Thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh năm 2017 dưới góc nhìn ​chuyên gia

Theo nhận định của các chuyên gia, trong năm 2017, những ảnh hưởng từ cơ chế chính sách, nền kinh tế, tài chính cũng như việc sáp nhập doanh nghiệp, chuyển nhượng dự án (M&A) sẽ có những tác động mạnh lên thị trường bất động sản.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh (HoREA):

Chính sách sẽ tác động lớn đến thị trường

Năm 2017 được dự báo là năm mà thị trường BĐS tiếp tục nằm trong chu kỳ tăng trưởng nhưng có thể chững lại như năm 2016. Đồng thời, thị trường BĐS tiếp tục thể hiện vai trò chủ đạo trong nền kinh tế quốc dân. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cũng dự báo sẽ có nhiều nhân tố tác động tới thị trường BĐS trong năm 2017, trong đó có những tác động từ hệ thống chính sách. Việc tác động của hệ thống pháp luật, trước hết là pháp luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản, xây dựng, đầu tư, đấu thầu, tín dụng, tiền tệ, thuế.… đang và sẽ tiếp tục được hoàn thiện. Năng lực điều hành của Chính phủ, các bộ, ngành, các tỉnh, thành phố sẽ tác động rất lớn đến nền kinh tế, trong đó có thị trường BĐS.

Ngoài ra, những yếu tố bất định của Hiệp định Đối tác xuyên Thái Bình Dương (TPP) do Hoa Kỳ có khả năng chưa hoặc không phê chuẩn, hoặc có thể đàm phán lại và nhân tố Trung Quốc với Hiệp định Đối tác Kinh tế toàn diện khu vực (RCEP) dự kiến trở thành hiện thực. Tất cả vấn đề trên sẽ tác động tới sự chuyển dịch dòng vốn đầu tư, chuyển dịch sản xuất vào Việt Nam, đồng thời cũng tác động trực tiếp đến thị trường BĐS trong trung  và dài hạn. Nghị quyết Đại hội Đảng bộ thành phố Hồ Chí Minh lần thứ X, trong đó có “Chương trình chỉnh trang đô thị cũ” với 3 chương trình lớn như chỉnh trang nhà trên và ven kênh rạch, xây dựng lại chung cư cũ hư hỏng, chỉnh trang các khu dân cư cũ. Song song với đó là chương trình phát triển các khu đô thị mới, định hướng phát triển các khu đô thị vệ tinh cũng tác động tới thị trường BĐS.

Ông  Trần Văn Dũng, Tổng giám đốc Công ty TNHH Xây dựng và quản lý BĐS Trường Phát:

Sôi động M&A

Dưới tác động của hệ thống chính sách, việc phát triển của nền kinh tế đất nước cùng hàng loạt những dự án mà chủ đầu tư không đủ năng lực để triển khai thì việc chuyển nhượng dự án (M&A) và sáp nhập doanh nghiệp sẽ là xu thế tất yếu. Năm 2017 thị trường M&A vẫn sẽ rất sôi động, doanh nghiệp nội sẽ đóng vai trò là chủ cuộc chơi. Bởi lẽ thủ tục triển khai dự án BĐS tại Việt Nam vẫn còn rất nhiêu khê và thời gian kéo dài, là những trở lực rất lớn cho nhà đầu tư ngoại. M&A là con đường nhanh nhất, và đỡ rủi ro nhất cho họ. Tuy nhiên, doanh nghiệp nội có lợi thế hơn trong cuộc chơi nếu xét ở khía cạnh này.

Tại TP.Hồ Chí Minh có tới hàng trăm dự án chưa mua bán được, việc chủ đầu tư chưa đủ năng lực để thực hiện dự án thì việc tìm kiếm một đối tác, chuyển nhượng lại một phần hoặc toàn bộ dự án là một giải pháp hiệu quả. Đối với các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực BĐS đã có quỹ đất nhưng chưa đủ nguồn lực tài chính để đầu tư thì những doanh nghiệp này nên sáp nhập với những doanh nghiệp lớn hơn. Nên xem xét thị trường, tìm kiếm những đối tác để có thể sáp nhập, chuyển nhượng những dự án trên để có một phương thức kinh doanh tốt hơn năm 2016.

