TP. Hồ Chí Minh: Giao dịch căn hộ cao nhất lịch sử

Thị trường bất động sản 2015 chứng kiến con số giao dịch cao kỷ lục trong lịch sử.

Hơn 36.000 giao dịch thành công

Theo đánh giá của CBRE, năm 2015 đánh dấu sự phục hồi mạnh mẽ của thị trường nhà ở khi nguồn cung chào bán tăng mạnh, lượng tiêu thụ rất khả quan và giá bán cũng được cải thiện, đặc biệt trong phân khúc trung và cao cấp.

Trong báo cáo quý 4 của CBRE, năm 2015 khép lại với tổng lượng giao dịch cao nhất lịch sử trong một năm - ước tính đã tiêu thụ 36.160 căn hộ, tăng 98% so với năm trước. Con số này đã bao gồm giao dịch bán lẻ cho người mua lẻ và cả giao dịch bán sỉ cho các nhà đầu tư tổ chức và các đại lý môi giới bất động sản. Nếu không tính giao dịch bán lẻ thì lượng giao dịch thực cho người mua lẻ ước đạt 33.358 căn hộ, tăng 83% so với cùng kỳ năm ngoái. Chỉ tính riêng quý 4/2015, ước tính tổng lượng giao dịch trên thị trường lên đến 10.340 căn hộ (tăng 28% so với quý trước đối với giao dịch mua lẻ) và 8.128 căn hộ (tăng nhẹ 2% so với quý trước đối với giao dịch mua bán sỉ). 

Phân tích kỹ hơn về tỷ trọng trong lượng giao dịch, những dự án trung và cao cấp, với giá bán dao động trong khoảng 1,3 - 5 tỷ đồng, bán rất chạy, chiếm hơn 75% tổng giao dịch toàn thành phố trong năm qua. Tuy nhiên, nhìn lại giai đoạn 2009 - 2014 trước đây, căn hộ bình dân có giá dưới 1,3 tỷ đồng/căn luôn chiếm tỷ lệ giao dịch thành công lớn nhất. Điều này cho thấy, thị hiếu thị trường đang dần cải thiện và người mua bắt đầu tìm kiếm những sản phẩm cao cấp hơn, chất lượng hơn.

Ở phân khúc biệt thự và nhà phố, vào nửa cuối năm 2015 đã chào đón nhiều dự án và nguồn cung mới trong khu vực ngoài trung tâm. Vì quỹ đất ở khu trung tâm ngày càng thu hẹp trong khi nguồn cầu tiếp tục tăng, trong quý 4/2015, hoạt động mua bán biệt thự và nhà phố sôi nổi hơn tại các quận vùng ven như quận 9, quận 2 và huyện Nhà Bè. Đây được dự đoán sẽ tiếp tục là xu hướng trong những năm tới, khi tình hình kinh tế ngày càng cải thiện và cơ sở hạ tầng được đầu tư phát triển. Hiện nay tại quận 9, Khang Điền là nhà đầu tư nổi bật với chuỗi các sản phẩm Mega nhắm đến nhóm khách mua ưa chuộng nhà phố có diện tích nhỏ nhưng nằm trong khu tách biệt với đầy đủ các tiện ích. Tương tự, dự án Nine South Estate ở huyện Nhà Bè và Phố Đông Village ở quận 2 cũng có cơ cấu sản phẩm với nhà phố chiếm đa số. Tại những dự án này, các biệt thự có diện tích lớn thường chỉ được chào bán ở những giai đoạn sau.

Theo CBRE, trước đà hồi phục mạnh mẽ của thị trường, chủ đầu tư trong tất cả các phân khúc đều tăng giá bán, thậm chí mỗi tháng mỗi tăng đối với một số dự án quy hoạch tốt với nhiều tiện ích, nhiều không gian xanh và tọa lạc tại các vị trí đắc địa của thành phố. Những dự án mới đang xây dựng có mức giá tăng đáng kể so với những dự án đã hoàn thiện, điều đó cho thấy người mua thích sản phẩm mới, có kết nối thuận tiện với khu trung tâm và đầy đủ tiện ích mặc dù ngày bàn giao nhà còn xa, tận 2 -3 năm sau. Trong năm 2015, giá bán trên toàn thị trường sơ cấp đạt trung bình 2.012 USD/m2, tăng 4,4% so với năm trước. Giá bán của sản phẩm cao cấp tăng vọt 8,3% so với cùng kỳ năm trước, hiện ở mức trung bình 2.025 USD/m2, chủ yếu nhờ các dự án đang chào bán tại các “điểm nóng” của thành phố. Cá biệt có những dự án ở vị trí rất đẹp, chủ đầu tư thực sự uy tín thì giá tăng cao, từ 10-15%.

