Tất cả dự án nhà ở thương mại phải dành 20% quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội

Trong đó, có nhiều nội dung mới, như quy định tất cả dự án nhà ở thương mại từ 2ha trở lên đối với đô thị đặc biệt và đô thị loại I, từ 5ha trở lên đối với đô thị loại II, loại III, phải dành 20% quỹ đất ở trong dự án để xây dựng NƠXH.

Tuy nhiên, Nghị định số 49/2021/NĐ-CP (có hiệu lực từ ngày 01/04/2021) vẫn còn một số vướng mắc, bất cập.

Trong văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng, UBND TP. Hồ Chí Minh, Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh (HoREA) vừa có kiến nghị xem xét xử lý tiếp một số vướng mắc, bất cập để hoàn thiện cơ chế, chính sách phát triển NƠXH phù hợp với thực tiễn.

Theo HoREA, Nghị định số 49/2021/NĐ-CP quy định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại nhỏ hơn 2ha tại các đô thị loại đặc biệt và loại I, hoặc nhỏ hơn 5ha tại các đô thị loại II và loại III không phải dành quỹ đất 20% làm NƠXH là không phù hợp với Luật Nhà ở 2014.

Cụ thể, Điều 16, Luật Nhà ở quy định: “Tại các đô thị loại đặc biệt, loại 1, loại 2 và loại 3 thì chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng NƠXH theo quy định của Chính phủ. Đối với các loại đô thị còn lại, UBND cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện cụ thể của địa phương để yêu cầu chủ đầu tư phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng NƠXH”.

Mặt khác, Luật Nhà ở 2014 quy định trách nhiệm của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại phải “dành diện tích đất ở đã đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong dự án để xây dựng NƠXH theo quy định của pháp luật về nhà ở”.

Đối với quy định hoán đổi quỹ đất 20% do không phù hợp quy hoạch: Tại Điều 5 (mới) Nghị định 100/2015/NĐ-CP quy định: “Đối với trường hợp thuộc diện phải bố trí quỹ đất 20% để xây dựng NƠXH theo quy định nhưng do có sự thay đổi quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết của địa phương dẫn đến việc bố trí quỹ đất 20% không còn phù hợp thì UBND cấp tỉnh phải báo cáo Thủ tướng Chính phủ xem xét, chấp thuận”.

Mặt khác, Luật Quy hoạch đô thị quy định “quy hoạch chi tiết được lập cho khu vực theo yêu cầu phát triển, quản lý đô thị hoặc nhu cầu đầu tư xây dựng” (điểm c, Khoản 1, Điều 18) hoặc quy định “chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng tổ chức lập quy hoạch chi tiết khu vực được giao đầu tư” (Khoản 7, Điều 19, Luật Quy hoạch đô thị), nên có thể dẫn đến tình trạng rất nhiều chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại sẽ “viện cớ” để đề xuất hoán đổi quỹ đất 20% với lý do không phù hợp quy hoạch.

Để thực hiện đúng quy định tại Điều 16 và Điều 26, Luật Nhà ở 2014, đồng thời đảm bảo sự công bằng cho tất cả các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, HoREA đề nghị Bộ Xây dựng và Chính phủ xem xét sửa đổi, bổ sung theo hướng như sau:

“Đối với trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất nhỏ hơn 2ha tại các đô thị loại đặc biệt và loại I hoặc nhỏ hơn 5ha tại các đô thị loại II và loại III thì chủ đầu tư được lựa chọn hình thức hoặc dành quỹ đất 20% để xây dựng NƠXH quy định tại Khoản 1 Điều này, hoặc nộp bằng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% và xác định giá trị tiền sử dụng đất phải nộp đối với quỹ đất 20% tại dự án theo đúng quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật có liên quan; số tiền thu được phải bổ sung vào ngân sách địa phương dành để đầu tư xây dựng NƠXH trên phạm vi địa bàn.

Đối với trường hợp thuộc diện phải bố trí quỹ đất 20% để xây dựng NƠXH theo quy định nhưng do có sự thay đổi quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết của địa phương dẫn đến việc bố trí quỹ đất 20% không còn phù hợp thì UBND cấp tỉnh có trách nhiệm xác định rõ vị trí, diện tích đất bố trí thay thế tại địa điểm khác trên phạm vi địa bàn.

Cùng với đó, điều chỉnh quy hoạch đối với quỹ đất 20% dành để xây dựng NƠXH tại dự án theo quy định của pháp luật quy hoạch, pháp luật đất đai và pháp luật có liên quan (nếu có).

Thực hiện việc giao đất, cho thuê đất và xác định giá trị tiền sử dụng đất phải nộp đối với quỹ đất 20% tại dự án theo đúng quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật có liên quan; số tiền thu được phải bổ sung vào ngân sách địa phương dành để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên phạm vi địa bàn”.

Đồng thời, kiến nghị Bộ Xây dựng sớm ban hành Thông tư hướng dẫn quy định về điều kiện, tiêu chí lựa chọn chủ đầu tư dự án NƠXH. Trong đó, có quy định tiêu chí đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án NƠXH, để tổ chức đấu thầu các diện tích đất do Nhà nước quản lý đã được quy hoạch phát triển NƠXH.

Nghị định số 49/2021/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung quy định về mức vốn, lãi suất, thời hạn vay để mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội; xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà để ở.

Về mức vốn vay,  trường hợp mua, thuê mua nhà ở xã hội thì mức vốn cho vay tối đa bằng 80% giá trị hợp đồng mua, thuê mua nhà.

Trường hợp xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở thì mức vốn cho vay tối đa bằng 70% giá trị dự toán hoặc phương án vay, tối đa không quá 500 triệu đồng và không vượt quá 70% giá trị tài sản bảo đảm tiền vay.

Với lãi suất vay, lãi suất cho vay tại NHCSXH do Thủ tướng Chính phủ quyết định theo đề nghị của Hội đồng quản trị NHCSXH cho từng thời kỳ. Thời hạn vay để mua, thuê mua nhà ở xã hội do ngân hàng và khách hàng thỏa thuận phù hợp với khả năng trả nợ của khách hàng và tối đa không quá 25 năm kể từ ngày giải ngân khoản vay đầu tiên...