“Siết” tín dụng bất động sản

Với mục tiêu tăng trưởng tín dụng ở mức 17% trong năm 2018, đồng thời kiểm soát tín dụng đổ vào BĐS, không những giúp ngân hàng phát triển bền vững mà được kỳ vọng sẽ giúp thị trường BĐS tăng trưởng ổn định những tháng cuối năm.

Lãi suất ổn định

Theo báo cáo tình hình thị trường BĐS trong hơn 5 tháng đầu năm 2018, dự báo thị trường BĐS những tháng cuối năm của Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA), tình hình lãi suất được duy trì tương đối ổn định.

Cụ thể, lãi suất tiết kiệm kỳ hạn trên 12 tháng tăng nhẹ (từ 0,06%-0,12%/năm) nhằm thu hút dòng tiền tiết kiệm dài hạn và cơ cấu lại nguồn vốn huy động của ngân hàng thương mại. Trong đó, tiền gửi tiết kiệm khu vực dân cư giữ vai trò rất quan trọng, tăng 4,8%, đạt khoảng 1 triệu tỷ đồng, chiếm khoảng 50% tổng nguồn vốn huy động. Lãi suất cho vay trung, dài hạn giữ tương đối ổn định khoảng 10%/năm. Tăng trưởng tín dụng vẫn duy trì tốc độ  cao, tăng 6,42%.

Riêng TP. Hồ Chí Minh, tổng dư nợ tín dụng khoảng 1,87 triệu tỷ đồng (chiếm 27,9% tổng dư nợ tín dụng cả nước). Cụ thể, tín dụng trung, dài hạn khoảng 998 nghìn tỷ đồng, chiếm 53,2%. Dư nợ tín dụng BĐS chiếm 10,8% tổng dư nợ. Tuy nhiên, các doanh nghiệp BĐS bắt đầu khó tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng, do các ngân hàng thương mại đang thực hiện lộ trình hạn chế dần tín dụng vào thị trường BĐS theo định hướng của Ngân hàng Nhà nước (NHNN). Dư nợ cho vay chương trình hỗ trợ nhà ở (gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng) trong 4 tháng đầu năm cho 10.181 khách hàng giảm dần, chỉ còn khoảng 4.885 tỷ đồng, trong đó, có 10.175 khách hàng cá nhân, hộ gia đình với dư nợ 4.301 tỷ đồng.

“Siết” cho vay BĐS

Liên quan đến nguồn vốn tín dụng đối với thị trường BĐS, mới đây, trong một buổi hội thảo được tổ chức tại TP. Hồ Chí Minh, ông Nguyễn Đức Lệnh, Trưởng phòng Tổng hợp NHNN Chi nhánh TP. Hồ Chí Minh cũng thông tin về vấn đề này. Theo đó, nếu 10 năm trước, tín dụng đổ vào thị trường BĐS thường xuyên ở mức trên 30% thì 3 năm trở lại đây con số này giảm mạnh, ở mức khoảng 10%. Đồng thời, về phía ngân hàng, cũng thường xuyên cảnh báo, yêu cầu các tổ chức tín dụng trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh thực hiện nghiêm túc việc thẩm định cho vay, chỉ xét duyệt với các chủ đầu tư có năng lực tài chính, năng lực quản trị. Nhờ đó, nợ xấu trong lĩnh vực cho vay BĐS tại TP. Hồ Chí Minh ở mức thấp, chỉ 2 đến 2,5%. 

Cùng với đó, về phía NHNN, cũng thực hiện chủ trương kiểm soát tín dụng vào lĩnh vực “nóng” với nhiều chính sách ràng buộc để “siết” cho vay BĐS. Cụ thể, như nâng hệ số rủi ro cho vay BĐS từ 150% lên 250%, hạ tỷ lệ dùng vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn từ 60% xuống 45% với mục đích phòng ngừa rủi ro tín dụng BĐS và nợ xấu phát sinh trong cơn sốt đất vào quý II/2018. Đồng thời, các ngân hàng thương mại tiến hành thống kê giá đất bình quân trong 3 - 4 năm gần đây để làm căn cứ cho vay khoảng 50% giá trị BĐS được thẩm định, thay vì 70 - 80% như trước. 

Dưới góc nhìn về tín dụng và thị trường BĐS, TS.Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia kinh tế ngân hàng đã nhận định về tín dụng BĐS trên tổng dư nợ. Cụ thể, tổng dư nợ của nền kinh tế là 6,8 triệu tỷ đồng. Trong đó, tỷ trọng cho vay kinh doanh BĐS ước 7,5% trên tổng dư nợ. Tỷ trọng cho vay BĐS nói chung ước  20% trên tổng dư nợ của nền kinh tế. Cùng với đó, quan hệ giữa thị trường tài chính và BĐS như lãi suất, chính sách tiền tệ đối với BĐS cũng có sự thay đổi, mức chênh lệch lãi suất cho vay BĐS và lãi suất huy động ở mức 3-5%.

Ở góc nhìn khác, tiến sĩ, luật sư Bùi Quang Tín, giảng viên khoa Quản trị kinh doanh, Đại học Ngân hàng TP. Hồ Chí Minh, cho rằng, trong thời gian tới vẫn có cơ hội hỗ trợ phát triển thị trường BĐS. Cụ thể, về phía NHNN, sẽ tiếp tục hỗ trợ dự án tốt đáp ứng nhu cầu thật của người dân. Tuy chiến tranh thương mại Mỹ - Trung làm cho tỷ giá tăng lên nhưng NHNN đã can thiệp bằng cách bán ngoại tệ và điều chỉnh tỷ giá hạ phù hợp. Các ngân hàng thương mại sẽ giúp người dân, doanh nghiệp vay tiền với lãi suất tốt hơn và cuối cùng dòng vốn “chảy” vào BĐS sẽ từ các thị trường khác ví như chứng khoán…

HoREA cũng đưa ra nhận định lạc quan về thị trường BĐS những tháng cuối năm, khó lặp lại chu kỳ khủng khoảng. Nguyên nhân được cho do các cơ quan Nhà nước đã có nhiều kinh nghiệm về việc sử dụng kịp thời, hiệu quả công cụ về thuế, tín dụng, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, chủ trương đầu tư dự án để điều tiết có hiệu quả thị trường BĐS trong những tháng cuối năm 2018.