7 sai lầm cơ bản khi đầu tư đất nền

Thực tế đã có nhiều cảnh báo về rủi ro khi đầu tư đất nền Nhơn Trạch, sân bay Long Thành, Bình Dương, Đà Nẵng… Trao đổi cùng PV báo Kinh tế nông thôn, ông Phan Công Chánh, chuyên gia bất động sản cá nhân, Tổng giám đốc Công ty CP Tư vấn Đầu tư Phú Vinh, cho biết để đầu tư đất nền sinh lợi tốt, cần tránh mắc 7 sai lầm sau đây:

1. Vẽ phố chuyên gia, làng du lịch… ngay khu công nghiệp ô nhiễm. Nhà đầu tư từ nơi khác đến đôi khi không đủ thời gian để cảm nhận mức độ ô nhiễm từ không khí, nguồn nước trong khu vực gần khu công nghiệp. Nhưng yếu tố này sẽ khiến người có nhu cầu ở thực tránh xa dự án, dẫn đến đất bỏ hoang, mất giá. Nhiều dự án vẽ ra phố chuyên gia, khu du lịch ngay cạnh khu công nghiệp. Điều này chỉ có giá trị đánh vào cảm xúc với nhà đầu tư non kinh nghiệm. Thực tế, chẳng có chuyên gia nào chịu cảnh ô nhiễm khói bụi, chuyện du lịch càng không thể.

Khách hàng cần tìm hiểu nhiều yếu tố trước khi đầu tư vào phân khúc đất nền

2. Lỗi chạy trước đón đầu hạ tầng. Câu chuyện đã từng xảy ra trước đây khi những tuyến cao tốc đầu tiên được khởi công. Nhiều nhà đầu tư kỳ vọng bất động sản sẽ “ăn theo” nhưng thực tế chỉ một số ít khu dân cư có vị trí có thể kết nối trực tiếp lên đường cao tốc mới được hưởng lợi. Những vị trí nhìn thấy đường cao tốc nhưng không kết nối được thậm chí còn giảm giá trị. Ví dụ cụ thể khác là không phải bất kỳ vị trí nào trên tuyến metro cũng tăng giá mà chỉ những bất động sản nằm ở vị trí gần trạm (station) lên xuống của metro mới tạo nên sức hấp dẫn với nhà đầu tư và có tiềm năng tăng giá trong tương lai.

3. Số lượng dự án đất nền đã bão hòa so với nhu cầu. Tại các khu đô thị mới thành lập, yếu tố dân cư được xem là mấu chốt để một nhà đầu tư quyết định có xuống tiền hay không. Nếu lượng dân cư còn thưa, vắng trong khi lượng hàng hóa trên thị trường nhiều sẽ rất khó tạo được lợi nhuận nếu chọn đầu tư đất nền. Nguồn cung còn có thể đến từ nhà đầu tư đã mua trước đây, đất ở trong khu dân cư lân cận và sản phẩm mới từ chủ đầu tư sẽ cạnh tranh về giá bán ra. Khi thị trường quá đa dạng về nguồn cung thì sự cạnh tranh về giá càng khốc liệt dẫn đến tình trạng nhà đầu tư bán lỗ cũng khó tìm người mua lại.

4. Dự án không hướng đến người có nhu cầu ở thật đủ khả năng thanh toán. Đây là tình trạng khá phổ biến với những dự án gần khu công nghiệp. Với nhu cầu sử dụng lao động trong khu công nghiệp hiện nay, công nhân thường chiếm đa số. Họ là những người có nhu cầu nhà ở nhưng thu nhập quá thấp để tích lũy mua nhà. Như vậy, nhà đầu tư sẽ rất khó tìm người mua lại sản phẩm của mình.

5. Dự án thiếu giá trị khác biệt bền vững. Giá trị khác biệt có thể đến từ nhiều yếu tố như: Định hướng, quy hoạch của khu vực, mô hình phát triển do chủ đầu tư đề ra, yếu tố địa lý, phong thủy tự nhiên… Nếu thiếu sự khác biệt, dự án sẽ không tạo được tính độc đáo, khan hiếm để đảm bảo giá trị gia tăng.

6. Dựa dẫm chủ yếu vào các công ty môi giới:

Khi mua, các nhà đầu tư bất động sản cá nhân không tìm hiểu kỹ mà chỉ nghe những lời tư vấn từ phía các công ty môi giới/ nhân viên môi giới.

Rất nhiều trường hợp sau này khi có nhu cầu chuyển đổi (bán lại), nhà đầu tư phải tự xoay sở vì nhân viên môi giới trước đó đã nghỉ việc.

7. Mua nhanh, bán chậm

Mua đất nền ở xa thì nhanh vì các công ty địa ốc bán tập trung nhưng khi bán thì rất chậm hoặc phải bán với giá thấp hơn nhiều lần do thị trường không có tính thanh khoản và nhà đầu tư không có khả năng tự marketing rầm rộ.

Thái An