Chuyên gia kinh tế, Tiến sĩ Lê Bá Chí Nhân:

Cần rà soát lại quy hoạch

Những pháp luật về thuế ở thời điểm hiện tại mới có dự thảo về việc đánh thuế BĐS thứ 2, tuy nhiên, việc này có thể kéo dài tới Kỳ họp thứ 4, Quốc hội khóa XIV. Hiện tại các quận (huyện) của TP.Hồ Chí Minh đã có những bản vẽ quy hoạch chi tiết, nhiều văn bản liên quan của UBND TP. Hồ Chí Minh cũng được ban hành trong việc tách thửa đất, khi đó người dân sẽ có cơ sở để họ có thể tách thửa đất. Ngoài ra, vấn đề về việc quy hoạch treo và xóa bỏ những khu quy hoạch treo cũng là việc cần phải giải quyết. Có một số dự án trong năm 2016 chưa thực hiện nhưng đã hết thời hạn giao đất thì trong năm 2017 có thể sẽ thu hồi các dự án này. Do đó, chủ đầu tư sẽ phải hoàn thiện hơn, chẳng hạn chủ đầu tư phải có ngân hàng bảo lãnh để bảo lãnh những rủi ro xảy ra trong quá trình triển khai dự án. Đồng thời phải có những quy hoạch tổng thể để loại bỏ những chủ đầu tư thiếu năng lực để quy hoạch lại.

 Ngoài ra, chương trình giải tỏa nhà trên và ven kênh rạch hiện nay đang tắc nghẽn, để thực hiện điều này cần tạo điều kiện cho những chủ đầu tư có năng lực tham gia vào quá trình xây dựng các dự án nhà ở xã hội đi đôi với tạo công ăn việc làm cho người dân.

Ông Nguyễn Nam Hiền, Tổng giám đốc Hưng Thịnh Land:

Thị trường củng cố đà tăng trưởng

Sau 2 năm trở lại đầy sôi động cùng với hàng loạt dự án được tung ra thị trường, chúng tôi cho rằng thời điểm năm 2017 sẽ là lúc thị trường củng cố đà tăng trưởng một cách bền vững.

Có thể nhận thấy tương lai của lĩnh vực bất động sản sẽ tiếp tục là bức tranh sáng màu bởi đây là ngành nghề thu hút nguồn vốn FDI đứng thứ 2 hiện nay. Các doanh nghiệp nước ngoài, đặc biệt là Nhật Bản tiếp tục chọn Việt Nam là thị trường tiềm năng để đầu tư vốn cũng như hợp tác phát triển nhiều dự án. Đây sẽ là tiền đề tạo sự tin tưởng cho người mua nhà lựa chọn căn hộ làm nơi an cư nhiều hơn trong thời gian sắp tới.

Về phân khúc và khu vực, chúng tôi tin rằng các sản phẩm có giá phù hợp với khả năng chi trả của đại đa số khách hàng là phân khúc trung bình và trung bình khá sẽ vẫn hút khách. Đồng thời, các chủ đầu tư đang góp phần giảm bớt sự tập trung dân số tại trung tâm thành phố khi đầu tư nhiều dự án tại các vùng ven như quận 9, Bình Tân, Nhà Bè, Bình Chánh..., thậm chí là tại các vùng phụ cận có hệ thống giao thông liền mạch với thành phố như Đồng Nai, Bình Dương hay Long An.

Ông Phan Công Chánh, Tổng giám đốc Công ty CP Tư vấn đầu tư Phú Vinh:

Bùng nổ thị trường nhà ở vừa túi tiền

Năm 2017, thị trường nhà ở vừa túi tiền (Affordable Home) sẽ bùng nổ với sự tham gia của Vingroup. Nhà ở xã hội là điểm sáng của thị trường, phân khúc căn hộ cao cấp ứ đọng hàng tồn dẫn đến giá giảm, sẽ có sự cạnh tranh gay gắt về giá thuê. Đồng thời phân khúc BĐS nghỉ dưỡng sẽ có một năm “chiến đấu” thật sự. Bên cạnh đó, những tác động từ chính sách về đánh thuế BĐS thứ 2, chính sách mới về phân lô tách thửa, điều chỉnh thuế đất sẽ có thể khiến giá đất tăng trên diện rộng. Những thông tin về tách nhập quận tại TP. Hồ Chí Minh cũng sẽ ảnh hưởng theo hướng giá đất tãng.

Thái An  - Lại Hùng (ghi)