Thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh 9 tháng đầu năm 2016: Tăng trưởng nhưng chưa ổn định

Nhiều dự án mở bán thành công

Theo số liệu của HoREA, nguồn cung nhà ở trong 9 tháng đầu năm 2016 theo số liệu của Sở Xây dựng đã công nhận 47 dự án bán nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện huy động vốn (chưa bao gồm 02 doanh nghiệp bán nhà ở đã xây dựng hoàn thiện; và một số dự án khác mà doanh nghiệp tự huy động vốn không thông báo cho Sở Xây dựng theo quy định), với quy mô 24.461 căn, bao gồm 23.462 căn hộ chung cư (tỷ lệ 96,6%), và 999 nhà thấp tầng, trong đó, sản phẩm bất động sản trung cao cấp và cao cấp chiếm tỷ lệ lớn.

Còn theo báo cáo thị trường quý 3/2016 của CBRE, thị trường đón nhận tổng cộng 8.016 căn hộ mới từ 23 dự án, trong đó có 13 dự án mới hoàn toàn và 10 dự án là chào bán giai đoạn sau. Có một điểm dễ dàng nhận thấy là hầu hết các doanh nghiệp địa ốc đều đưa ra nhiều chính sách bán hàng hấp dẫn để thu hút khách hàng.

Điển hình là sự kiện Công ty Vietcomreal “đại hạ giá” dự án Viva Riverside. Mức giá hiện tại của dự án này vào khoảng 21 triệu đồng/m², trong khi đó mức giá cũ vào khoảng 27 triệu đồng/m². Dự án tọa lạc tại trung tâm sầm uất nhất của Chợ Lớn, trải dài trên mặt tiền của đại lộ Võ Văn Kiệt nối khu Tây thành phố với khu Đông thành phố. Dự án Viva Riverside có tổng vốn đầu tư gần 1.000 tỷ đồng, được triển khai xây dựng trên khu đất gần 11.000m². Trong đó, chủ đầu tư chỉ dành diện tích xây dựng gần 7.500m², với 3 mặt tiền đại lộ Võ Văn Kiệt, đường Gia Phú và đường số 61, phần còn lại sử dụng cho các tiện ích, mảng xanh và hạ tầng… phục vụ cư dân. Dự án gồm 567 căn hộ diện tích từ 50 - 106m² (từ 1 đến 3 phòng ngủ) và chủ đầu tư sẽ bàn giao căn hộ cho khách hàng vào giữa năm 2018. Theo đại diện của Vietcomreal, sau thành công tại dự án này, công ty sẽ còn đưa ra thị trường thêm một số dự án nữa trong giai doạn cuối năm 2016.

Thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh ghi nhận dấu ấn từ nhiều doanh nghiệp, tuy nhiên sự phát triển vẫn chưa thật sự bền vững

Công ty Hưng Thịnh cũng để lại nhiều dấu ấn trong giai đoạn 9 tháng đầu năm 2016 khi hầu hết các dự án đều được tiêu thụ chóng vánh khi được giới thiệu ra thị trường. Điển hình trong số đó là dự án 9 View, Dự án Moonlight, Dự án Lavita… Theo ông Nguyễn Nam Hiền, Tổng Giám đốc Hưng Thịnh Land, trong giai đoạn cuối năm, Hưng Thịnh sẽ đưa ra thị trường thêm một số dự án nữa.

Tại khu Nam Sài Gòn, Công ty An Gia cũng ghi dấu ấn với siêu Dự án River City. Dự án quy tụ ba ông lớn trong ngành bất động sản Việt Nam là Công ty CP Phát triển bất động sản Phát Đạt, An Gia Investment và Quỹ đầu tư Creed Group (Nhật Bản) với tổng vốn đầu tư khoảng 500 triệu USD, được xem là một biểu tượng kiến trúc độc đáo tại trung tâm đô thị kiểu mẫu Nam Sài Gòn với nhiều tiện ích ưu việt lần đầu tiên xuất hiện tại Việt Nam.

