Thị trường BĐS Hà Nội quý III/2021: Tỷ lệ hấp thụ biệt thự và nhà liền kề thấp nhất trong 5 năm

Nguyên nhân do người mua thận trọng, nguồn cung mới hạn chế cùng hàng tồn kho giá cao khiến giao dịch nhà thấp tầng sụt giảm mạnh.

Tỷ lệ hấp thụ xuống thấp

Mặc dù đã có những hoạt động khá tốt trong 6 tháng đầu năm 2021 nhưng làn sóng Covid-19 lần thứ 4 và các quy định về giãn cách xã hội toàn thành phố suốt hai tháng của quý III đã ảnh hưởng tiêu cực tới nguồn cung biệt thự và nhà liền kề tại Hà Nội.

Tỷ lệ hấp thụ của thị trường này tại Hà Nội trong quý III chỉ đạt 19% cả quý, giảm -36 điểm phần trăm theo quý và -6 điểm phần trăm theo năm. Đồng thời, tỷ lệ hấp thụ cho nguồn cung mới cũng chỉ đạt 14%.

Khối lượng giao dịch trong cả quý chỉ đạt 210 lượt, giảm -81% theo quý và -54% theo năm. Trong đó, giao dịch đối với phân khúc nhà liền kề và nhà phố chiếm 74%. Quận Hoàng Mai có lượng giao dịch lớn nhất, chiếm 28% tổng số lượng, theo sau đó là Đông Anh với 27%.

Ngoài ra, các dự án với giá chào bán cao có lượng giao dịch khá hạn chế: Các căn có giá sơ cấp dưới 5.000USD/m2 chiếm 51% lượng giao dịch, các căn có giá từ 5.000USD/m2 chiếm 31%, và các căn khoảng giá trên 7.500USD/m2 chỉ chiếm 18% tổng số giao dịch. 

Đáng chú ý, nguồn cung mới đạt 225 căn, giảm -75% theo quý và -47% theo năm, với một dự án mới và giai đoạn tiếp theo của ba dự án đang bán. Nguồn cung sơ cấp đạt 1.088 căn, giảm -44% theo quý và -40% theo năm. Trong đó, Đông Anh chiếm 20% thị phần và Hoài Đức theo sau là 15%. Hoàng Mai là quận có nguồn cung lớn nhất trong quý này, chiếm 32% nguồn cung sơ cấp và 84% nguồn cung mới.

Mặt khác, theo báo cáo của Savills, nguồn cung mới hạn chế đến từ các hoạt động mở bán bị trì hoãn và vấn đề pháp lý của một số dự án chưa được giải quyết. Hơn 300 dự án “treo” rải rác khắp các địa bàn quận, huyện của Hà Nội. Chính quyền đang nhanh chóng tìm các giải pháp cũng như hướng dẫn chủ đầu tư giải quyết những vướng mắc để sớm đưa dự án vào khai thác hoặc kiên quyết thu hồi đất không đưa vào sử dụng.

Về mặt bằng giá, mặc dù hầu hết các chủ đầu tư đều không thay đổi bảng giá, giá sơ cấp trung bình vẫn tăng đáng kể do không có nguồn cung mới cùng giá chào bán thấp tại các quận/huyện nằm ngoài trung tâm. Giá sơ cấp trung bình nhà liền kề đạt 5.541 USD/m2, tăng 7% theo quý và 20% theo năm; giá nhà phố đạt mức 9.193 USD/m2, tăng 13% theo quý và 38% theo năm. Giá sơ cấp biệt thự giảm nhẹ -1% theo quý và -2% theo năm, đạt  4.853 USD/m2.

Thị trường đồng thời ghi nhận tồn kho giá cao, giá trung bình của các căn đã bán thấp hơn khoảng 15% so với giá trung bình của hàng tồn kho. Sự thận trọng của người mua trong thời kỳ đại dịch, nguồn cung mới hạn chế cùng hàng tồn kho giá cao đã khiến lượng giao dịch sụt giảm mạnh.