Nhận định về triển vọng thị trường, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc Bộ phận nghiên cứu và tư vấn của CBRE, tiết lộ: “Mặc dù giá cao, các dự án vẫn đang được tiêu thụ nhanh và hoạt động mở bán vẫn diễn ra nhộn nhịp, điều đó chứng tỏ thị trường đã bước vào một chu kỳ mới. Trong năm 2016, chúng tôi dự kiến một số dự án trọng điểm ở khu trung tâm thành phố sẽ được mở bán với mức giá trên 7.000 USD/m2. Vậy là sau bảy năm trầm lắng, cuối cùng chúng ta có thể thấy chủ đầu tư đã lấy lại đủ tự tin và tiến lên một tầm cao mới trong việc phát triển các dự án cao cấp và hạng sang. Tuy nhiên, không nên bỏ qua phân khúc bình dân chất lượng cao và trung cấp vì đây chính là nhu cầu thực của người mua để ở. Với gói kích cầu mới Chính phủ hỗ trợ cho người mua nhà trung cấp, cùng với sự lớn mạnh của các chủ đầu tư trong nước quen thuộc như Đất Xanh, Nam Long, Khang Điền, những công ty đang cạnh tranh với nhau trong việc thâu tóm quỹ đất, tìm nguồn vốn, tái định vị thương hiệu và sản phẩm, nâng cao chất lượng bằng cách cung cấp thêm các tiện ích nội khu và các dịch vụ hậu mãi hoặc công tác quản lý chuyên nghiệp hơn, thì chúng tôi thực sự tin rằng, 2016 sẽ là năm đầy hứa hẹn cho thị trường nhà ở”.

Vẫn tiềm ẩn nhiều nguy cơ

Theo đánh giá của Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA), nhìn tổng quát, thị trường năm 2015 tiếp tục phục hồi và tăng trưởng mạnh so với năm 2014 trên tất cả các phân khúc thị trường. Tuy nhiên, sự tăng trưởng này vẫn chưa bền vững và tiềm ẩn nhiều nguy cơ.

Nguy cơ mà HoREA tỏ ra lo ngại chính là sự tăng trưởng nguồn cung rất lớn ở phân khúc bất động sản cao cấp, trong lúc thiếu nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở thương mại quy mô vừa và nhỏ với giá bán hợp túi tiền của người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị. Quy hoạch, quản lý đô thị và phát triển kết cấu hạ tầng đô thị chưa đáp ứng kịp yêu cầu phát triển kinh tế, văn hóa, cải thiện dân sinh và bảo vệ môi trường; chất lượng công tác quy hoạch, quản lý và thực hiện quy hoạch chưa đáp ứng kịp yêu cầu phát triển của thành phố. Thành phố hiện có 1.219 dự án, nhưng có đến 405 dự án chưa khởi công, trong số 325 dự án đã khởi công thì có tới 97 dự án đã phải tạm ngưng thi công (nếu tính các dự án tạm ngưng thi công và chưa khởi công thì số lượng lên đến 502 dự án, chiếm 61,67% trong tổng số 814 dự án đã được duyệt). Nhiều dự án bất động sản không thể triển khai được do vướng đền bù giải tỏa, nhiều dự án đã giải phóng được mặt bằng trên 80% diện tích, thậm chí đến 98% đất dự án, nhưng phần còn lại doanh nghiệp không thể thỏa thuận đền bù được, nên rất cần có cơ chế hỗ trợ doanh nghiệp để sớm triển khai dự án và vừa đảm bảo lợi ích của người có đất, vừa đảm bảo lợi ích chung của xã hội. Tăng trưởng tín dụng chưa đáp ứng nhu cầu, lãi suất cho vay vẫn còn khá cao, cần được giảm thêm nữa thì mới hợp lý và đáp ứng nhu cầu của thị trường.

Một yếu tố nữa là sự tăng giá bất động sản. Qua khảo sát của HoREA, có 3 chủ thể tác động trực tiếp đến việc tăng giá bán trên thị trường bất động sản gồm: Chủ đầu tư phát triển dự án bất động sản thường tăng giá bán qua mỗi đợt chào bán sản phẩm; sàn giao dịch và nhà môi giới tăng giá bán; nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp (mua đi bán lại) tăng giá bán để kiếm lời. “Do vậy, để hạn chế tác động tiêu cực của việc tăng giá ảo làm méo mó thị trường, đề nghị Nhà nước cần nghiên cứu các chính sách, cơ chế và công cụ tác động đến các chủ thể nói trên để giúp cho thị trường bất động sản phát triển bền vững, và bảo vệ lợi ích của người tiêu dùng”, HoREA cho biết.

Ông Marc Townsend, Tổng giám đốc Điều hành CBRE Việt Nam cũng cảnh báo: “Khi thị trường tăng trưởng quá nhiều, quá nhanh, quá nóng thì chúng ta rất dễ đi trật đường ray. Chúng ta cần tỉnh táo và nhanh nhạy trước vận hội này”.

Minh Tuấn