Sửa đổi Thông tư 36: Được và mất

Sửa đổi Thông tư 36 vào thời điểm hiện tại sẽ ảnh hưởng không nhỏ đến thị trường BĐS.

Thay đổi đáng chú ý nhất trong lần sửa đổi này là việc điều chỉnh tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn giảm từ 60% xuống 40%, hệ số rủi ro tín dụng kinh doanh BĐS từ 150% lên 250%.

Thị trường BĐS được gì?

Tại Hội thảo: “Sửa đổi Thông tư số 36, thị trường bất động sản được gì?” do báo Thanh niên tổ chức, ông Nguyễn Hữu Nghĩa, Chánh thanh tra NHNN, cho rằng, việc xem xét điều chỉnh một số quy định tại Thông tư (TT) 36 để cảnh báo, phòng ngừa, kiểm soát tốt hơn rủi ro tiềm ẩn và đảm bảo an toàn hoạt động của các tổ chức tín dụng, bảo vệ tốt nhất tiền gửi của nhân dân, đồng thời tăng trưởng tín dụng có hiệu quả và hỗ trợ cho các ngành và lĩnh vực của nền kinh tế, trong đó có lĩnh vực BĐS hoạt động hiệu quả và bền vững.

Cùng quan điểm này, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển nhận xét: “Việc điều chỉnh của NHNN là hợp lý về mặt vĩ mô khi nền kinh tế đang có dấu hiệu thâm dụng vốn và năm 2016 có dấu hiệu thâm hụt tín dụng. Tín dụng nền kinh tế năm 2015 tăng nhanh, trong đó tăng trưởng tín dụng BĐS tăng mạnh, góp phần tăng tỷ lệ tín dụng trung dài hạn trên tổng tín dụng lên mức giới hạn 50%. NH thương mại đang dần trở thành NH đầu tư khi cho vay trung dài hạn. Đưa tín dụng về tiêu chuẩn là cần thiết, tăng rủi ro tín dụng BĐS là phù hợp”.

Ông Hiển cho rằng: “Dư địa cho vay trung dài hạn là 540.000 tỉ đồng trong khi dư địa BĐS hiện mới chỉ có 390.000 tỉ đồng. Vì thế, không gây lo lắng về việc TT số 36 thắt chặt tín dụng trong năm 2016. TT số 36 giúp cho thị trường BĐS cân đối cung cầu trở lại, giúp cho các công ty có hệ thống sản phẩm tốt, uy tín tiếp tục trụ vững trên thị trường. Nhiều công ty đã phát triển được hệ thống bán hàng, nguồn vốn, phân tích các dự án, hướng kinh doanh tốt xuất hiện trong các năm trở lại đây”.

Những tác động tiêu cực

Ngược lại, ông Phạm Lê Tuấn, Tổng giám đốc Công ty BĐS Hưng Lộc Phát, cho rằng, việc sửa đổi, điều chỉnh TT 36 sẽ tác động nhanh và tiêu cực tới thị trường BĐS vừa mới khởi sắc sau đáy khủng hoảng. Tác động tới yếu tố tâm lý của các nhà kinh doanh thứ cấp (mua đi bán lại), các doanh nghiệp phát triển các dự án bất động sản nếu chuẩn bị nguồn vốn không tốt sẽ rơi vào tình trạng nhiều dự án dở dang. 

Hiện, tất cả các dự án của Hưng Lộc Phát như cao ốc Hưng Phát, Hưng Phát Silver Star, The Golden Star đều không phụ thuộc nhiều vào nguồn vốn vay của ngân hàng, các dự án của công ty đang phát triển theo hướng bền vững. Tuy vậy, theo ông Tuấn, việc điều chỉnh chính sách cần có lộ trình. Đồng tình với việc sửa đổi, điều chỉnh TT 36, TS. Bùi Quang Tín, Khoa Quản trị kinh doanh, Trường Đại học Ngân hàng TP.Hồ Chí Minh, cho rằng, mục tiêu của TT số 36 rất rõ ràng, bên cạnh việc bình ổn thị trường BĐS, hai chủ thể chính bị ảnh hưởng bởi TT số 36 là hoạt động kinh doanh ngân hàng và thị trường BĐS, các chủ thể tham gia thị trường.

