Phân khúc văn phòng, điểm sáng của thị trường BĐS

Diện tích thuê trung bình của thị trường đã tăng nhiều, thể hiện cụ thể ở số lượng tăng trong các giao dịch mặt bằng văn phòng trên 1.000m2.

Tăng 40% so với cùng thời điểm năm 2019

Dữ liệu của Savills Việt Nam cho thấy,  phân khúc văn phòng tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đều là điểm sáng của thị trường bất động sản (BĐS); giá thuê thị trường Hà Nội giữ ổn định ở mức 33 USD/m2 ngay cả trong thời điểm dịch bệnh Covid-19.

Bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc Bộ phận Cho thuê Thương mại - Savills Hà Nội, cho biết: “Con số 33 USD/m2 là số liệu bình quân cả thị trường hạng A, bao gồm những tòa nhà có tỷ lệ lấp đầy thấp (20-30%) và những tòa nhà có tỷ lệ lấp đầy cao (80-90%). Thực tế, mặc dù ảnh hưởng của dịch Covid-19 nhưng Savills cũng ghi nhận số lượng giao dịch tăng của các tòa nhà văn phòng trong năm 2020;  quý I/2021 tăng 40% so với cùng thời điểm năm 2019.

Trong thời điểm quý IV/2020 đến quý I/2021 thì diện tích thuê trung bình của thị trường cũng tăng khá nhiều. Trước đây, thị trường Hà Nội chỉ ghi nhận những diện tích thuê trung bình mức 300-500m2/giao dịch. Tuy nhiên, thời gian gần đây, do các tòa nhà mới có chất lượng tốt và giá thuê hợp lý hơn nên một số công ty có xu hướng gom hết các văn phòng về tập trung, kết quả là số lượng các giao dịch mặt bằng văn phòng trên 1.000m2 tăng. Đây là một trong những sự cải thiện tương đối đáng kể tại thị trường văn phòng Hà Nội”.

So với thị trường văn phòng các nước khác thì nguồn cung của thị trường văn phòng Hà Nội được đánh giá thấp hơn so với Singapore hay Bangkok (Thái Lan). Chính bởi yếu tố giá thuê thấp hơn so với các nước trong khu vực trong khi tiềm năng phát triển kinh tế khá tốt, các nhà đầu tư nước ngoài đang chú trọng phát triển thị trường văn phòng tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh.

Cũng theo bà Minh, thị trường văn phòng sau đại dịch Covid-19 là xu hướng xuất hiện nhiều hơn của mô hình co-working (làm việc chung). Mô hình co-working và mô hình văn phòng truyền thống không quá cạnh tranh trực tiếp với nhau. Mô hình co-working space (văn phòng chia sẻ, làm việc mở) được thúc đẩy bởi xu hướng các bạn trẻ thích làm việc ở ngoài, với môi trường làm việc linh động. Tuy nhiên, các văn phòng hạng B và C đang đạt tỷ lệ lấp đầy cao nhất thị trường, một phần là do các doanh nghiệp cần có mô hình văn phòng lớn, dao động khoảng 1.000 - 2.000 m2 sàn. Vậy nên họ thường chọn những tòa nhà có ngân sách thuê hợp lý, vừa túi tiền để có chi phí đầu tư lại về nội thất, thay đổi lại mô hình làm việc cho phù hợp với văn hóa công ty. Co-woking sẽ chỉ phù hợp với các công ty start-up (khởi nghiệp) hoặc mới đặt chân đến thị trường Việt Nam; còn với công ty có dự định hoạt động lâu dài thì đây không phải là mô hình phù hợp.

Cùng vấn đề này,  bà Từ Thị Hồng An, Giám đốc Cho thuê Thương mại - Savills TP. Hồ Chí Minh, khẳng định: “Nguồn cung tại các khu vực ngoài trung tâm cung cấp các lựa chọn phù hợp tài chính và kiềm chế giá thuê. Nhu cầu từ các doanh nghiệp nhỏ được ghi nhận vẫn tiếp tục gia tăng. Hơn 70% số lượng khách thuê tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh là doanh nghiệp Việt Nam, Nhật Bản, Hàn Quốc, Mỹ và Singapore. Bản thân doanh nghiệp trong ba năm qua cũng có những thay đổi đáng kể. Doanh nghiệp quan tâm hơn đến bài toán nhân sự trong bối cảnh thế hệ Z (sinh cuối những năm 1990, đầu những năm 2000) đang chiếm đến 32% dân số, vấn đề cân bằng cuộc sống – công việc cho nhân viên nhằm tăng năng suất làm việc, hay những giải pháp về văn phòng tác động trực tiếp đến chiến lược tuyển dụng lâu dài của khách thuê doanh nghiệp”.

