Thị trường BĐS còn nhiều “xung đột pháp lý” cần được tháo gỡ

12 Luật khác nhau chi phối hoạt động đầu tư xây dựng

Tại buổi Toạ đàm, Tổng Biên tập Báo SGGP ông Nguyễn Tấn Phong cho biết việc cải cách thể chế, thủ tục hành chính là một trong những mối quan tâm hàng đầu của Chính phủ để tạo môi trường thông thoáng cho đầu tư kinh doanh, tạo động lực mới cho sự phát triển của đất nước. Tuy nhiên, tình trạng chồng chéo, thậm chí xung đột giữa các quy định pháp luật, nhất là trong đầu tư xây dựng, đang tạo rào chắn cho nhà đầu tư, chủ đầu tư và cả cơ quan quản lý.

Hiện nay, các hoạt động đầu tư xây dựng chịu sự điều chỉnh của khoảng 12 luật khác nhau và rất nhiều nghị định, nghị quyết của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, thông tư hướng dẫn các bộ, ngành và hơn 20.000 tiêu chuẩn, quy chuẩn, định mức kinh tế kỹ thuật, từ khâu xác định chủ trương đầu tư, nhu cầu vốn đầu tư, chuẩn bị đầu tư, thực hiện đầu tư xây dựng và kết thúc đầu tư xây dựng đưa dự án vào vận hành khai thác. Từ đây đã đặt ra trình tự thủ tục phức tạp, chồng chéo và xung đột với nhau.

Liên quan đến hoạt động đầu tư xây dựng, riêng Bộ Xây dựng là cơ quan soạn thảo và chỉ đạo, theo dõi thực hiện 4 luật, gồm Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch đô thị, Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Nhà ở. Bộ Kế hoạch – Đầu tư soạn thảo và chỉ đạo Luật Đấu thầu, Luật Đầu tư và Luật Đầu tư công. Bộ Tài nguyên – Môi trường soạn thảo Luật Đất đai, Luật Bảo vệ Tài nguyên – Môi trường…

Chính việc nhiều luật xung đột trong quy định một vấn đề, là nguyên nhân gây nên tình trạng xây dựng không phép, trái phép diễn ra phổ biến thời gian qua. Đó là chưa kể nghị định, thông tư liên quan của các luật này. Song, điều quan trọng, cùng một vấn đề nhưng giữa luật nọ và luật kia có sự khác biệt trong quy định, gây nhiều khó khăn cho các đơn vị thực thi.

Nhận diện về những xung đột và vướng mắc, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh (HoREA), cho rằng vướng mắc trong hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS khiến cho doanh nghiệp và thị trường đang gặp nhiều khó khăn. Tuy nhiên, có 3 điểm nghẽn lớn cần được tháo gỡ đó là: Lựa chọn chủ đầu tư; Phê duyệt quy hoạch 1/500; Tính tiền sử dụng đất dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp, trong đó đất xen cài, đất rạch, đường, bờ đất thuộc Nhà nước quản lý.

Thống kê Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh cho thấy hiện có 170 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư thì chỉ có 44 dự án đã có sổ đỏ đất ở, còn lại 126 dự án có nguồn góc đền bù đất nông nghiệp hoặc đất chuyên dùng.

“Các điểm nghẽn lớn mà chỉ cần bấm nút tháo gỡ là thành phố sẽ bung ra triển khai nhiều dự án, nếu không sẽ xảy ra tình trạng một vài doang nghiệp làm chủ cuộc chơi, làm chủ thị trường và giá cả, trong khi nguồn thu ngân sách thì sụt giảm. Bởi đến nay tỉ lệ sụt giảm của dự án đến 80-84% so cùng kỳ năm ngoái”, ông Châu chia sẻ.

Cùng vấn đề trên, theo ông Phan Đức Hiếu,  Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương (CIEM) cho rằng, việc doanh nghiệp thực hiện dự án có liên quan đến vốn nhà nước, đất, xây dựng… bị chi bởi nhiều Luật. Cụ thể, về thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư quy định tại Luật Đầu tư và Luật Nhà ở. Tiêu chí phân chia dự án trong Luật Đầu tư, và tiêu chí phân chia dự án đầu tư trong Luật Nhà ở có sự chồng chéo mà các cơ quan nhà nước và nhà đầu tư không xác định được phải áp dụng theo luật nào cho đúng.

