Thổi giá và nỗi lo bong bóng bất động sản

Điều này kéo theo mất cân đối cung - cầu, làm cho giá BĐS tăng cao cùng nhiều vấn đề khác.

Dự án Eco Green khu vực quận 7 do Công ty cổ phần Đầu tư và Xây dựng Xuân Mai làm chủ đầu tư đang được “thổi” giá lên khoảng 50 triệu đồng/m2.

Cảnh báo nguy cơ bóng bóng BĐS

Đầu năm 2019, thị trường BĐS TP. Hồ Chí Minh đón nhận hàng loạt dự án được chủ đầu tư giới thiệu ra thị trường, cho đặt cọc giữ chỗ…. Điều đáng nói, những dự án này được các chủ đầu tư giới thiệu hàng loạt tiện ích đi kèm cùng mức giá bán “siêu khủng”.

Đơn cử như tiểu khu Diamond tại dự án Celadon City (quận Tân Phú) do Tập đoàn Gamuda Land làm chủ đầu tư được rao bán trên mạng với giá cao ngất ngưởng, từ 3,8 tỷ đồng đến 5,5 tỷ đồng/căn. Với mức giá bán này, nếu so với mặt bằng giá bán chung của khu vực thì cao hơn gấp nhiều lần. 

Với những slogan ấn tượng như “đẳng cấp sống nơi thiên nhiên hội tụ”, “đô thị xanh dẫn đầu xu thế” và hàng loạt những lời giới thiệu mỹ miều khác nhưng thực tế, những cư dân sinh sống ở đây đang phải đối mặt với nhiều vấn đề khiến họ sống “bất an” trong chính ngôi nhà của mình.

Trước đó, báo chí đã phản ánh nhiều hạng mục tại hầm giữ xe bị đục khoét trong tình trạng chưa hoàn thiện, dấu hiệu xuống cấp của hệ thống cống bị trào ngược, đặc biệt khu vực nhà vệ sinh tại căn hộ, quá trình thi công làm thay đổi thiết kế trong khu vực vệ sinh…... tại Block A, B thuộc khối Ruby của dự án Celadon City.

Hay tại dự án Eco Green khu vực quận 7 do Công ty cổ phần Đầu tư và Xây dựng Xuân Mai làm chủ đầu tư cũng đang được “thổi” giá lên khoảng 50 triệu đồng/m2. Trong khi đó, các dự án trong khu đô thị Phú Mỹ Hưng hiện chỉ bán trên dưới 40 triệu đồng/m2. Đi cùng với đó là những lời giới thiệu về dự án đạt chuẩn 5 sao, tất cả các tiện ích cũng đạt theo chuẩn 5 sao.

Hiện tượng thổi giá BĐS đáng chú ý nhất nằm ở dự án The Centennial tại khu vực cảng Ba Son. Dự án được giới thiệu với đầy đủ tiện ích và là mảnh ghép cuối cùng của khu đô thị bậc nhất thành phố. Tuy nhiên, mức giá cho những căn hộ tại đây khiến nhiều khách hàng khi nghe không khỏi giật mình. Cụ thể, căn hộ có diện tích thông thuỷ 58 m2 sẽ có mức giá bán khoảng gần 12 tỷ đồng (chưa thuế). Đối với các căn hộ có view sông với diện tích 157 m2 sẽ có giá khoảng 56 tỷ đồng.

Khu vực trung tâm thành phố, giá bán căn hộ hiện cao ngất ngưởng; khu vực quận 12 cũng ghi nhận mức giá tăng không kém. Mới đây, Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển nhà Mỹ Vân mở bán 50 lô đất nền Shophouse An Sương (trong khu chợ An Sương, quận 12), với mức giá 85 - 102 triệu đồng/m2, tương đương từ 7,7 - 14,3 tỉ cho lô đất rộng chỉ khoảng 140m2. Lý do được nhân viên bán hàng đưa ra do các lô đất này có vị trí nằm hai bên hông khu chợ An Sương nên vừa để ở, vừa có thể kinh doanh theo dạng shophouse.

Tuy nhiên, tìm hiểu những hộ kinh doanh tại khu chợ này, việc kinh doanh buôn bán tại đây ế ẩm, nhiều hộ đang muốn “bỏ của chạy lấy người” nhưng không sang được cửa hàng nên đang cố cầm cự. Cùng với đó, ngay sau khi dự án Shophouse An Sương được công bố, giá bán nhà đất khu vực tăng gấp đôi so với trước đó.

