TP. Hồ Chí Minh: Thị trường bất động sản năm 2016 - 2017, nhìn nhận và dự báo

Một năm nhìn lại

Theo báo cáo của HoREA, thị trường BĐS năm 2016 tiếp tục thể hiện vai trò quan trọng trong nền kinh tế đất nước. Cụ thể, nguồn thu ngân sách từ thị trường BĐS gia tăng và chiếm tỷ trọng ngày càng lớn, trong đó có tiền sử dụng đất. Tính đến trung tuần tháng 11-2016, TP. Hồ Chí Minh đã thu được hơn 10.000 tỷ đồng tiền sử dụng đất của hơn 80 doanh nghiệp và vẫn còn 1.889 tỷ đồng tiền sử dụng đất của 40 doanh nghiệp còn chưa nộp. Các doanh nghiệp BĐS thể hiện vai trò thống lĩnh, dẫn dắt thị trường BĐS và thị trường mua bán sáp nhập doanh nghiệp, chuyển nhượng dự án. Nguồn vốn xã hội được huy động vào thị trường BĐS rất lớn và tăng mạnh trong những năm gần đây. Bên cạnh đó, các quỹ đầu tư nước ngoài tăng cường đầu tư (vốn FDI) vào thị trường BĐS qua các hình thức mua lại cổ phần, hợp tác đầu tư trên từng dự án, cho vay đầu tư. Vì thế, thị trường BĐS trong những năm qua luôn nằm trong “top 3” hấp thụ nguồn vốn FDI.

Năm 2016, TP. Hồ Chí Minh tập trung xây dựng lại 474 chung cư cũ trước năm 1975 đang bị hư hỏng nặng. Nhiều doanh nghiệp BĐS cũng đăng ký thực hiện các dự án xây dựng lại chung cư cũ, hơn 30 doanh nghiệp đăng ký đầu tư xây dựng các chung cư tại quận 1, hoặc đã có nhiều doanh nghiệp đăng ký đầu tư xây dựng lại chung cư Nguyễn Thiện Thuật (quận 3), chung cư Ngô Gia Tự (quận 10), chung cư Thanh Đa (quận Bình Thạnh)...

Thị trường BĐS TP. Hồ Chí Minh tiếp tục ghi nhận sự phát triển trong năm 2016, dự báo trên đà phát triển qua năm 2017

Việc chỉnh trang nhà trên và ven kênh rạch cũng như công tác phát triển nhà ở xã hội cũng có bước phát triển. Cụ thể, TP. Hồ Chí Minh đã di dời, tái định cư hơn 20.000 hộ gia đình sống trên và ven kênh rạch tại các quận 8, quận Bình Thạnh. Phát triển nhà ở xã hội với việc hoàn thành 2 dự án tại phường Thảo Điền và phường Bình An (quận 2) với tổng số 1.260 căn hộ. Đồng thời, thành phố cũng đã xây dựng dự án nhà lưu trú công nhân tại Khu công nghiệp Đông Nam (Củ Chi) với 4.600 chỗ ở.

Năm 2016, thị trường BĐS TP. Hồ Chí Minh đã đón nhận hơn 30.000 sản phẩm nhà ở. Cụ thể, với 57 dự án nhà ở hình thành trong tương lai được Sở Xây dựng cho phép bán ra, thị trường đã đón nhận 29.017 căn nhà, trong đó có 27.792 căn hộ và 1.225 nhà thấp tầng. Các căn hộ thuộc phân khúc cao cấp chiếm tỷ lệ 20,3% (5.630 căn), phân khúc trung cấp chiếm tỷ lệ 60,3% (16.750 căn) và phân khúc bình dân chiếm 21,6% (5.412 căn). Ở các phân khúc trên, năm 2016 đánh dấu sự lên ngôi của phân khúc nhà ở vừa túi tiền chiếm tỷ lệ 79,7% đây cũng là phân khúc chủ đạo của thị trường bất BĐS.

