Vận hành nhà chung cư: Bao giờ hết kiểu “ông chằng bà chuộc”?

Muôn kiểu tranh chấp   

Trên thực tế, đơn vị cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư hiện nay chịu áp lực đến từ nhiều phía: Ban quản trị, cư dân và các chủ sở hữu khác… Đây là lý do khiến các công ty cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhiều khi rơi vào tình trạng khóc dở, mếu dở mà không biết bày tỏ cùng ai.

Đơn cử như vụ việc xảy ra hồi tháng 5/2021 tại chung cư 6^th Element (Hà Nội) do Công ty Cổ phần xây dựng và thương mại Bắc Hà làm chủ đầu tư. Một số căn hộ tại tầng 9 của chung cư này bị mất nước khiến cư dân bức xúc, réo gọi ban quản lý vận hành (thuộc đơn vị quản lý vận hành) vì cho rằng họ để xảy ra sự cố. Thế nhưng khi bộ phận kỹ thuật tòa nhà kiểm tra thì xác định không hề có sự cố mà do chủ đầu tư cố tình cắt nước, xuất phát từ mâu thuẫn với cư dân về thu phí dịch vụ và khúc mắc về những tiện ích còn thiếu. Vụ việc bị đẩy lên đỉnh điểm khi chủ đầu tư mua hàng chục can 20L đặt ngoài sảnh và cắm biển "Khu vực lấy nước cho các hộ bị cắt nước", mặc dù đã có sự can thiệp của UBND phường để hòa giải nhưng vụ việc đã để lại ấn tượng không tốt cho các bên liên quan.

Đáng nói, không ít vụ xung đột đến từ các lý do như nhà chung cư chưa có ban quản trị hoặc có nhưng ban quản trị không đủ năng lực hoặc cố tình thao túng. Một cư dân tại chung cư Masteri Thảo Điền (TP.HCM) bức xúc về việc Ban quản trị tại đây có nhiều khuất tất như không công bố quy chế hoạt động, không công bố thu chi tài chính, không tổ chức Hội nghị nhà chung cư trong nhiều năm qua. Thậm chí, Ban quản trị còn ban hành nhiều quy định bất hợp lý, trong đó có quy định trao đổi giữa Ban quản trị và Ban quản lý là thông tin mật, không được phép công khai, thảo luận.

Trên đây chỉ là một trong số hàng chục nguyên nhân dẫn đến bất đồng xảy ra tại các khu chung cư, một số nơi khác, nguyên nhân lại bắt nguồn từ sự biến động nhân sự của Ban quản trị. Điển hình như tại cụm nhà chung cư Mandarin Garden (Hà Nội), trong một thời gian ngắn đã có 9 trong tổng số 11 thành viên xin rút khỏi Ban quản trị vì lý do cá nhân, dẫn đến hàng loạt khó khăn cho đơn vị quản lý vận hành khi rất nhiều vấn đề cần Ban quản trị phối hợp, phê duyệt nhưng không được xử lý kịp thời theo quy định.

Nỗi lòng biết tỏ cùng ai?

Theo thống kê, một tỉ lệ không nhỏ các vụ tranh chấp nhà chung cư xảy ra trong quá trình bàn giao từ chủ đầu tư sang ban quản trị, trong đó, nhiều vấn đề chưa được thống nhất dẫn đến bất đồng giữa các bên, như tại chung cư The Central Garden (TP.HCM), cư dân bức xúc cũng chỉ biết “kêu trời” bởi Hội nghị nhà chung cư thường niên chưa bao giờ được tổ chức đúng quy định, Ban quản trị cũng khước từ việc đối thoại với cư dân dù liên tục được yêu cầu. Khi cư dân yêu cầu tổ chức Hội nghị nhà chung cư thường niên, Ban quản trị đã đặt ra quy định: Người tham dự hội nghị phải đóng tiền ký quỹ trước cho Ban quản trị; trong cuộc họp, cư dân chỉ được ngồi nghe, nếu phát biểu trái ý sẽ bị Ban quản trị phạt tiền và trừ vào tiền ký quỹ.

Trên thực tế, các vụ tranh chấp nhà chung cư diễn ra “muôn hình vạn trạng” và không ít những trường hợp phải nhờ đến cơ quan luật pháp phân xử. Mới đây, Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội đã thụ lý, xét xử tranh chấp giữa Chủ đầu tư và Ban quản trị Tòa nhà hỗn hợp Sông Đà - Hà Đông (Hà Nội). Theo đó, mâu thuẫn giữa hai bên xoay quanh vấn đề về diện tích chung - riêng, phòng cháy chữa cháy, bàn giao quỹ bảo trì tại dự án…, sự việc âm ỉ kéo dài khiến hai bên rơi vào kiện tụng qua nhiều cấp.

Thay lời kết

Có thể thấy, mối quan hệ phức tạp giữa Chủ đầu tư - Ban quản trị - Đơn vị quản lý vận hành và cư dân đã tạo nhiều áp lực cho các bên vì thông tin thiếu thông suốt. Theo các chuyên gia, mô hình Ban quản trị được xem là hợp lý, nhằm đại diện cho quyền lợi của cư dân tại các khu chung cư. Tuy nhiên, thực tế lâu nay chưa có quy định và chế tài cụ thể về hoạt động của Ban quản trị, dẫn đến phát sinh những bất cập kể trên. Để chấm dứt kiểu “ông chẳng bà chuộc” như hiện nay, nên chăng tiêu chí thành viên Ban quản trị cần được xây dựng rõ ràng như: có chuyên môn, được đào tạo bài bản, có kiến thức quản lý chung cư... Các cơ quan chức năng cũng nên ghi nhận ý kiến đa chiều, từ chính quyền địa phương, đơn vị quản lý vận hành, chủ đầu tư, ban quản trị và người dân..., từ đó xây dựng hành lang pháp lý phù hợp, hiệu quả, giúp giảm thiểu tranh chấp xảy ra. Điều này cũng giúp tạo hành lang cho các doanh nghiệp quản lý vận hành hoạt động hiệu quả, đảm bảo an sinh xã hội cho địa phương cũng như giúp mô hình quản trị nhà chung cư thực sự văn minh, hiện đại.