Góc nhìn triển vọng

Đánh giá về nguồn vốn FDI vào thị trường văn phòng trong thời gian tới, ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, cho biết: “Chúng tôi đang ghi nhận sự mở rộng của các tổ chức địa phương và doanh nghiệp quốc tế vào thị trường văn phòng Việt Nam. Việt Nam là thị trường mục tiêu của các công ty đa quốc gia, đặc biệt trong các ngành công nghệ, dịch vụ tài chính, bảo hiểm nhân thọ. Các doanh nghiệp này đang cần văn phòng, cùng với đó là sự xuất hiện của các nguồn cung mới, sẽ khiến phân khúc văn phòng trở nên cạnh tranh hơn rất nhiều trong thời gian tới. Đây cũng là những yếu tố tiếp tục thúc đẩy các nhà đầu tư phát triển thị trường văn phòng và trông chờ sự tăng trưởng trong tương lai về giá thuê”.

Ở góc nhìn triển vọng, Việt Nam với chính sách tiền tệ linh hoạt và việc ngăn chặn dịch Covid-19 hiệu quả đã mang lại nhiều lợi thế cho thị trường văn phòng. Không ai phải làm việc từ xa trong thời gian quá dài, các công ty cũng không chịu áp lực tài chính về tìm văn phòng phụ ở khu vực rẻ hơn, hay phải sử dụng văn phòng ảo như tại Mỹ hay Anh quốc. Tại Việt Nam, nhu cầu về không gian văn phòng truyền thống tiếp tục tăng bên cạnh các mối quan tâm lớn hơn về tối ưu hóa việc sử dụng văn phòng truyền thống”.

Cùng vấn đề này, Savills Việt Nam vừa kết hợp cùng các đơn vị phát triển BĐS văn phòng tổ chức sự kiện với chủ đề “Sự phát triển của thị trường BĐS văn phòng và danh mục dự án nổi bật 2021”.

Tại sự kiện này, bà Từ Thị Hồng An chia sẻ: “Chúng tôi ghi nhận rõ về công suất hoạt động ổn định của thị trường văn phòng TP. Hồ Chí Minh, với các xu hướng tăng trưởng rõ rệt trong nguồn cung ngoài trung tâm, giá thuê trong khu vực trung tâm cao và diện tích trống ngày càng thấp. Thị trường văn phòng TP. Hồ Chí Minh đang có các dự án đáng chú ý bao gồm OfficeHaus, OneHub Saigon, Cobi Tower 1 & 2.

Ở bình diện triển vọng, khách thuê tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh vẫn có nhiều lựa chọn về mặt bằng tại nhiều dự án. Với sự kiện đặc biệt hướng tới khách thuê doanh nghiệp, chúng tôi mong muốn mang đến những thông tin cập nhật về tình hình hoạt động của thị trường văn phòng Việt Nam và các tư vấn mang tính kịp thời, hữu ích cho khách thuê trong quá trình tìm thuê mặt bằng văn phòng.

Điểm mấu chốt luôn nằm ở việc doanh nghiệp cân nhắc kỹ lưỡng, lên kế hoạch sớm cho việc thay đổi văn phòng, đặt chất lượng dự án và uy tín của chủ đầu tư lên hàng đầu với sự tư vấn của các đơn vị chuyên nghiệp như Savills. Khi có sự chuẩn bị và động thái như vậy, khách thuê doanh nghiệp mới có thể tránh được các chi phí không đáng có trong quá trình cho thuê, kiểm soát được rủi ro, đặc biệt là hài lòng với nơi được chọn làm văn phòng và gắn bó lâu dài”.