TT BĐS TP. HCM năm 2019: Cảnh báo 10 dấu hiệu bất ổn

Tuy nhiên, đã có dấu hiệu sụt giảm cả về nguồn cung dự án, nguồn cung sản phẩm nhà ở và số lượng giao dịch, mức nộp tiền sử dụng đất vào nguồn thu ngân sách Nhà nước, đồng thời, đã có dấu hiệu lệch pha cung - cầu sản phẩm nhà ở.

10 dấu hiệu tiêu cực

Trên cơ sở nhận thấy có những dấu hiệu đáng quan ngại đối với thị trường BĐS TP. Hồ Chí Minh năm 2019, HoREA đã đưa ra 10 cảnh báo và đi kèm các giải pháp.

Cụ thể, cảnh báo đầu tiên là nguồn thu ngân sách từ đất, từ tiền sử dụng đất dự án BĐS trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh bị sụt giảm khá lớn trong năm 2018. Năm 2017, thu ngân sách từ đất là 27.170 tỷ đồng, chiếm 11,75%, trong đó, số thu tiền sử dụng đất dự án là 17.905 tỷ đồng, chiếm 66% tổng nguồn thu về đất.

Năm 2018, tổng thu ngân sách nội địa TP. Hồ Chí Minh 268.780 tỷ đồng, đạt 100,03%. Trong đó, số thu tiền sử dụng đất dự án là 13.868 tỷ đồng, chỉ còn chiếm 61,3% tổng nguồn thu về đất.

Như vậy, so với năm 2017, số thu ngân sách từ đất đã giảm khoảng 4.570 tỷ đồng, giảm 16,8%. Nguồn thu ngân sách Nhà nước từ đất, từ tiền sử dụng đất đã có dấu hiệu chững lại và có khả năng tiếp tục sụt giảm trong năm 2019.

Thứ hai, quy mô thị trường BĐS bị sụt giảm khá lớn trong năm 2018. Năm 2017, có 92 dự án nhà ở, với 42.991 căn; năm 2018, có 77 dự án, với 28.316 căn. Quy mô thị trường giảm đến 34,1% so với năm 2017.

Theo HoREA, số liệu trên đây cho thấy thị trường BĐS thành phố chưa phát triển bền vững.

Thứ ba, thể chế hành chính và hệ thống quy phạm pháp luật chưa thật thống nhất, chưa đồng bộ; thủ tục hành chính có liên quan đến dự án BĐS bị trì trệ. Thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư dự án là một trong những nguyên nhân chủ yếu làm sụt giảm nguồn cung dự án, nguồn cung nhà ở.

Thứ tư, thị trường BĐS thành phố tiếp tục tình trạng lệch pha cung - cầu. Năm 2018, phân khúc nhà ở cao cấp chiếm 30%; phân khúc trung cấp chiếm 45,3%; phân khúc bình dân chỉ chiếm 24,7%.

Thứ năm, tỷ lệ nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp trong phân khúc BĐS cao cấp trên địa bàn thành phố tăng mạnh so với năm 2017. Theo CBRE, năm 2018, phân khúc BĐS cao cấp, hạng sang thì tỷ lệ mua đầu tư chiếm đến 61%; đầu tư ngắn hạn chiếm 13%; khách hàng mua để ở chỉ chiếm 26%. So với năm 2017, mua đầu tư chiếm 50%; đầu tư ngắn hạn chiếm 15%, khách hàng mua để ở chiếm 35%, tỷ lệ nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp năm 2018 tăng mạnh so với năm 2017.

Theo HoREA, việc gia tăng quá nhiều nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp trong phân khúc nhà ở cao cấp và trung cao cấp nhằm đầu tư kinh doanh, cất giữ tài sản, dễ dẫn đến việc đầu cơ và kích giá ảo trên thị trường BĐS.

Thứ sáu, theo số liệu thống kê của 65 doanh nghiệp BĐS niêm yết trên thị trường chứng khoán của cả nước, tổng giá trị hàng tồn kho đã lên đến 201.921 tỷ đồng. Trong đó, có cả hàng tồn kho của một số doanh nghiệp của thành phố.

Thứ bảy, điểm nghẽn do chưa có nghị định của Chính phủ về việc dùng quỹ đất để thanh toán hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT).

Thứ tám, tranh chấp tại chung cư gia tăng và diễn biến phức tạp. Theo HoREA, việc hoàn thiện Quy chế quản lý chung cư theo quy định của Bộ Xây dựng là hết sức cần thiết để góp phần giải quyết tranh chấp tại chung cư và đáp ứng yêu cầu của thực tiễn cuộc sống.

Cuối cùng, sốt ảo giá đất nền và vấn đề đảm bảo an toàn phòng cháy, chữa cháy (PCCC) tại chung cư cao tầng.

4 giải pháp

Trước tình hình đó, HoREA đưa ra bốn giải pháp nhằm ổn định thị trường.

Một là, giải pháp xử lý điểm nghẽn về chấp thuận chủ trương đầu tư để khắc phục tình trạng sụt giảm nguồn cung dự án, sụt giảm nguồn cung nhà ở và để đảm bảo nguồn thu ngân sách Nhà nước; khắc phục lệch pha cung - cầu trên thị trường BĐS TP. Hồ Chí Minh.

Hai là, đề nghị sớm ban hành nghị định của Chính phủ về việc dùng quỹ đất để thanh toán hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT).

Theo HoREA, hiện các doanh nghiệp đang kỳ vọng Chính phủ sớm ban hành nghị định này để tháo gỡ điểm nghẽn đối với các dự án BT nhằm thực hiện hiệu quả chủ trương xã hội hóa đầu tư, phát triển hệ thống hạ tầng của đất nước.

Do đó, Hiệp hội đề nghị sớm xây dựng Luật về hợp tác công - tư (PPP) để đảm bảo tính ổn định của hệ thống pháp luật, tạo sự yên tâm cho các nhà đầu tư trong và ngoài nước.

Ba là, giải pháp điều tiết thị trường BĐS theo hướng minh bạch, lành mạnh, ổn định và bền vững. Thời gian qua, Nhà nước đã sử dụng hiệu quả công cụ tín dụng để điều tiết thị trường BĐS. Vì thế, Hiệp hội đề nghị Nhà nước tiếp tục sử dụng công cụ về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, phát triển đô thị, nhà ở, đặc biệt là công cụ về thuế để điều tiết thị trường BĐS, phòng chống đầu cơ, sốt giá ảo và kiểm soát hiệu quả hoạt động đầu tư, kinh doanh thứ cấp.

Bốn là, giải quyết các tranh chấp tại chung cư và đảm bảo an toàn PCCC. HoREA đề nghị sửa đổi, bổ sung Thông tư 02/2016/TT-BXD ngày 15/02/2016 và Thông tư 28/2016/TT-BXD ngày 15/12/2016 của Bộ Xây dựng về Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư, nhằm hoàn thiện các cơ chế sau:

Kiên quyết thực hiện cưỡng chế bàn giao quỹ bảo trì chung cư theo quy định của pháp luật.

Quy định thêm UBND cấp phường tham gia Hội nghị nhà chung cư thường niên và có trách nhiệm hòa giải hoặc giải quyết ban đầu các tranh chấp xảy ra tại chung cư.

Ngoài việc đảm bảo chất lượng các trang thiết bị PCCC, cần coi trọng huấn luyện, diễn tập các thao tác, kỹ năng thoát hiểm, cứu hộ, sử dụng các trang thiết bị PCCC cho cư dân chung cư và sự tham gia của UBND cấp phường.