Thị trường BĐS TP. HCM “ách tắc, đứng hình”: Đâu là nguyên nhân?

Nguyên nhân chính là do quy phạm pháp luật thiếu thống nhất, công tác thực thi pháp luật còn hạn chế…

Nhiều dự án nhà ở bị “đứng hình”

Theo báo cáo của HoREA, trong hai năm gần đây, thị trường BĐS TP. Hồ Chí Minh bị sụt giảm mạnh nguồn cung dự án và nguồn cung sản phẩm nhà ở. Có nhiều dự án nhà ở bị “đứng hình” do không thực hiện được các thủ tục đầu tư xây dựng hoặc bị dừng triển khai.

Tình trạng thiếu sản phẩm nhà ở, nhất là căn hộ nhà ở thương mại bình dân có giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội, dẫn đến giá nhà đất tăng (do “tổng cầu” quá lớn nhưng nguồn cung ít), làm cho số đông người tiêu dùng là người có thu nhập trung bình và người có thu nhập thấp đô thị khó tạo lập nhà ở hơn.

Theo thống kê của Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh đối với số liệu các dự án phát triển nhà ở, dự án BĐS đang triển khai trên địa bàn thành phố: Năm 2017, chấp thuận chủ trương đầu tư 03 dự án, công nhận chủ đầu tư 44 dự án, chấp thuận đầu tư 83 dự án và cấp phép xây dựng được 69 dự án nhà chung cư, dự án nhà ở thấp tầng. Năm 2018, chấp thuận chủ trương đầu tư đối với 08 dự án, công nhận chủ đầu tư đối với 19 dự án, chấp thuận đầu tư với 59 dự án và cấp phép xây dựng được 53 dự án nhà chung cư, dự án nhà ở thấp tầng. 9 tháng năm 2019, thị trường BĐS TP. Hồ Chí Minh trong xu thế bị sụt giảm, chỉ có 01 dự án nhà ở được chấp thuận chủ trương đầu tư, giảm khoảng 83%. Không có dự án nhà ở nào được công nhận chủ đầu tư (00 dự án), chỉ có 12 dự án được chấp thuận đầu tư, giảm khoảng 72% và chỉ có 24 dự án được cấp phép xây dựng, giảm khoảng 38% so với cùng kỳ năm 2018. Đồng thời, chỉ có 32 dự án nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện huy động vốn, với 19.662 căn nhà, giảm 58,44% về số lượng dự án và giảm 30,56% về số lượng căn nhà so với năm 2018. Trong đó, có đến 31 dự án nhà ở quy mô nhỏ và trung bình, nhưng có 01 dự án khu đô thị rất lớn tại quận 9 với tổng số 10.007 căn hộ, chiếm tỷ trọng áp đảo trên thị trường.

Đối với số liệu về nhà ở, diện tích nhà ở các dự án hoàn thành năm 2018 đã hoàn thành 61 dự án với tổng diện tích 187,09 ha, quy mô 35.370 căn nhà. Trong đó, có 32.167 căn hộ chung cư, 3.203 nhà ở thấp tầng, tổng diện tích sàn xây dựng 3.492.212m2.  9 tháng qua, hoàn thành 17 dự án, trong đó có 03 dự án nhà ở xã hội, với tổng diện tích đất 111,43 ha, quy mô 12.453 căn nhà, trong đó, có 10.085 căn hộ chung cư, chỉ bằng khoảng 36% về số lượng dự án, bằng khoảng 79% về diện tích đất sử dụng đất, khoảng 47% về số lượng căn nhà và bằng khoảng 49% tổng diện tích sàn xây dựng so với năm 2018.

Chín tháng qua, thành phố chỉ ghi nhận có 32 dự án nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện huy động vốn, với tổng số 19.662 căn hộ, căn nhà.

Nhận diện nguyên nhân

Theo nhận định của HoREA, thị trường BĐS trên địa bàn thành phố không xấu, chưa có nguy cơ bị khủng hoảng, vì vẫn còn nằm trong chu kỳ phục hồi và tăng trưởng sau giai đoạn bị khủng hoảng đóng băng 2011 - 2013. Thị trường BĐS TP. Hồ Chí Minh rơi vào tình thế khó khăn hiện nay chỉ có tính nhất thời, đặc thù, bất bình thường, mà nguyên nhân là do vướng mắc, xung đột của một số quy phạm pháp luật và do cả công tác thực thi pháp luật.

Tuy nhiên, do thị trường BĐS có “độ trễ” nên nếu không có biện pháp xử lý hiệu quả các vướng mắc và điểm nghẽn hiện nay, thì tình trạng sụt giảm quy mô thị trường sẽ còn tiếp tục trong thời gian tới, dẫn đến một số doanh nghiệp BĐS gặp nhiều khó khăn, thậm chí có thể có nguy cơ phá sản.

Trong 09 tháng qua, các doanh nghiệp xây dựng cũng bị sụt giảm khoảng 30-50% số lượng hợp đồng nhận thầu xây lắp; các nhà cung cấp thiết bị, vật tư bị sụt giảm doanh thu bán hàng; các doanh nghiệp sản xuất thiết bị, vật liệu xây dựng gặp khó khăn trong khâu sản xuất và tiêu thụ sản phẩm; người lao động thiếu việc làm, giảm thu nhập; các ngân hàng thương mại có thể gặp khó khăn trong việc thu hồi nợ; nguồn thu ngân sách nhà nước từ tiền sử dụng đất và thị trường BĐS có thể còn bị sụt giảm hơn nữa.

Nhận định về nguyên nhân khiến thị trường BĐS bị “đứng hình, ách tắc” theo HoREA do một số quy phạm pháp luật, văn bản dưới luật thiếu thống nhất, thiếu đồng bộ dẫn đến vướng mắc, xung đột, gây ra vướng mắc, ách tắc trong quá trình áp dụng pháp luật, như nhận định của Thủ tướng Chính phủ: “Công tác xây dựng, hoàn thiện hệ thống pháp luật còn bất cập, thực thi pháp luật nhiều nơi chưa nghiêm”, trích Báo cáo của Thủ tướng Chính phủ trước Quốc hội ngày 21/10/2019.

Mặt khác, theo Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh, công tác thực thi pháp luật còn những mặt hạn chế và cũng do có phát sinh yếu tố rủi ro trong thi hành công vụ, nên đã xuất hiện tình trạng “một bộ phận cán bộ, công chức, viên chức còn quan liêu, nhũng nhiễu, gây phiền hà cho người dân, doanh nghiệp, chưa làm tròn chức trách, nhiệm vụ được giao. Kỷ luật, kỷ cương nhiều nơi còn buông lỏng, dẫn đến hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước, thực thi chính sách, pháp luật còn hạn chế. Xuất hiện tình trạng né tránh, đùn đẩy trách nhiệm, trì trệ trong giải quyết công việc”, trích Báo cáo của Thủ tướng Chính phủ trước Quốc hội ngày 21/10/2019.

Liên quan đến những nguyên nhân khiến thị trường BĐS bị “đứng hình” thời gian qua, theo HoREA, còn có việc những vướng mắc, khó khăn, ách tắc của doanh nghiệp và thị trường BĐS chưa được xem xét giải quyết kịp thời. Một số doanh nghiệp BĐS chưa thật sự quan tâm đầu tư vào phân khúc thị trường nhà ở bình dân có giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội.