Thị trường bất động sản năm 2019: Bốn điểm đáng lưu ý

Ngân hàng siết tín dụng với BĐS

Nguồn tín dụng đổ vào lĩnh vực BĐS được siết lại thông qua hàng loạt quy định cụ thể của Ngân hàng Nhà nước. Những chính sách này đã và đang tiếp tục tác động trực tiếp đến thị trường địa ốc.

Trước mắt là quy định giảm tỉ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn từ mức 45% trong năm 2018 xuống còn 40% trong 2019 theo Thông tư 19. Ngoài ra, dự thảo thông tư thay thế Thông tư 36 mới đây còn đưa ra quy định nâng hệ số rủi ro đối với các khoản vay mua nhà trên 3 tỉ đồng từ mức 50% lên 150%.

Những động thái này đã buộc doanh nghiệp địa ốc phải xoay xở thêm nhiều cách huy động vốn khác để bớt dần sự lệ thuộc vào nguồn tín dụng từ ngân hàng. Trong đó, việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp đang được các công ty BĐS áp dụng phổ biến, đặc biệt trong năm 2019.

Nguồn cung căn hộ khan hiếm

Theo đơn vị nghiên cứu thị trường Jones Lang LaSalle (JLL),  năm 2019, các dự án chung cư mới liên tục thiết lập mặt bằng giá cao hơn so với trước đây. Cụ thể, bình quân giá căn hộ mới trên thị trường sơ cấp (chủ đầu tư mở bán lần đầu) đạt 2.067 USD/m2, tăng 23,8% theo năm. Trong khi đó, giá bán bình quân căn hộ cao cấp còn lập đỉnh khi đạt mức 5.320 USD/m2, tăng 64,9% theo năm. Đây là tốc độ tăng cao nhất trong vòng 5 năm trở lại đây.

Hiện tượng tăng giá này được giải thích chủ yếu bởi sự khan hiếm nguồn cung mới. Giá bán sơ cấp tính trên mỗi dự án tăng trung bình ở mức 20,6% theo năm, chủ yếu dẫn dắt bởi phân khúc cao cấp, hạng sang.

Nguồn cung căn hộ mới trên thị trường nhìn chung vẫn hạn chế do thủ tục phê duyệt xây dựng kéo dài hơn trong thời gian gần đây. Mặt khác, do quy trình phê duyệt đất đai và giấy phép xây dựng ngày càng thắt chặt hơn, điểm rơi của nguồn cung tương lai nhiều khả năng dồn vào năm 2020, dao động khoảng 40.000-50.000 căn. Các dự án cao cấp sẽ tiếp tục sụt giảm nguồn cầu mua để đầu tư trong khi căn hộ bình dân có xu hướng nhắm đến nguồn cầu mua để ở. Nguyên nhân là hiệu suất cho thuê và triển vọng thu lợi nhuận chênh lệch bán lại đang có xu hướng kém hấp dẫn hơn trong tình hình giá bán liên tục lập mức mới cao hơn.

Chỉ số giá BĐS tăng mạnh

UBND TP. Hồ Chí Minh phê duyệt quy hoạch phát triển nhà ở thành phố giai đoạn 2016 - 2020 theo hướng hạn chế phát triển dự án mới tại khu trung tâm và nội đô Sài Gòn. Cụ thể, khu vực trung tâm gồm quận 1, 3, không phát triển các dự án nhà ở mới. Các quận nội thành gồm quận 4, 5, 6, 8, 10, 11, Bình Thạnh, Gò Vấp, Phú Nhuận, Tân Bình, Tân Phú, tập trung hoàn thiện các dự án dở dang và cũng bị hạn chế phát triển các dự án nhà ở mới. Các khu vực như quận 2, 7, 9 ưu tiên phát triển các dự án nhà ở mới, chung cư cao tầng dọc các trục giao thông công cộng lớn (như tuyến Metro số 1 tại các quận 2, 9, Thủ Đức) và các khu vực hoàn thiện hạ tầng cơ sở.

Dưới góc nhìn của chuyên gia, quyết định trên khiến cho thị trường BĐS trung tâm chịu áp lực tăng giá trong thời gian tới. Thị trường sẽ bước vào giai đoạn thiếu hụt nguồn cung nghiêm trọng và đây là thời điểm giá BĐS khu vực nội thành có thể bị đẩy lên cao và mặt bằng giá mới sẽ tiếp tục được thiết lập.

Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh (HoREA) thông tin, thị trường BĐS năm 2019 có tổng nguồn cung BĐS giảm mạnh nhất là trong vòng 5 năm trở lại đây. Trước tình hình đó, nhiều chuyên gia nhận định, thị trường BĐS đang đứng trước nhiều thách thức lớn. 

Cụ thể, số liệu báo cáo của Bộ Xây dựng về nhà ở tại TP. Hồ Chí Minh trong 3 năm qua, từ năm 2017 đến tháng 9/2019, cho thấy, trong 9 tháng đầu năm 2019, TP. Hồ Chí Minh có 17 dự án hoàn thành, giảm 72% so với năm trước. Số lượng nhà đạt gần 12.500 căn, giảm 64% cả năm trước; 32 dự án nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện huy động vốn, với tổng số gần 20.000 căn hộ, căn nhà.

Xu hướng mở rộng đầu tư ra vùng ven

Với sự khan hiếm quỹ đất tại khu vực trung tâm, thị trường BĐS khu vực phía Nam sẽ chứng kiến xu hướng dịch chuyển dần của nguồn cung ra vùng rìa TP. Hồ Chí Minh và các tỉnh thành lân cận như: Đồng Nai, Bình Dương, Long An, Bà Rịa – Vũng Tàu… hay xa hơn là các thành phố biển như Nha Trang (Khánh Hòa), Cam Ranh (Khánh Hòa), Phan Thiết (Bình Thuận)… đã trở thành những điểm đến thay thế được nhiều nhà đầu tư lựa chọn.

Mặt khác, trong 9 tháng đầu năm 2019, toàn TP. Hồ Chí Minh chỉ có một dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư, giảm 83%; 12 dự án được chấp thuận chủ trương, giảm khoảng 72% so với cùng kỳ năm 2018. Đặc biệt, không có dự án nhà ở nào được công nhận chủ đầu tư. Tương ứng với con số trên chỉ có 11.830 căn hộ chung cư được chấp thuận đầu tư và 10.085 căn hộ hoàn thành. Con số này chỉ bằng 1/3 so với năm trước.

 Với hàng loạt dự án BĐS nhà ở, BĐS nghỉ dưỡng được các chủ đầu tư công bố từ đầu năm đến nay, hiện tượng dịch chuyển đầu tư của các BĐS TP. Hồ Chí Minh ra vùng ven đang ngày càng rõ nét. Thị trường BĐS đang chứng kiến một thực tế: các nhà đầu tư đang mở rộng phân khúc và vị trí địa lý. Với sự khan hiếm quỹ đất tại trung tâm, các nhà phát triển dự án tất nhiên sẽ phải tìm kiếm quỹ đất vùng rìa TP. Hồ Chí Minh và các tỉnh lân cận như: Đồng Nai, Bình Dương, Long An...