Triển vọng

Thời gian qua, do Hà Nội thực hiện giãn cách xã hội, đã hạn chế hầu hết các hoạt động, bao gồm cả hoạt động xây dựng, tạm hoãn thi công, khiến một số dự án phải lùi thời gian ra mắt đến năm 2022. Tuy nhiên, tín hiệu đáng mừng là, kể từ 21/9, các công trình xây dựng đã được phép hoạt động trở lại.

Từ nay tới cuối năm, dự kiến, thị trường Hà Nội sẽ đón nhận khoảng 650 căn từ 6 dự án, chủ yếu ở huyện Hoài Đức và 2 quận Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm. Ngoài ra, khoảng 4.000 căn sẽ được tung bán vào năm 2022, với khu vực phía Tây chiếm 65% thị phần.

Sự phát triển của các đô thị ngoài trung tâm được cho là sẽ tiếp diễn. Mặc dù xu hướng làm việc tại nhà sau dịch Covid-19 có thể là một yếu tố góp phần, nhưng thực tế người mua ngày càng quan tâm về giá.

Theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu - Savills Hà Nội, đối với thị trường nhà ở thấp tầng tại Hà Nội trong quý cuối năm, nguồn cung cùng lượng giao dịch dự kiến được hồi phục. Trong khi đó, giá bán dự kiến không có nhiều sự thay đổi do thị trường cũng đã tăng trưởng khá mạnh trong thời gian đầu năm.

Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, đánh giá: “Sau một quý gián đoạn bởi giãn cách xã hội, thị trường biệt thự/liền kề tại Hà Nội dự kiến nhanh chóng hồi phục nhờ nguồn cầu mạnh mẽ và nguồn cung lớn trong tương lai. Đặc biệt, lãi suất tiết kiệm giảm, lượng tiền gửi ngân hàng thấp kỷ lục cùng lãi suất cho vay mua nhà ở mức thấp nhất trong vòng 15 năm trở lại đây được cho là một phần nguyên nhân khiến dòng tiền chuyển hướng sang các kênh đầu tư khác trong đó có BĐS. Một số dự án còn đưa ra ưu đãi với các gói vay 0% trong một khoảng thời gian nhất định, đây là cơ hội đối với những người có nhu cầu mua nhà để ở. Việc giảm lãi suất vay cũng là cơ hội để kích thích thị trường, cho phép nhiều người dân có thể có cơ hội mua và sở hữu nhà hơn. BĐS được dự đoán vẫn sẽ là kênh đầu tư được lựa chọn, tuy nhiên người mua cần cân nhắc phân khúc đầu tư cũng như vị trí bất BĐS phù hợp với khả năng tài chính của mình, không nên đầu tư kiểu đánh cược”.

Trên thực tế, nguồn cầu sẵn có cho BĐS nhà ở tại Hà Nội là rất lớn, được thúc đẩy bởi các yếu tố như sự tăng trưởng trong vốn sở hữu cá nhân, quá trình đô thị hoá nhanh chóng cũng như sự phát triển của hệ thống cơ sở hạ tầng, tạo điều kiện thuận lợi cho khả năng tiếp cận nhiều khu vực của thành phố.

Thời gian tới, đầu tư công sẽ tiếp tục được đẩy mạnh. Tính đến ngày 31/8, tỷ lệ giải ngân của Hà Nội chỉ đạt 25%, thấp hơn so với mục tiêu đặt ra là 31%. Do đó, Chính phủ đã kêu gọi các địa phương ưu tiên giải ngân đầu tư công trong thời gian còn lại của năm.

Với nguồn cung tương lai dồi dào cùng nguồn cầu mạnh   nửa đầu năm 2021, một triển vọng đầy hứa hẹn cho thị trường BĐS Hà Nội với sự phục hồi nhanh chóng và mức giao dịch trở lại như trước đại dịch.