Thị trường vẫn tiềm ẩn yếu tố rủi ro

Cũng theo báo cáo của HoREA, thị trường BĐS năm 2016 đã có dấu hiệu chững lại và tiềm ẩn những yếu tố rủi ro bên trong. Cụ thể, hệ thống pháp luật, cơ chế, chính sách điều chỉnh thị trường bất động sản bước đầu đã được đổi mới, có nhiều tiến bộ hơn trước, nhưng vẫn chưa thực sự hoàn thiện để tạo hành lang pháp lý thực sự thông thoáng, minh bạch, bình đẳng. Trong đó, các thủ tục hành chính vẫn là một lực cản lớn cho sự phát triển. Nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá vừa túi tiền, nhà ở cho thuê giá rẻ đáp ứng nhu cầu của người có thu nhập thấp đô thị, người nhập cư vẫn là một vấn đề cấp bách phải giải quyết.

Dự án Bảy Hiền Tower (quận Tân Bình) - trong khi chủ đầu tư chưa hoàn thành nhiều hạng mục thuộc dự án nhưng đã “dồn khách hàng” vào ở gây “xói mòn” niềm tin của khách hàng với những chủ đầu tư làm ăn không uy tín

Bên cạnh đó, một số doanh nghiệp hoạt động chưa bài bản, chuyên nghiệp gây mất niềm tin đối với khách hàng. Cụ thể, vẫn có những dự án chưa đủ điều kiện sử dụng, chưa có hệ thống phòng cháy, chữa cháy, chưa đảm bảo an toàn nhưng đã bàn giao cho người mua nhà. Chính điều này khiến nhiều trường hợp người mua nhà sau nhiều năm vẫn chưa được chủ đầu tư làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thậm chí có nhiều chủ đầu tư đem thế chấp căn hộ đã bán cho người tiêu dùng khiến quyền lợi của khách hàng bị ảnh hưởng trực tiếp. Trên thực tế trong năm qua, nhiều dự án dính tai tiếng như The Harmona, Bảy Hiền Tower… gây mất niềm tin từ phía khách hàng đối với những chủ đầu tư làm ăn không uy tín.

Kịch bản nào cho thị trường BĐS năm 2017

Năm 2017 được dự báo là năm mà thị trường BĐS sẽ vẫn còn nằm trong chu kỳ tăng trưởng, nhưng có thể sẽ tiếp tục xu thế chững lại như năm 2016 và sẽ có sự điều chỉnh lớn để giải quyết sự lệch pha cung - cầu hiện có xu thế lệch về phía phân khúc bất động sản cao cấp (bao gồm cả bất động sản du lịch nghỉ dưỡng). Năm 2017 cũng sẽ có sự chuyển hướng mạnh sang phân khúc thị trường bất động sản có giá vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu thật của đa số người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp ở đô thị. Điển hình là việc “ông lớn” Vingroup vừa công bố kế hoạch phát triển 200.000 - 300.000 căn nhà có giá từ 700 triệu đến 1 tỷ đồng/căn trong 5 năm tới… tại một số tỉnh/thành phố trên cả nước.

Việc hợp tác giữa các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực BĐS sẽ là một xu thế tất yếu. Việc sáp nhập các doanh nghiệp, chuyển nhượng dự án (M&A) sẽ có bước phát triển mạnh mẽ hơn những năm trước. Đồng thời, việc Nhà nước sẽ ban hành nhiều văn bản quy phạm pháp luật và sử dụng các công cụ về thuế, về quy hoạch, về nghĩa vụ của chủ đầu tư để bảo vệ người tiêu dùng, điều chỉnh thị trường bất động sản nhằm mục tiêu phát triển minh bạch, lành mạnh và bền vững. Xu thế phát triển các dự án BĐS xanh, thân thiện môi trường và an toàn nhằm đáp ứng được đòi hỏi của nhà đầu tư và người tiêu dùng sẽ được chú trọng.

Tuy nhiên, năm 2017 được dự báo sẽ xuất hiện một số yếu tố tiềm ẩn rủi ro trên thị trường bất động sản như hiện tượng lệch pha cung - cầu, có sự gia tăng mạnh các nhà đầu tư thứ cấp, hoặc nguồn cung tín dụng có xu hướng tập trung vào một số tập đoàn lớn đầu tư vào phân khúc bất động sản cao cấp, nghỉ dưỡng, việc xử lý các tranh chấp trong chung cư còn diễn biến phức tạp...

Lại Hùng