Theo đó, tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn điều chỉnh từ 60% xuống 40% sẽ ảnh hưởng rất lớn đến cho vay trung dài hạn và đặc biệt là cho vay đối với BĐS. Theo thống kê, một số chỉ tiêu cơ bản của NHNN tính đến ngày 31/12/2015, tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn của  NHTM Nhà nước, NHTM cổ phần lần lượt là: 33,36% và 36,9%. Trong khi đó, cũng theo thông tin của NHNN, tỷ lệ này đang tăng nhanh trong các tháng đầu năm 2016, tức là đã rất gần mức 40% tại nhiều NHTM. Do đó, nếu tỷ lệ này được giảm xuống 40% từ 60% như trong dự thảo thì ảnh hưởng rất lớn đến cho vay trung và dài hạn, đặc biệt là cho vay đối với các giao dịch BĐS.

Theo tính toán của TS.Bùi Quang Tín, dựa vào báo cáo tài chính của một vài NHTM lớn được công bố trên website của các đơn vị này, trên 90% nguồn vốn huy động của ngân hàng là ngắn hạn. Do đó, nếu giới hạn tỷ lệ trên là 40% thì room còn lại để cho vay đối với BĐS sẽ không còn nhiều. Việc điều chỉnh này sẽ làm giảm tổng mức cấp tín dụng đối với lĩnh vực BĐS. Trong ngắn hạn, điều này nhiều khả năng sẽ khiến tăng trưởng tín dụng 2016 ở mức thận trọng hơn, củng cố cho kỳ vọng về mức tăng trưởng tín dụng thấp hơn trong năm 2016 và khó có khả năng đạt được mức tăng trưởng tín dụng dự kiến là 18-20%. Theo ông Tín, nếu TT 36 được điều chỉnh thì tất cả các doanh nghiệp ít nhiều đều gặp tác động bởi các điều kiện vay sẽ chặt chẽ hơn, lãi suất có thể bị điều chỉnh tăng, tác động đến nhiều ngành nghề liên quan tới thị trường BĐS và công ăn việc làm của người lao động. Do đó, việc điều chỉnh chính sách có liên quan đến BĐS cần có lộ trình và cùng lúc nên phối hợp với các bộ ngành khác để phát triển đồng bộ các thị trường khác trong hệ thống tài chính, từ đó giúp chia sẻ gánh nặng về nhu cầu vốn đầu tư trung và dài hạn của các chủ thể tham gia trong nền kinh tế và đảm bảo sự phát triển ổn định của hệ thống tài chính.

Đồng quan điểm với ông Tín, ông Đinh Duy Trinh, Giám đốc điều hành Công ty Bản Việt Land, cho rằng: “Một dự án BĐS thường phải triển khai trong thời gian dài, có khi lên đến 5-10 năm, thậm chí dự án lớn còn kéo dài hơn. Nhưng với việc sửa đổi TT 36 theo hướng hạn chế nguồn cung tín dụng trung và dài hạn vào thị trường BĐS sẽ khiến nhiều dự án tê liệt, gây tâm lý hoang mang cho khách hàng và doanh nghiệp”.

Theo quan điểm của ông Trinh, trong giai đoạn này, chưa phải là lúc để sửa đổi, điều chỉnh TT 36 khi thị trường đang phát triển tốt và TT 36 mới được ban hành và có hiệu lực hơn 1 năm nay. Cần phải có lộ trình phù hợp cho việc sửa đổi các chính sách có tác động tới thị trường BĐS.

Lại Hùng