ tiền sử dụng đất và thị trường BĐS có thể còn bị sụt giảm hơn nữa.

HoREA đưa ra vướng mắc lớn nhất đối với doanh nghiệp BĐS hiện nay khi thực hiện dự án là đất ở, và đất xen cài. Bởi lẽ, trong khoảng 3 năm gần đây, UBND TP. Hồ Chí Minh đã quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư, chấp thuận đầu tư cho khoảng 130 dự án có quỹ đất hỗn hợp, nhưng đang “bị” coi là vẫn chưa đảm bảo đúng các thủ tục hành chính, gây khó khăn rất lớn cho các chủ đầu tư dự án.

Tính từ thời điểm Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực, doanh nghiệp có “đất ở” thì mới được chỉ định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại. Đối với các dự án có quỹ đất hỗn hợp thì không được chỉ định chủ đầu tư và cũng chưa có đầy đủ cơ chế để giải quyết các thủ tục hành chính công nhận chủ đầu tư, dẫn đến ách tắc dự án, làm cho thị trường BĐS bị sụt giảm nguồn cung.

Cụ thể, theo thống kê của Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh, từ ngày 01/07/2015 đến tháng 08/2018, đã có 170 dự án được UBND thành phố chấp thuận chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư. Trong số này chỉ có 44 dự án, chiếm  25,9% số dự án đã có sổ đỏ “đất ở”. Đối với 126 dự án còn lại, chiếm 74,1% có nguồn gốc do đền bù đất nông nghiệp hoặc đất chuyên dùng.

Trước vấn đề này, Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh đã báo cáo gửi UBND thành phố về ách tắc trong thủ tục “lựa chọn chủ đầu tư” dự án nhà ở thương mại bằng hình thức “chỉ định chủ đầu tư”, do Luật Nhà ở yêu cầu phải có “quyền sử dụng đất ở” (100% đất ở).

Liên quan đến vấn đề trên, quan điểm của Sở Tài nguyên và Môi trường TP. Hồ Chí Minh là, “vướng mắc hiện nay không phải là khái niệm “quyền sử dụng đất ở hợp pháp” theo kiến nghị của Sở Xây dựng tại Văn bản số 10580/SXD-PTĐT ngày 04/09/2018, mà là khái niệm về “Nhà đầu tư” và “Chủ đầu tư”. Vì, trường hợp doanh nghiệp có quyền sử dụng đất ở hợp pháp thì sau khi được UBND thành phố công nhận là chủ đầu tư sẽ triển khai bước tiếp theo là trình phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, vì theo quyết định chủ trương thì doanh nghiệp là “Nhà đầu tư” chứ không phải là “Chủ đầu tư”, vì vậy, doanh nghiệp sẽ không hoàn thiện được hồ sơ xin giao đất”.

Tuy nhiên, HoREA không đồng tình với nhận định của Sở Tài nguyên và Môi trường. Lý do được HoREA đưa ra là, hiện nay, tất cả doanh nghiệp BĐS đều bị cả hai vướng mắc, đó là “quyền sử dụng đất ở hợp pháp” và “nhà đầu tư, chủ đầu tư”. Cụ thể, tất cả dự án có quỹ đất hỗn hợp phải chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở thì phải thực hiện thủ tục “Quyết định chủ trương đầu tư” theo quy định tại Luật Đầu tư và Luật Nhà ở. Nhưng sau khi đã có “Quyết định chủ trương đầu tư” thì “nhà đầu tư” lại không làm được thủ tục phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500. Do vậy, không làm được thủ tục công nhận “chủ đầu tư” dự án.

Kiến nghị gỡ “vướng mắc”

Trước những vướng mắc trên, HoREA kiến nghị, đối với quỹ đất rạch, bờ đất, đường do Nhà nước quản lý, xen cài trong đất dự án nhà ở thương mại, thường chiếm trên dưới 10% diện tích, HoREA cho rằng, cần có cơ chế để xử lý tất cả trường hợp đất do Nhà nước quản lý xen cài trong dự án để sớm giải quyết ách tắc này, không cần phải xin chủ trương đối với từng trường hợp một như hiện nay.

Mặt khác, đối với phần diện tích đất rạch, bờ đất, đường... trong dự án do Nhà nước quản lý (thường chiếm khoảng 10% diện tích), Hiệp hội kiến nghị Chính phủ quy định tỷ lệ hoán đổi đất đã có hạ tầng của dự án để chủ đầu tư giao lại cho UBND cấp tỉnh quản lý, sử dụng hoặc bán đấu giá, đảm bảo không làm thất thoát tài sản Nhà nước. Tỷ lệ hoán đổi này có thể khoảng 15% hoặc hơn, do Chính phủ quy định. Tuy nhiên, về lâu dài, Hiệp hội kiến nghị sửa đổi, thay thế từ “đất ở” tại Luật Nhà ở thành “đất phù hợp quy hoạch” hoặc “đất ở và các loại đất khác phù hợp quy hoạch” để phù hợp Luật Đất đai.

Đồng thời, HoREA kiến nghị xem xét giải quyết khắc phục sự chồng chéo, thiếu thống nhất, thiếu đồng bộ của các khái niệm pháp luật để đảm bảo tính hệ thống, sự liên thông và giải quyết ách tắc của thị trường BĐS hiện nay. Kiến nghị chỉ định nhà đầu tư hoặc công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đã có quỹ đất hỗn hợp do tự thương lượng giải phóng mặt bằng, nhận chuyển nhượng đất ở, đất nông nghiệp, trong đó, có xen cài khoảng 10% đất rạch, bờ đất, đường... do Nhà nước quản lý, nằm trong kế hoạch sử dụng đất, phù hợp với quy hoạch phát triển đô thị, nhà ở, mà không phải thực hiện thủ tục đấu thầu dự án, hoặc đấu giá đất để lựa chọn chủ đầu tư.

Trước đó, tại một buổi toạ đàm về “Xung đột pháp lý trong trong đầu tư xây dựng” do báo Sài Gòn giải phóng tổ chức, nhiều ý kiến có chung nhận định, việc doanh nghiệp thực hiện dự án có liên quan đến vốn nhà nước, đất, xây dựng… bị chi phối bởi nhiều luật. Cụ thể, về thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư quy định tại Luật Đầu tư và Luật Nhà ở. Tiêu chí phân chia dự án trong Luật Đầu tư, và tiêu chí phân chia dự án đầu tư trong Luật Nhà ở có sự chồng chéo mà các cơ quan nhà nước và nhà đầu tư không xác định được phải áp dụng theo luật nào cho đúng.

Do đó, việc giải quyết sớm những vướng mắc, ách tắc sẽ giải quyết nhiều câu chuyện. Trong đó, có câu chuyện nguồn cung cho thị trường BĐS, trên cơ sở đó sẽ đáp ứng nhu cầu nhà ở cho các tầng lớp nhân dân.

Giải thích về các xung đột pháp lý trong đầu tư xây dựng, ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cho rằng, về nguyên tắc, luật ban hành sau được ưu tiên so với luật ban hành trước. Nhưng trên thực tế, bộ ngành nào khi giải quyết công việc cũng thường viện dẫn luật của bộ, ngành mình.

Việc xử lý của cơ quan thanh kiểm tra cũng thường thiếu nhất quán, nên hiện tượng né tránh, sợ sai, lo an toàn cho mình và đẩy khó khăn về phía người dân và doanh nghiệp vẫn khá phổ biến. Nêu ví dụ nghị định ra sau nhưng có quy định vướng với luật ra trước, ông Võ cho rằng “nên vứt ngay” nghị định đó.