Gỡ rối cho dự án đang ách tắc

Trước tình trạng các dự án BĐS bị ách tắc bởi nhiều nguyên nhân, mới đây, Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh (HoREA) đã đưa ra hàng loạt kiến nghị gửi các bộ ngành.

Cụ thể, HoREA kiến nghị UBND TP. Hồ Chí Minh và Thanh tra Chính phủ giải quyết hợp lý đối với hơn 100 dự án đang bị “đóng băng” chờ rà soát, thanh tra, nhưng phải đảm bảo nguyên tắc không làm thất thoát tài sản công.

HoREA đưa ra đề nghị trên vì quá trình rà soát, thanh tra  kéo dài sẽ gây bất lợi cho doanh nghiệp vì chi phí vốn, lãi vay ngân hàng tăng và mất cơ hội kinh doanh. Số lượng dự án bị giảm dẫn đến số lượng nhà ở đưa ra thị trường cũng bị sụt giảm mạnh điều này sẽ gây bất lợi cả cho người mua nhà và thị trường BĐS, làm sụt giảm nguồn thu ngân sách nhà nước. Do đó, HoREA kiến nghị thực hiện nhanh công tác rà soát, thanh tra hơn 100 dự án và có kết luận, hướng xử lý cụ thể đối với từng dự án.

Đồng thời, phân loại hơn 100 dự án đang bị rà soát, thanh tra thành 03 loại để có phương án xử lý phù hợp. Nhóm 1 là các dự án về cơ bản thực hiện đúng theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền thì giải tỏa ngay để doanh nghiệp tiếp tục triển khai thực hiện. Nhóm 2 là các dự án có sai phạm về quy trình, thủ tục, nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước ở mức độ không lớn, thì yêu cầu doanh nghiệp hoàn thành các thủ tục đầu tư và thực hiện nghĩa vụ tài chính bổ sung đối với Nhà nước, không để thất thoát tài sản công. Nhóm 3 là các dự án có dấu hiệu vi phạm pháp luật nghiêm trọng thì tách riêng để xử lý theo quy định pháp luật. Đồng thời, cho phép các chủ đầu tư hơn 100 dự án đang bị rà soát, thanh tra được tiếp tục giải quyết các hồ sơ, thủ tục hành chính.

HoREA cũng kiến nghị UBND TP. Hồ Chí Minh chỉ đạo đơn vị liên quan giải quyết ách tắc về các thủ tục hành chính tiếp theo, sau khi dự án đã có “Quyết định chủ trương đầu tư”. Đồng thời, kiến nghị chính quyền thành phố rà soát, đề xuất xử lý dứt điểm đối với các trường hợp dự án bị thu hồi, hủy bỏ quyết định chủ trương đầu tư.

Đối với công tác xác định giá đất, thẩm định giá đất để tính tiền sử dụng đất dự án BĐS, HoREA kiến nghị thành phố chỉ đạo Sở Tài nguyên và Môi trường tiếp tục nhận, thụ lý hồ sơ tính tiền sử dụng đất dự án, và phối hợp với Sở Tài chính để thẩm định giá đất và trình UBND thành phố quyết định tiền sử dụng đất dự án. Quy định rõ thời gian thực hiện công tác tính tiền sử dụng đất dự án, để tránh tình trạng đùn đẩy, dây dưa, kéo dài. 

Đồng thời, HoREA cũng kiến nghị UBND thành phố sớm chỉ đạo cơ chế giải quyết vướng mắc về tính tiền sử dụng đất đối với quỹ đất công chiếm tỷ lệ nhỏ trong dự án nhà ở theo hai phương án. Phương án 1, kiến nghị cho áp dụng cách giải quyết theo hướng cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện giao đất, cho thuê đất cho chủ đầu tư không thông qua đấu giá. Chủ đầu tư phải hoán đổi, trả lại bằng đất ở đã có hạ tầng tại dự án cho Nhà nước theo tỷ lệ 10 - 15% (hoặc tỷ lệ khác do thành phố quy định).

Hoặc áp dụng các phương pháp xác định “giá đất cụ thể” phù hợp giá thị trường theo quy định của pháp luật đất đai, đối với phần diện tích đất công và chủ đầu tư nộp ngân sách nhà nước để được giao đất, cho thuê đất.