Áp dụng thời hạn sở hữu nhà chung cư: Vẫn còn nhiều băn khoăn!

Đề xuất 2 phương án về thời hạn sở hữu nhà chung cư

Tại Chương II Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Bộ Xây dựng tiếp tục đề xuất 2 phương án về “thời hạn sở hữu nhà chung cư” cụ thể:

Đối với phương án 1: Bổ sung quy định mới về thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định căn cứ vào thời hạn sử dụng công trình theo quy định của pháp luật xây dựng. 

Trường hợp nhà chung cư hết thời hạn sở hữu nhưng vẫn còn đủ điều kiện tiếp tục được sử dụng theo kết luận kiểm định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền thì chủ sở hữu đề nghị cơ quan cấp Giấy chứng nhận gia hạn thời hạn sở hữu trong Giấy chứng nhận theo thời hạn nêu trong kết luận kiểm định. 

Trường hợp nhà chung cư hết thời hạn sở hữu nhưng phải phá dỡ theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền thì chấm dứt quyền sở hữu của chủ sở hữu đối với căn hộ nhà chung cư. 

Trường hợp theo quy hoạch được phê duyệt vẫn tiếp tục xây dựng lại nhà chung cư thì thực hiện phá dỡ để xây dựng lại. Trường hợp theo quy hoạch được phê duyệt không tiếp tục xây dựng lại nhà chung cư thì chủ sở hữu được bồi thường về đất và bố trí tái định cư…

Việc quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư trong Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đang nhận được sự quan tâm của dư luận.

Đối với phương án 2: Giữ nguyên như quy định hiện hành (không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư, người mua nhà chung cư được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài). 

Về vấn đề này, Hiệp hội bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) đã có Văn bản số 75/2022/CV-HoREA gửi Thủ tướng Chính phủ và Bộ Xây dựng. Trong đó, HoREA nhận xét: Nếu áp dụng phương án 1 trong Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) “Quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định căn cứ vào thời hạn sử dụng công trình theo quy định của pháp luật xây dựng”. Điều này có thể làm tăng thêm “gánh nặng công việc” cho cơ quan quản lý nhà nước cấp tỉnh, cấp huyện.

Do vậy, HoREA cho rằng, nên giữ nguyên chính sách hiện nay của Luật Nhà ở 2014 cho phép phát triển cả 2 loại dự án nhà chung cư “sở hữu không xác định thời hạn gắn liền với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài” hoặc “sở hữu có thời hạn”.

Mặt khác, nếu phương án 1 của Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) được thông qua, cả nước sẽ có vài trăm ngàn căn hộ nhà chung cư được xây dựng trước ngày Luật Nhà ở (mới) có hiệu lực sẽ tiếp tục được công nhận “quyền sở hữu nhà ở không xác định thời hạn gắn liền với quyền sử dụng đất ổn định lâu dài”.

Trong đó có nhiều toà nhà chung cư được xây dựng trong khoảng 20 năm gần đây thuộc công trình xây dựng cấp I có tuổi thọ thiết kế hơn 100 năm hoặc là công trình xây dựng cấp II có tuổi thọ thiết kế  50 - 100 năm.

Bên cạnh đó, nếu phương án 1 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) được thông qua thì tất cả các dự án nhà chung cư xây dựng mới sau ngày Luật Nhà ở (mới) có hiệu lực thì người mua căn hộ nhà chung cư sẽ chỉ được sở hữu nhà ở có thời hạn với số lượng căn hộ ngày càng tăng theo thời gian. 

Đặt trường hợp, phương án 1 trong Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) được thông qua thì trên thực tế sẽ vẫn tồn tại song song 2 loại căn hộ nhà chung cư được “sở hữu không xác định thời hạn” hoặc “sở hữu có thời hạn” trong khoảng 100 năm tiếp theo và có thể làm tăng thêm “gánh nặng công việc” cho cơ quan quản lý nhà nước cấp tỉnh, cấp huyện do phải đồng thời vừa quản lý “đối tượng mới” là nhà chung cư sở hữu có thời hạn, vừa phải quản lý “đối tượng cũ” là nhà chung cư sở hữu không xác định thời hạn.

Theo HoREA, tiếp tục giữ nguyên chính sách hiện nay của Luật Nhà ở 2014 cho phép phát triển cả 2 loại nhà chung cư sở hữu không xác định thời hạn gắn liền với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài hoặc nhà chung cư sở hữu có thời hạn để đảm bảo chính sách nhà ở nhất quán và có tính kế thừa.

Nhiều ý kiến trái chiều

Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đang được lấy ý kiến rộng rãi trước khi trình Quốc hội xem xét thông qua. Tuy nhiên, vẫn còn nhiều ý kiến trái chiều xoay quanh quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư trong Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi).

Dưới góc nhìn của doanh nghiệp và việc áp quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư, ông Trần Quốc Dũng, Phó tổng giám đốc của Tập đoàn Hưng Thịnh đề nghị giữ nguyên quy định như hiện nay là không áp niên hạn sở hữu chung cư, bởi nếu áp niên hạn chung cư sẽ tạo rào cản cho người dân mua căn hộ.

Đồng quan điểm này, ông Bùi Xuân Huy, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Novaland cũng đề nghị không áp niên hạn sở hữu đối với chung cư. Mặt khác, các Hiệp hội bất động sản một số tỉnh như TP. Hồ Chí Minh, Bình Dương, Cần Thơ cũng đề nghị không nên quy định niên hạn sở hữu nhà chung cư.

Theo ông Đỗ Trọng Tuấn Anh, đại diện Lotte Land, doanh nghiệp FDI, tâm lý người Việt Nam từ xưa đến nay là “an cư lạc nghiệp”, mong muốn sở hữu nhà ở ổn định như một dạng tích trữ tài sản. 

Vì thế, ông Tuấn Anh cho rằng, việc quy định sở hữu căn hộ có thời hạn chưa phù hợp với tâm lý của người mua, có thể khiến thị trường nhà chung cư suy giảm và làm gia tăng nhu cầu về nhà đất thấp tầng, kéo theo giá nhà đất leo thang.

Mặt khác, Việt Nam là quốc gia có tốc độ tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ và tốc độ đô thị hóa nhanh, quy mô dân số tăng, kéo theo nhu cầu nhà ở tăng. Vì vậy, chung cư là BĐS được ưa chuộng hơn nhà đất trong bối cảnh đất chật người đông. “Thay vì áp đặt quy định sở hữu có thời hạn đối với chung cư, Chính phủ nên có những quy định chặt chẽ về kiểm định chất lượng công trình và cải tạo xây dựng lại nhà chung cư, qua đó đảm bảo sự an toàn của người sử dụng, cũng như tạo tiền đề cho quy hoạch và cải tạo đô thị trong tương lai”, ông Tuấn Anh chia sẻ.

TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, cho rằng, cần có lộ trình cho những dự án trong tương lai và lộ trình giải quyết cho những vấn đề đối với những dự án trước đây đã cấp lâu dài, tránh tác động đến người mua nhà và các nhà đầu tư, trong đó có các doanh nghiệp FDI.

Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) vẫn nhận được sự quan tâm, góp ý rộng rãi của các cơ quan quản lý, doanh nghiệp, người dân. Tuy nhiên, việc xây dựng Luật có như thế nào đi nữa cần có giải pháp phù hợp, đánh giá nhiều khía cạnh sao cho đảm bảo hài hoà lợi ích của các bên. Đừng để người dân đã và đang có ý định sở hữu nhà chung cư có tâm lý bất an, rủi ro và lo ngại.