TP.Hồ Chí Minh: Thiếu quỹ đất sạch

Đất công tiếp giáp 3 mặt tiền tại trung tâm quận 1 bị sử dụng sai mục đích trong khi thành phố khan hiếm quỹ đất sạch để phát triển các dự án BĐS.

Khan hiếm... đất sạch

Tại TP.Hồ Chí Minh, theo quy hoạch dựa trên Nghị quyết số 02/NQ – CP được ban hành vào năm 2014, tổng diện tích đất quy hoạch của thành phố đến năm 2020 là 210.155ha. Trong đó, 39% là đất nông nghiệp, 61% đất phi nông nghiệp, 32% đất đô thị, 16,7% đất khu bảo tồn thiên nhiên, 1,3% là đất khu du lịch cùng hơn 200ha đất chưa sử dụng.

Theo Thanh tra Chính phủ, TP.Hồ Chí Minh mới chỉ có 108/322 phường, xã có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Thậm chí nhiều nơi chưa công khai các thủ tục giao đất, cho thuê đất, đấu giá quyền sử dụng đất, sử dụng quỹ đất công.

Theo chuyên gia kinh tế, TS.Đinh Thế Hiển, tình trạng khan hiếm mặt bằng tại TP. Hồ Chí Minh là có thật, việc này sẽ diễn ra trong vài năm tới. Hiện, các doanh nghiệp đang bị vướng ở khâu đền bù do đó quỹ đất sạch các doanh nghiệp nắm giữ rất ít. Cùng với đó, việc đền bù giải phóng mặt bằng chỉ mới khoảng 70%, còn lại 30% khó thực hiện do phía người dân và đơn vị đền bù chưa tìm được tiếng nói chung. Điển hình có chủ đầu tư trong khâu giải phóng mặt bằng quá khó khăn đã phải dừng dự án hoặc thay đổi quy hoạch.

Nói về việc khan hiếm quỹ đất để phát triển dự án, ông Ngô Quang Phúc, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.Hồ Chí Minh (HoREA) nêu ra những điểm nghẽn cản trở sự phát triển của thị trường BĐS, gồm: điểm nghẽn trong tiền sử dụng đất, GPMB, chuyển nhượng dự án BĐS. Trong đó, giải phóng mặt bằng là điểm nghẽn lớn nhất.

TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc Đầu tư Công ty Savills Việt Nam, cho rằng, các doanh nghiệp trong nước hiện rất vất vả trong khâu đền bù GPMB. Nhưng khi đã có đất sạch, tài chính công ty gặp khó khăn, khó có thể phát triển được dự án. Nhiều công ty chọn hợp tác với đối tác nước ngoài để phát triển dự án thay vì vay vốn ngân hàng. Nhưng các nhà đầu tư nước ngoài chỉ chịu rót vốn khi doanh nghiệp đã có trong tay thông báo nghĩa vụ tài chính của Bộ Tài chính. Điều này là một thiệt thòi của các doanh nghiệp.

Tìm giải pháp kiến tạo quỹ đất

Đánh giá về nguyên nhân, vướng mắc trong công tác giải phóng mặt bằng, nhiều chuyên gia đồng tình việc giá đền bù chưa hợp lý. Điều này được thể hiện qua việc đền bù theo bảng giá đất đã được UBND tỉnh/thành phố quy định trong khi giá chuyển nhượng đất thực tế bên ngoài lại cao hơn rất nhiều. Cùng với đó, việc áp dụng không thống nhất trên cùng một địa bàn dẫn đến những thắc mắc của người dân, việc hỗ trợ đền bù không đủ, không kịp thời, công tác tái định cư còn chậm, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn nhiều bất cập… đang là những nguyên nhân chính dẫn đến những khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng để phát triển dự án.

Theo luật sư Hoàng Thu, Văn phòng Luật Hoàng Thu, cần phải có những giải pháp cụ thể để kiến tạo quỹ đất nhằm phát triển các dự án BĐS chung cư. Cụ thể, theo luật sư Thu, chính quyền thành phố cần rà soát lại quy hoạch sử dụng đất có sự tham gia của các tổ chức, doanh nghiệp, nhà khoa học nhằm minh bạch việc quản lý, sử dụng có hiệu quả diện tích đất đó để tạo lập quỹ đất thanh toán cho nhà đầu tư. Cùng với đó, phải công khai kế hoạch sử dụng đất và đăng tải trên các phương tiện thông tin, truyền thông để người dân và doanh nghiệp dễ dàng tiếp cận. Cần lên phương án đền bù, hỗ trợ tái định cư do các cơ quan có thẩm quyền đưa ra phải phù hợp, nhận được sự đồng thuận của người dân nhằm đảm bảo việc hỗ trợ được khách quan, công bằng, kịp thời. Cần có một phương án rõ ràng về việc hỗ trợ tái định cư cho người dân.

Luật sư Thu còn đề nghị việc định giá đất không chỉ trao thẩm quyền cho UBND cấp tỉnh mà cần có sự tham gia của các tổ chức định giá đất độc lập để trên cơ sở đó đưa ra những đề xuất, kiến nghị nhằm ban hành khung giá đất đền bù cho khách quan, phù hợp với thị trường. Bên cạnh đó, phải thay đổi quan điểm thu tiền sử dụng đất, cần coi đây là một sắc thuế sử dụng đất lâu dài, đưa hẳn vào Luật Kinh doanh BĐS. Điều này được cho sẽ giúp minh bạch, loại trừ được cơ chế “xin - cho”, hạn chế việc thu tiền sử dụng đất lần đầu quá lớn mà duy trì nguồn thu bền vững và lâu dài cho Nhà nước.

Về mặt pháp lý, luật sư Hoàng Thu đề nghị, cần bỏ quy định “Chính phủ ban hành khung giá đất 5 năm một lần” được quy định tại Điều 113 của Luật Đất đai, đồng thời sửa đổi Điều 114 của Luật Đất đai theo hướng giao trách nhiệm và toàn quyền cho UBND cấp tỉnh ban hành bảng giá đất nhằm đảm bảo thực hiện nguyên tắc giá đất phù hợp với giá đất phổ thông trên thị trường theo Điều 112 của Luật Đất đai cũng như phù hợp với thực tế tình hình của các địa phương.

Thái An - Mạnh Tiến