Nhiều doanh nghiệp bất động sản khác như Novaland, Trường Phát, Đất Xanh, Hưng Lộc Phát cũng đang ấp ủ nhiều kế hoạch đưa hàng ra thị trường trong giai đoạn nước rút của năm 2016.

Vẫn tiềm ẩn những rủi ro

Theo đánh giá của HoREA, thị trường bất động sản 9 tháng đầu năm 2016 vẫn còn nằm trong chu kỳ tăng trưởng, nhưng đã có dấu hiệu chững lại, và tiềm ẩn những nhân tố bất ổn mà nếu không được xử lý kịp thời, thỏa đáng, thì có thể gây tác động xấu đối với sự ổn định của thị trường bất động sản, trước hết là người mua nhà, nhà đầu tư, doanh nghiệp phát triển bất động sản, nhà thầu, nhà cung cấp vật tư thiết bị, các ngân hàng thương mại, công nhân lao động (do ngành bất động sản tiêu thụ hàng ngàn sản phẩm của các ngành kinh tế khác).., và có thể tác động tiêu cực đến mục tiêu giữ vững ổn định kinh tế vĩ mô.

Rủi ro dễ thấy nhất là sự lệch pha cung cầu, nhất là ở phân khúc thị trường bất động sản cao cấp khi đang có sự tăng trưởng rất lớn, rất nhiều các dự án bất động sản cao cấp - hạng sang, các dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, đã có dấu hiệu cung vượt cầu; trong lúc phân khúc bất động sản nhà ở thương mại vừa túi tiền rất thiếu các dự án căn hộ 1-2 phòng ngủ, có giá bán trên dưới 15 triệu đồng/m², tổng giá bán căn hộ trên dưới 1 tỷ đồng. Cùng với đó là sự gia tăng rất lớn nhà đầu tư kinh doanh bất động sản thứ cấp mua để cho thuê, nhưng phần lớn mua để bán lại kiếm lời, nhất là trong phân khúc thị trường bất động sản cao cấp, và phân khúc trung bình khá, chiếm khoảng trên dưới 50% tùy theo dự án. Ngay cả đối với đối tượng là người nước ngoài đã mua nhà tại TP. Hồ Chí Minh, qua khảo sát của CBRE, thì chủ yếu nhằm để đầu tư, kinh doanh (38% mua để cho thuê; 21% mua để bán lại; chỉ có 29% mua để ở). So sánh với thời điểm bong bóng bất động sản 2007, tỷ lệ nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp đã chiếm đến khoảng 70%, thì tỷ lệ hiện nay (trên dưới 50%) cũng rất đáng quan ngại. Bên cạnh đó, sự tăng trưởng tín dụng cao, và tăng nợ xấu trong quý 3/2016 cũng là yếu tố gây lo ngại trên thị trường bất động sản.

Theo HoREA, những rủi ro này vẫn đang là những yếu tố gây tiềm ẩn cho thị trường bất động sản. Tuy nhiên, những yêu tố này vẫn chưa gây nguy cơ bong bóng tái diễn trên thị trường. Theo nhận định của ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA, thị trường bất động sản các tháng cuối năm 2016 sẽ tiếp tục tăng trưởng nhỉnh hơn so với quý 3, do từ nay đến Tết Đinh Dậu là giai đoạn cao điểm trong năm. Nhưng về tổng thể thị trường bất động sản đang có dấu hiệu chững lại so với năm 2015; dự báo thị trường bất động sản năm 2017 cũng sẽ tiếp tục xu thế chững lại. Tuy nhiên, khó xảy ra tình trạng "bong bóng" bất động sản.

Ông Châu cũng đề xuất nhiều giải pháp để thị trường bất động sản phát triển minh bạch, lành mạnh và bền vững trong đó quan trọng nhất việc hoàn thiện hệ thống pháp luật, tạo hành lang pháp lý nhất quán, xây dựng môi trường kinh doanh minh bạch, thông thoáng, lành mạnh.

Minh Tuấn – Thái An