Tại toạ đàm, dưới góc độ doanh nghiệp đang triển khai một dự án nghỉ dưỡng tại một tỉnh ven biển thông tin về sự “bất nhất” trong quá trình thực hiện. Theo đó, khi bắt đầu thực hiện dự án, lãnh đạo địa phương thống nhất tất cả chủ trương. Tuy nhiên, khi thực hiện được thông báo địa phương chưa có kế hoạch chi tiết về nhà ở nên tạm thời dừng triển khai.

Cần nhiều giải pháp để tháo gỡ

Trước những xung đột về pháp lý, ý kiến nhiều khách mời có mặt tại buổi toạ đàm đều cho rằng cần phải có giải pháp để tháo gỡ cũng như “hài hoà hoá” quy định của nhiều luật hiện hành.

Cụ thể, ông Đậu Anh Tuấn, Trưởng Ban – Ban Pháp Chế Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI), cho rằng do có quá nhiều vướng mắc chưa được tháo gỡ. Do đó, xuất hiện tâm lý đùn đẩy đã xảy ra trong các hoạt động liên quan đến đầu tư xây dựng BĐS. Nguyên nhân được cho tâm lý sợ sai, sợ rủi ro của người có trách nhiệm. Vì thế, xuất hiện việc gì cũng xin ý kiến của các Sở - ngành, xin ý kiến UBND; Đối với các Bộ - ngành xin Thủ tướng. Do đó, việc Thủ tướng phải giải quyết quá nhiều vấn đề và tạo ra điểm nghẽn lớn ảnh hướng đến việc điều hành kinh tế.

Liên quan đến những xung đột pháp lý, theo bà Hoàng Thị Vân Anh, Vụ trưởng Vụ Chính sách Pháp chế, Tổng cục quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên & Môi trường, cho biết đang sửa các quy định liên quan đến nhà đầu tư, chủ đầu tư và địa điểm đầu tư dự án tại Luật Đầu tư, Luật Nhà ở và Luật Xây dựng. Một vướng mắc khác hiện tiêu chí phân chia dự án đầu tư giữa Luật Đầu tư và Luật Nhà ở có sự khác nhau. Điều này khiến các cơ quan quản lý địa phương và nhà đầu tư không xác định được phải áp dụng theo luật nào cho đúng. 

Minh chứng được bà Vân Anh đưa ra như thủ tục giới thiệu địa điểm xây dựng trong quy định của Luật Xây dựng, Luật Đầu tư và Luật Nhà ở không thống nhất thời điểm giới thiệu trước hay sau khi nhà đầu tư nhận được chấp thuận chủ trương đầu tư. Theo Luật Đầu tư, địa điểm được xác định trước khi có quyết định chủ trương đầu tư.

Tuy nhiên, trong Luật Xây dựng lại quy định cơ quan quản lý quy hoạch xây dựng có trách nhiệm giới thiệu địa điểm đầu tư xây dựng cho chủ đầu tư khi có yêu cầu, tức không bắt buộc và không nói rõ phải có trước hay sau khi có quyết định chủ trương đầu tư.

Vấn đề giải quyết xung đột thủ tục pháp lý cần được “hài hoà hoá” giữa các luật. Theo đó, ông Phan Đức Hiếu, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế trung ương cho rằng, phải có giải pháp hoàn toàn mới, cần có quy định hài hòa như ở các nước, nếu không có thì cứ sửa cái này lại ra cái khác. Vì vậy cần có 1 quy định tạm gọi là luật để hài hóa các vấn đề. Nhưng quan trọng là Quốc hội có thông qua hay không.

Tuy nhiên, theo quan điểm cá nhân ông Hiếu, cần phải có quy định tạm gọi là luật thì mới giải quyết được căn cơ tất cả các vấn đề. Hiện Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Xây dựng… đang sửa. Nếu có được Quốc hội thông qua chỉ có thể giảm bớt nhưng vẫn không giải quyết được dứt điểm vấn đề.