Thị trường bất động sản “ngấm đòn” Covid-19

“Ngấm đòn”

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, quý II/2020, lượng tiêu thụ nhà ở thương mại chỉ đạt 14%, thấp nhất trong vòng 4 năm qua. Tuy nhiên, giá bán BĐS so với năm 2019 đã tăng 4 - 10%, tùy từng phân khúc.

Thị trường căn hộ tại các đô thị như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh vẫn tiếp tục có giao dịch nhưng số lượng không nhiều, phần lớn chỉ diễn ra ở phân khúc trung cấp và bình dân, vì nhu cầu ở của người dân vẫn ở mức cao. Thị trường nhà đất và đất nền sẽ vẫn là sản phẩm chủ đạo tại nhiều tỉnh, thành ngoài Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh.

Theo các chuyên gia, thông thường, khi thị trường “đóng băng”, các chủ đầu tư sẽ mạnh tay giảm giá để kích cầu. Nhưng trái lại, nhiều dự án vẫn giữ mức giá bán cao do nguồn cung khan hiếm trầm trọng.

Liên quan tác động và ảnh hưởng của đại dịch Covid-19, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh (HoREA), cho rằng, thị trường BĐS vốn dĩ đã gặp khó trong nhiều năm qua, nay lại khó khăn hơn nhiều.

Cụ thể, năm 2018, thị trường giảm cung nghiêm trọng; năm 2019 nặng hơn và tới năm 2020 thì đại dịch càng làm trầm trọng thêm thị trường. Dù vậy, tỉ lệ hấp thụ của thị trường vẫn khá tốt, với những người có nhu cầu ở thực, đặc biệt là với phân khúc giá thấp.

Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Quản lý cấp cao, Giám đốc bộ phận nhà ở (CBRE Việt Nam), 2020 vẫn là năm khó khăn cho thị trường BĐS.  Theo đó, các nhà đầu tư cá nhân gặp nhiều khó khăn trong hoạt động của riêng họ nên nhu cầu đầu tư giảm, tuy nhiên, nhờ có nhu cầu nhà ở thực, đặc biệt tầm trung, giúp ổn định nguồn cầu. Do vậy, từ nay tới cuối năm, theo ông Kiệt, có thể vẫn duy trì mặt bằng giá như hiện tại song nguồn cung có thể sẽ ít.

Cùng vấn đề trên, bà Bùi Nguyễn Huyền Trang, Giám đốc Thị trường Việt Nam của JLL, nhận xét, đại dịch Covid-19 vẫn diễn biến khó lường nên còn sớm để đưa ra kết luận về tác động ngắn hạn và trung hạn của dịch bệnh tới thị trường văn phòng cho thuê. Tuy nhiên, theo bà Trang, doanh nghiệp cần phải tính đến phương án yêu cầu nhân viên làm việc tại nhà hoặc không gian khác.

Thời điểm hiện tại có thể ảnh hưởng đến sự năng động của một số ngành công nghiệp, dẫn đến việc trì hoãn các kế hoạch chuyển đổi và mở rộng văn phòng. Không chỉ riêng phân khúc văn phòng, một số nơi như TP. Hồ Chí Minh có giá thuê cao mà sàn thương mại cũng vậy. Do đó, các chủ đầu tư cho thuê diện tích kinh doanh thương mại cũng cần xem xét phương pháp hỗ trợ ngắn hạn cho khách thuê.

Thị trường bán lẻ chịu tác động không nhỏ

Các chuyên gia từng cảnh báo về tốc độ tăng giá nhà tại TP. Hồ Chí Minh nhanh hơn nhiều tốc độ tăng trưởng kinh tế. Điều này khiến mặt bằng kinh doanh bị đẩy lên cao, làm tăng chi phí cho người thuê. Sức chịu đựng của các nhà kinh doanh càng trở nên mong manh và dễ bị “sốc” trước tác động của nền kinh tế.

Trước thực trạng nhiều khách thuê đang gặp khó vì kinh doanh ế ẩm giữa mùa dịch, một số chủ đầu tư đã có động thái giảm giá mặt bằng. Theo thống kê của một đơn vị cho thuê mặt bằng bán lẻ tại TP. Hồ Chí Minh, lượng khách đến các trung tâm thương mại, siêu thị trong đợt dịch Covid-19 giảm 40-50% so với thời điểm dịch bệnh chưa bùng phát.

Sau giai đoạn giãn cách xã hội, doanh thu bán lẻ TP. Hồ Chí Minh trở lại đà tăng trưởng theo tháng ở mức 20% vào tháng 5 và 5% vào tháng 6. Doanh thu lưu trú và ăn uống tăng 80% (tháng 5) và 42% (tháng 6), trong khi doanh thu bán lẻ hàng hóa tăng thấp hơn, ở mức 12% (tháng 5) và 3% (tháng 6).

Giá thuê trong phân khúc bán lẻ trung bình giảm nhẹ -1% theo quý nhưng ổn định theo năm. Nhằm hỗ trợ cho khách thuê bị ảnh hưởng trong thời gian giãn cách xã hội, hầu hết các chủ mặt bằng đã giảm giá thuê đến 30% vào tháng 4 và tháng 5. Khi lưu lượng khách mua sắm phục hồi kể từ tháng 6, các trung tâm thương mại đề xuất mức giảm giá 15% hoặc giảm phí dịch vụ  2USD/m2.

Trong khi đó, với phân khúc nhà phố cho thuê, nhiều chuỗi ăn uống và thời trang tại các vị trí đắc địa nhưng tình hình kinh doanh giảm sút đã buộc phải đóng cửa hoặc thu gọn kinh doanh. Hàng loạt nhà phố tại các khu vực trung tâm phụ thuộc vào lĩnh vực du lịch từ khách nước ngoài như Lý Tự Trọng, Đồng Khởi tại quận 1 đã tiến hành tạm ngừng hoạt động hoặc trả mặt bằng do chịu ảnh hưởng nặng nề của quy định hạn chế đi lại giữa các quốc gia.

Bà Trần Thị Thu Hà, phụ trách bán lẻ của Savills Việt Nam, cho hay: “Mức giá thuê trung bình của khu vực này tương đối thấp hơn so với trung tâm như quận 1, quận 3, tùy vào vị trí và diện tích cho thuê, với đa dạng các ngành hàng kinh doanh như ẩm thực, siêu thị tiện tích, giải trí… Từ khi dịch bệnh bùng phát, lệnh đóng cửa biên giới của các quốc gia ảnh hưởng rất nhiều đến hoạt động đi lại, khiến các chuyên gia nước ngoài không thể trở lại Việt Nam làm việc, và việc thắt chặt chi tiêu của người tiêu dùng, đã dẫn tới sự sụt giảm nghiêm trọng trong kinh doanh của các doanh nghiệp tại đây. Trước thời điểm dịch bệnh, tỷ lệ lấp đầy của BĐS bán lẻ trong khu vực này luôn duy trì ở mức cao, khoảng 95%. Hiện nay, tỷ lệ bỏ trống lên đến 40%, đặc biệt là các mặt bằng nội khu”.

Tuy nhiên, về phía khách thuê, việc lựa chọn ngành nghề phù hợp để đầu tư cũng là hướng đi quan trọng trong thời điểm này. Mặc dù đại dịch Covid đã, đang và sẽ gây ảnh hưởng nặng nề đến nhiều ngành hàng, thì những phân khúc liên quan đến lợi ích sinh hoạt hoặc là nhu yếu phẩm, y tế, điện tử..., thì lại đang có nhiều dư địa và cơ hội trong việc mở rộng và phát triển trong tương lai.