Thị trường bất động sản 2022: Gam màu sáng

Tuy nhiên, từ quý IV/2021, khi chính phủ chuyển hướng chiến lược từ zero Covid-19 sang thích ứng an toàn, linh hoạt, kiểm soát hiệu quả dịch Covid-19 thì nền kinh tế và thị trường BĐS ghi nhận sự thích ứng linh hoạt, đổi mới trong các phương thức tổ chức vận hành và từng bước phục hồi trong bối cảnh bình thường mới.

Năm 2022, dự báo thị trường BĐS sẽ diễn biến theo hướng khả quan hơn bởi nhiều lực đẩy.

Dấu ấn 2021

Theo khảo sát của đơn vị nghiên cứu thị trường Savills Việt Nam, trong năm 2021, giá BĐS tăng 30-40% ở tất cả các phân khúc. Nếu như ở khu vực phía Đông của TP. Hà Nội, giá giao dịch ở mức 37-48 triệu đồng/m2 và tại các quận nội thành là 39-40 triệu đồng/m2 thì tại khu vực phía Đông của TP. Hồ Chí Minh, giá bán chung cư ghi nhận ở mức 40-70 triệu đồng/m2, thậm chí cao hơn, tuỳ vị trí.

Cùng vấn đề này, báo cáo của CBRE cũng ghi nhận mức giá bán tăng mạnh. Cụ thể, tại Hà Nội, giá bán biệt thự  tăng 13%, nhà phố tăng 4%, nhà phố thương mại tăng 3%. Trong khi đó, tại TP. Hồ Chí Minh, biệt thự tăng 3%, nhà phố tăng 17%, nhà phố thương mại tăng 6%. Tương tự đối với phân khúc căn hộ chung cư, giá bán căn hộ sơ cấp tại Hà Nội tăng 16%, giá bán căn hộ sơ cấp tại TP. Hồ Chí Minh tăng 17%.

Ngược lại, phân khúc BĐS nghỉ dưỡng chịu ảnh hưởng nặng nề từ dịch Covid-19 trong 2 năm qua, tuy nhiên, giá bán sơ cấp condotel ở Phú Quốc (Kiên Giang) hiện đạt  gần 4.000 USD/m2; Khánh Hòa, Đà Nẵng gần 2.500 USD/m2 và Bà Rịa - Vũng Tàu gần 2.000 USD/m2… Giá bán biệt thự nghỉ dưỡng tại Phú Yên tăng 1.000 USD/m2 lên gần 3.000 USD/m2 từ năm 2019 - 2021.

Giá nhà đất liên tục leo thang khiến nguồn cung nhà giá rẻ trở nên khan hiếm, thậm chí có xu hướng “biến mất” tại các thành phố lớn. Theo báo cáo của Savills Việt Nam, thị trường BĐS Hà Nội trong quý III/2021 không có nguồn cung mới căn hộ hạng C. Thời gian qua, phân khúc hạng C, bình dân ngày càng khan hiếm và thậm chí mức giá 2 tỷ đồng/căn được dự báo sẽ sớm “tuyệt chủng”.

Ngoài ra, năm 2021 được ghi nhận là năm của những cơ sốt đất, ăn theo quy hoạch các dự án sân bay khiến giá đất tăng chóng mặt. Cụ thể, vào tháng 3/2021, sau khi xuất hiện thông tin dự án sân bay Phan Thiết (Bình Thuận) sắp được khởi công, thị trường BĐS Phan Thiết lên cơn sốt. Giá đất tại khu vực dự kiến xây dựng sân bay tăng vọt chỉ trong thời gian ngắn, ngay trong tháng 3, nhiều khu vực đã tăng gấp 3 - 4 lần so với thời điểm trước Tết Nguyên đán 2021.

Hay tại Bình Phước, khi có thông tin quy hoạch sân bay Téc – Ních, thị trường ghi nhận giá tăng kỷ lục trong vòng 2 tuần rồi sau đó vỡ bong bóng. Hay tại huyện Long Thành (Đồng Nai) cũng diễn ra tình trạng sốt đất nền vào những ngày đầu năm 2021 khi sân bay Long Thành bắt đầu khởi công, giá đất được đẩy lên cao hơn nhiều so với trước đó. Tâm điểm của cơn sốt thuộc các xã gần với vị trí đặt sân bay như Bàu Cạn, Bình Sơn hay Lộc An thuộc huyện Long Thành,… Giá đất tại những khu vực này ghi nhận tăng gấp đôi, từ 3-3,5 tỉ đồng cho một sào (1.000m2) lên khoảng 5-6,5 tỉ đồng/sào, thậm chí khu đất có vị trí và gần đường lớn được rao bán hơn 7 tỉ đồng/sào. Tại một số khu vực thuộc huyện Nhơn Trạch (Đồng Nai) thời điểm đầu năm 2021, các hoạt động mua bán nhà đất cũng diễn ra khá nhộn nhịp. Các “cò” đất cho biết, những nền đất có giá từ 1,2-2 tỉ đồng tại Nhơn Trạch luôn trong tình trạng cháy hàng.

Tương tự, năm 2021, phân khúc BĐS công nghiệp nổi lên như điểm sáng của thị trường. Cụ thể, theo nhận định của Savills Việt Nam, trong 9 tháng đầu năm 2021, tại các khu công nghiệp phía Bắc, tỷ lệ lấp đầy bình quân đạt 87%, tăng 2,3%. Giá thuê đất bình quân 100 USD/m2, tăng 9,8% so với cùng kỳ năm 2020. Tại các tỉnh phía Nam, tỷ lệ lấp đầy bình quân ở các khu công nghiệp ở mức 87%, tăng 2,3%.

