TP. HCM: Đất nền đón tin vui từ chính sách

Nhiều điểm tích cực

Việc ban hành Quyết định số 60/2017/QĐ-UBND sẽ giúp thị trường đất nền sôi động trong thời gian tới.

Quyết định số 60/2017/QĐ – UBND quy định rõ diện tích tối thiểu để tách thửa. Cụ thể, diện tích tối thiểu để tách thửa được chia làm 3 khu vực, gồm khu vực 1 (các quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò Vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình, Tân Phú), thửa đất ở hình thành và thửa đất ở còn lại sau khi tách thửa là 36m² với chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 3m. Khu vực 2 (các quận 2, 7, 9, 12, Bình Tân, Thủ Đức và thị trấn các huyện), thửa đất ở hình thành và thửa đất ở còn lại sau khi tách thửa là 50m², chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 4m. Khu vực 3 (các huyện Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè, Cần Giờ - ngoại trừ thị trấn), thửa đất ở hình thành và thửa đất ở còn lại sau khi tách thửa có diện tích là 80m² và chiều ngang mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 5m.

Ngoài ra, căn cứ quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2000 hoặc phân khu tỷ lệ 1/2000 hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để giải quyết. Trường hợp chưa có quy hoạch này thì căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất để giải quyết. Các quy hoạch được duyệt nêu trên xác định thửa đất ở thuộc quy hoạch đất dân cư hiện hữu hoặc dân cư hiện hữu chỉnh trang thì được tách thửa. Trường hợp đất thuộc quy hoạch đất ở xây dựng mới, đất sử dụng hỗn hợp (trong đó có chức năng đất ở) và có trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm để thực hiện thu hồi đất thì không được tách thửa. Sau 3 năm kể từ ngày rà soát, phê duyệt các quy hoạch này mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện hoặc có trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện và chưa có thông báo thu hồi đất, chưa có quyết định thu hồi đất, mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tách thửa đất.

Đối với khu vực quy hoạch đất được quy hoạch để chỉnh trang hoặc xây dựng khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn mới thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chủ động thu hồi đất và giao cho các chủ đầu tư thực hiện dự án theo quy hoạch theo quy định tại Điều 146, Luật Đất đai 2013. Trường hợp tách thửa có một phần đất nông nghiệp thuộc hành lang công trình công cộng và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp và Nhà nước chưa thu hồi để thực hiện quy hoạch thì diện tích đất nông nghiệp này được tách thửa cùng với đất ở nhưng không bị điều chỉnh bởi diện tích tách thửa đất nông nghiệp tại quyết định này.

Quyết định số 60/2017/QĐ – UBND cũng cho phép tách thửa đất nông nghiệp. Theo đó, trường hợp thửa đất thuộc khu vực quy hoạch để sản xuất nông nghiệp được phép tách thửa, thửa đất mới được hình thành và thửa đất còn lại phải đảm bảo diện tích tối thiểu là 500m² đối với đất trồng cây hàng năm, đất nông nghiệp khác và 1.000m² đối với đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối. Trường hợp thửa đất thuộc khu vực không phù hợp quy hoạch để sản xuất nông nghiệp và khu vực phải thu hồi theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt và công bố thì không được tách thửa. Trường hợp thửa đất thuộc khu vực không phù hợp để sản xuất nông nghiệp và không phải thu hồi theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt và công bố thì người sử dụng đất được thực hiện các quyền tại Điều 49, Luật Đất đai 2013.

Thị trường đất nền sẽ sôi động

Quyết định số 60/2017/QĐ – UBND quy định các khu vực hiện đang là biệt thự được tiếp tục quản lý theo quy hoạch, biệt thự thuộc dự án đã quy hoạch, đất thuộc các dự án nhà nước giao đất, cấp giấy chứng nhận cho từng nền theo quy hoạch 1/500 được duyệt, khu vực có quy hoạch chi tiết 1/500 được duyệt. Trường hợp quy hoạch này được cơ quan chức năng nhà nước có thẩm quyền điều chỉnh quy hoạch thì việc tách thửa phải đảm bảo đúng quy hoạch và theo quy định tại quyết định này.

Chuyên gia bất động sản cá nhân Phan Công Chánh nhận định, đất nền sổ đỏ chủ yếu phát triển ở các quận vùng ven như Hóc Môn, quận 9, Bình Tân, Bình Chánh vì quỹ đất còn khá nhiều. Đặc biệt, những khu vực có hướng phát triển mở, tốc độ đô thị hóa nhanh, tập trung nhiều nguồn nhân lực có trình độ cao như quận 9, nơi có dự án tỷ USD của Samsung, khu công nghệ cao, các trường đại học…, chắc chắn phân khúc này sẽ sôi động trong thời gian tới. Bên cạnh đó, hơn một năm qua, phân khúc đất nền có sổ đỏ đã bị ngưng trệ do các quận, huyện chờ đợi quy định mới được ban hành. Vì vậy, khi quyết định mới về tách thửa có hiệu lực, nhà đầu tư, khách hàng có nhu cầu sẽ nhanh chóng tìm kiếm phân khúc này. 

Cũng quan điểm này, chuyên gia kinh tế, TS.Lê Bá Chí Nhân cho rằng, Quyết định số 60/2017/QĐ – UBND đã tạo ra một thị trường minh bạch, giúp thông thoáng, phù hợp với việc phát triển TP. Hồ Chí Minh theo cơ chế đặc thù. Cụ thể, từ trước đến nay, nhiều hộ dân, công ty tự ý phân lô bán nền trên địa bàn thành phố đã phần nào tạo nên thị trường không minh bạch. Việc tự ý phân lô bán nền không đi theo quy hoạch dẫn đến người có đất tự ý tách thửa gây lộn xộn trên thị trường bất động sản. Đồng thời, người mua không phải chính chủ sẽ không được Nhà nước công nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất.

TS. Lê Bá Chí Nhân nhìn nhận, Quyết định số 60/2017/QĐ – UBND bên cạnh việc giúp minh bạch thị trường bất động sản cũng giúp người dân có nhiều lợi ích khi căn cứ vào quyết định để biết được khu vực nào được tách thửa và không được tách thửa. Thậm chí, trong Quyết định số 60, có nhiều yếu tố mở, minh bạch thông tin để người dân được thuận lợi song song với hàng loạt định hướng trong cơ chế phát triển đặc thù của thành phố.

Lại Hùng - Thái An