Thủ tục hành chính: “Điểm nghẽn” trên thị trường BĐS

Hiệp hội Bất động sản (BĐS) TP. Hồ Chí Minh (HoREA) vừa có văn bản đề nghị giải quyết “ách tắc” về chấp thuận chủ trương đầu tư, phê duyệt quy hoạch chi tiết và lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại có quỹ đất bao gồm đất ở, đất nông nghiệp, đất chuyên dùng, xen cài đất do Nhà nước trực tiếp quản lý.

Phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 gặp khó

Theo thông tin từ HoREA, khoảng 3 năm gần đây, UBND TP. Hồ Chí Minh đã “Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư, chấp thuận đầu tư” khoảng 130 dự án có quỹ đất hỗn hợp, nhưng đang bị coi chưa đảm bảo đúng các thủ tục hành chính. Điều này gây khó khăn cho các chủ đầu tư dự án.

Cùng với đó, nhiều dự án có “Quyết định chủ trương đầu tư” của UBND thành phố, nhưng “nhà đầu tư” vẫn không được nộp hồ sơ đề xuất quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, nên không thể hoàn thành thủ tục công nhận chủ đầu tư dự án để thực hiện các thủ tục hành chính tiếp theo.

Cụ thể là “ách tắc” về thủ tục phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 của các dự án nhà ở thương mại đã có “Quyết định chủ trương đầu tư”. Nguyên nhân là do Sở Quy hoạch Kiến trúc không nhận hồ sơ của “nhà đầu tư”, mặc dù đã có “Quyết định chủ trương đầu tư” của UBND TP. Hồ Chí Minh, do “trái” với Điều 19, Luật Quy hoạch đô thị. Trong đó, Luật này quy định “chủ đầu tư” mới là người đề xuất đồ án quy hoạch chi tiết.

Trước vấn đề này, HoREA cho rằng, Luật Đầu tư chỉ quy định thủ tục ban hành “Quyết định chủ trương đầu tư” đối với “dự án có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất”, chứ không có quy định thêm thủ tục nào khác về “chấp thuận đầu tư”, hoặc “văn bản chấp thuận đầu tư”. HoREA nhận thấy, “chủ đầu tư” hoặc “nhà đầu tư” hoặc “người sử dụng đất” đều có quyền tổ chức lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 khu vực được giao đầu tư.

Mặt khác, trong Luật Quy hoạch đô thị cùng Nghị định 11/2013/NĐ-CP ngày 14/01/2013  ban hành trước ngày Luật Đầu tư 2014, Luật Xây dựng 2014 có hiệu lực, cần được điều chỉnh, sửa đổi để đảm bảo sự đồng bộ của hệ thống pháp luật. Viện dẫn vấn đề này, HoREA đưa ra sự mâu thuẫn, không nhất quán như Điều 19, Luật Quy hoạch đô thị quy định: “Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng tổ chức lập quy hoạch chi tiết khu vực được giao đầu tư”. Tuy nhiên, Điều 30, Luật Quy hoạch đô thị quy định: “Đồ án quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt là cơ sở để cấp giấy phép xây dựng và lập dự án đầu tư xây dựng”, mà chưa chưa có quy hoạch chi tiết thì chưa thể lập dự án đầu tư xây dựng, chưa có dự án đầu tư xây dựng, chưa có quy hoạch chi tiết thì chưa được công nhận “chủ đầu tư” dự án.

HoREA kiến nghị Chính phủ, Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét giải quyết, khắc phục sự chồng chéo, thiếu thống nhất, thiếu đồng bộ của các khái niệm pháp luật, các quy phạm pháp luật, các quy trình, thủ tục hành chính đã được quy định trong một số văn bản quy phạm pháp luật, để đảm bảo tính hệ thống, sự liên thông và giải quyết ách tắc của thị trường BĐS hiện nay.

“Ách tắc” thủ tục công nhận chủ đầu tư dự án

Thủ tục công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại hiện vướng quy định dự án phải có 100% đất ở.

Tuy nhiên, khái niệm “dự án có 100% đất ở” được quy định tại Luật Nhà ở khi dự án có 100% đất ở thì mới được chỉ định chủ đầu tư. Hiện, Bộ Xây dựng đã có Văn bản số 805/BXD-QLN trả lời về vấn đề này. Theo quy định tại các Điều 22, Điều 23 Luật Nhà ở thì hình thức chỉ định chủ đầu tư áp dụng đối với các dự án xây dựng nhà ở thương mại chỉ được thực hiện trong trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất ở hợp pháp. Khi nhà đầu tư có quyền sử dụng đất ở hợp pháp theo quy định của pháp luật về đất đai và có đủ điều kiện, năng lực làm chủ đầu tư dự án theo quy định của pháp luật về nhà ở, pháp luật về kinh doanh BĐS thì được xem xét chỉ định chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại theo quy định của Luật Nhà ở.

Giải quyết vấn đề này, HoREA kiến nghị, trước mắt, Chính phủ chấp thuận ý kiến của Bộ Xây dựng cho phép TP. Hồ Chí Minh áp dụng theo hướng: đối với diện tích đất thuộc diện nêu trên, nếu đã được xác định là đất ở trong đồ án quy hoạch được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt hoặc đã có văn bản của cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để triển khai dự án xây dựng nhà ở hoặc đã được ghi trong quyết định thu hồi đất khi thực hiện giải phóng mặt bằng là để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì diện tích đất đó được coi là đất ở.

Về lâu dài, HoREA kiến nghị sửa đổi “đất ở” tại Điều 23, Luật Nhà ở thành “đất phù hợp quy hoạch” hoặc “đất ở và các loại đất khác phù hợp quy hoạch”, để phù hợp với Điều 191, Luật Đất đai, đảm bảo tính thống nhất của Luật Nhà ở với Luật Đất đai và Luật Đầu tư, góp phần giải quyết “ách tắc” trong việc chấp thuận chủ đầu tư dự án BĐS hiện nay.