Dư địa lớn

Đánh giá chung về thị trường BĐS Việt Nam năm 2021 dưới góc độ thị hiếu người mua và thay đổi trong lựa chọn tiêu dùng, tiêu chuẩn mua hàng có những khác biệt so với thời điểm trước dịch bệnh, ông Neil MacGregor, lãnh đạo của Savills Việt Nam, nhận định: Một trong những xu hướng có thể dễ dàng nhận thấy nhất hiện nay trên thế giới sau đại dịch là mô hình làm việc kết hợp tại nhà và văn phòng (hybrid working). Khách thuê cũng như nhân viên văn phòng sẽ ngày càng có xu hướng tìm kiếm cơ hội và nơi làm việc kết hợp cho phép làm việc tại nhà nhiều hơn, đồng thời được linh hoạt làm việc trong các văn phòng chất lượng cao với cơ sở vật chất phục vụ cho các hội nghị, hội thảo, có không gian đẹp và các nội thất như phòng họp, khu vực hợp tác giữa các bộ phận, thời gian làm việc linh động.

Không chỉ sở hữu văn phòng trung tâm, một số đơn vị còn có các văn phòng khác nằm ở khu vực thứ cấp (khu vực ngoài trung tâm). Điều này cho phép nhân viên của họ chọn lựa làm việc ở trung tâm thành phố hoặc ở địa chỉ khác gần nhà của họ hơn. Bằng cách này, khách thuê có thể tiết kiệm chi phí vận hành điện năng sử dụng trong văn phòng và tăng hiệu suất làm việc…

“Đối với phân khúc đầu tư nhà ở và nghỉ dưỡng, hiện nay theo xu hướng thế giới, những người mua nhà đang tìm kiếm BĐS ở khu vực ngoại ô thành phố. Họ di chuyển đến vùng nông thôn, tìm kiếm không gian mở và tận hưởng không khí ngoài trời. Việt Nam cũng sẽ không nằm ngoài xu thế này khi thực tế chúng ta có những thị trường thu hút nằm ở Bảo Lộc, Đà Lạt (Lâm Đồng) và Hồ Tràm (Bà Rịa - Vũng Tàu). Từ TP. Hồ Chí Minh, có thể dễ dàng lái xe đến các địa điểm này, và người mua nhà sẽ tìm kiếm ngôi nhà thứ hai ở nơi đây, đáp ứng nhu cầu xa rời thành phố và có không gian mở - không khác gì so với xu hướng trên thế giới, và điều này được kỳ vọng sẽ tiếp tục phát triển hậu đại dịch”, ông Neil MacGregor nêu quan điểm.

Nhiều kỳ vọng

Năm 2022, nếu tình hình dịch bệnh biến chuyển theo chiều hướng tích cực, dự báo thị trường BĐS sẽ có những dấu hiệu khả quan.

Trong nửa đầu năm 2022, nguồn cung mới và sức mua được duy trì ổn định như quý 4/2021, có thể tăng nhẹ nhưng không quá mạnh mẽ. Trong nửa cuối năm 2022, thị trường sẽ sôi động hơn với cả nguồn cung mới và sức mua.

BĐS hạng sang và siêu sang vẫn sẽ chiếm tỉ lệ lớn trong khi loại hình nhà ở vừa túi tiền đang ngày càng khan hiếm. BĐS nghỉ dưỡng tiếp tục phụ thuộc vào sự phát triển của du lịch.

Ngoài vấn đề về nguồn cung, sức cầu, giá cả, một số dự báo về xu hướng chung của thị trường cũng rất đáng chú ý như: Đất nền các tỉnh giáp ranh vẫn là kênh đầu tư được ưu tiên hàng đầu. Người mua chú trọng yêu cầu chất lượng sản phẩm, môi trường sống. Xu hướng áp dụng công nghệ trong giới thiệu và bán hàng trực tuyến tiếp tục phát triển. Nở rộ hình thức đầu tư chia nhỏ sản phẩm và áp dụng công nghệ,…

Ông Nguyên Hoàng, Giám đốc Nghiên cứu và Phát triển (R&D) DKRA Vietnam, cho biết, các dự báo về thị trường BĐS năm 2022 đều phải phụ thuộc vào nhiều điều kiện, yếu tố và khó lường trước những diễn biến vĩ mô, đặc biệt là tình hình phức tạp của đại dịch với biến thể mới. Năm 2022, nhiều dự báo cho rằng, GDP của Việt Nam có thể tăng 6,5%, gần tương đương mức của năm 2019 trở về trước. Từ đó, thị trường BĐS có thể diễn biến theo hướng khả quan hơn.

Ngoài ra, cùng với hàng loạt cơ chế - chính sách - định hướng khác, Luật Đất đai dự kiến sẽ trình Quốc hội trong năm 2022 xem xét, sửa đổi, từ đó Luật Kinh doanh BĐS và Luật Nhà ở cũng thay đổi để phù hợp với sự phát triển của thị trường, đây được coi là lực đẩy cho thị trường năm 2022.

Mục tiêu của Chính phủ về tăng trưởng kinh tế năm 2022 với con số từ 6 - 6,5%, đi kèm với kiểm soát lạm phát ở mức phù hợp để thúc đẩy phát triển. Đây chính là yếu tố tác động tích cực cho các hoạt động kinh tế - sản xuất, bao gồm cả lĩnh vực xây dựng -  BĐS (luôn có tỷ lệ đóng góp không nhỏ). Từ đây, sẽ có các chính sách cụ thể cho từng lĩnh vực.

Khó có gói hỗ trợ trực tiếp cho thị trường BĐS, nhưng chính sách hỗ trợ doanh nghiệp, gói kích cầu sản xuất kinh doanh sẽ tác động gián tiếp tới BĐS khi người lao động ở các doanh nghiệp ở lĩnh vực khác được hưởng lợi.