Bất động sản công nghiệp ghi nhận sức hấp thụ tốt

Cơ sở hạ tầng, thủ tục pháp lý tốt thu hút nhà đầu tư

Ông Thomas Rooney, Quản lý cấp cao, Bộ phận Dịch vụ Công nghiệp, Savills Hà Nội thông tin, thời gian qua, Chính phủ đã nỗ lực trong việc thúc đẩy phát triển các ngành công nghiệp tạo giá trị cao thông qua các hiệp định thương mại tự do, ưu đãi thuế, ưu đãi xuất khẩu và cải cách giáo dục để cải thiện chất lượng nguồn nhân lực.

Ngoài ra, cải thiện cơ sở hạ tầng cũng làm tăng giá trị khi xem xét sự dịch chuyển của chuỗi cung ứng. Trong tương quan với các nước Đông Nam Á, Việt Nam là nước đã chi khá lớn để phát triển cơ sở hạ tầng (5,8% tổng GDP). Tuy nhiên, các dự án về đường cao tốc, cảng nước sâu và cảng dịch vụ cần được cải thiện thêm.

Các dự án cơ sở hạ tầng trọng điểm gần đây đi vào hoạt động đã cải thiện khả năng kết nối liên tỉnh, không chỉ từ các thị trường nhóm 1 mà còn cả các thị trường nhóm 2 tới các thành phố lớn.

Trong báo cáo thị trường công nghiệp quý 1 trước đó, CBRE Việt Nam cũng từng đưa ra nhận định tương tự. Đơn vị này cho biết, thị trường BĐS công nghiệp Việt Nam duy trì hoạt động tích cực khắp các khu vực với giá đất trung bình các thị trường cấp 1 tăng khoảng 9%/ năm ở phía Nam và khoảng 7% ở phía Bắc trong 5 năm qua.

Thị trường BĐS công nghiệp đang ghi nhận sức hấp thụ tốt của thị trường nhóm 2.

Quỹ đất công nghiệp tại các thị trường cấp 1 ở cả hai miền dần trở nên hạn chế, thúc đẩy sự phát triển của BĐS công nghiệp lan tỏa ra các thị trường cấp 2, như: Thái Nguyên, Vĩnh Phúc, Bắc Giang, Quảng Ninh, Hà Nam, Thái Bình, Bà Rịa – Vũng Tàu, Tây Ninh, Bình Phước, Bình Thuận.

Đáng chú ý, trong quý 1, diện tích cho thuê mới của các tỉnh, thành cấp 2 tại khu vực miền Bắc tăng 35% theo năm và khu vực miền Nam tăng 58%.

Một số dự án hạ tầng đáng chú ý tại phía Bắc bao gồm: Cao tốc Vân Đồn – Móng Cái và dự án Vành đai 4, cao tốc Bắc – Nam. Xét về cơ sở hạ tầng khu vực phía Nam, mạng lưới giao thông đang rất cần ưu tiên cải thiện, đặc biệt là đường bộ. Do đó, vào đầu tháng 1/2023, 12 dự án thành phần của cao tốc Bắc – Nam đã được khởi công đồng loạt. Dự án có tổng chiều dài 729km, đi qua 15 tỉnh, thành phố với tổng mức đầu tư khoảng 147 nghìn tỷ đồng. Dự án được kỳ vọng sẽ tạo động lực phát triển quan trọng, kết nối các tỉnh, thành và mở ra không gian phát triển kinh tế - xã hội.

Trước những biến động về địa chính trị và kinh tế toàn cầu, đầu tư luôn là yếu tố khiến nhiều doanh nghiệp quan tâm. Tuy nhiên, thị trường Việt Nam vẫn ghi nhận một số thương vụ đầu tư lớn, đặc biệt về sản xuất công nghiệp có thể kể đến như Samsung, LG, Foxconn...

Về lợi thế cạnh tranh với các nước trong khu vực, mặc dù hiện nay chi phí nhân công tại Việt Nam có xu hướng tăng, song mức tăng này vẫn ở mức không đáng kể. Trong tương quan với các thị trường khác tại khu vực thì chi phí này vẫn ở mức trung bình. Việt Nam có lực lượng lao động lớn, nhiều khoản đầu tư sản xuất mới và nền kinh tế đang tiến lên chuỗi giá trị nhưng vẫn thiếu nguồn cung lao động có tay nghề cao.

Vì vậy, khi thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư, Chính phủ cần đảm bảo chất lượng và số lượng lao động có tay nghề cao không quá chênh lệch so với các thị trường trong khu vực. Đến nay, Việt Nam đã vạch ra trong chiến lược phát triển kinh tế - xã hội từ năm 2021 đến năm 2030 nhằm cải cách giáo dục, nâng cao chất lượng và khả năng tiếp cận đào tạo, song đây không phải là điều có thể làm trong một sớm một chiều.

BĐS thu hút gần 972 triệu USD vốn FDI

Theo số liệu của Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) trong bốn tháng đầu năm 2023, ngành công nghiệp chế biến, chế tạo, kinh doanh BĐS và bán buôn, bán lẻ là các ngành dẫn đầu về thu hút FDI của cả nước. Cụ thể, tính đến ngày 20/4/2023, tổng vốn đầu tư nước ngoài đăng ký vào Việt Nam đạt gần 8,88 tỷ USD, bằng 82,1% so với cùng kỳ.

Về cơ cấu vốn, có 750 dự án mới được cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, với tổng vốn đăng ký đạt hơn 4,1 tỷ USD. Bên cạnh đó, 386 lượt dự án đăng ký điều chỉnh vốn đầu tư, tăng 19,5% về số dự án nhưng giảm 68,6% về số vốn so với cùng kỳ.

Có thể thấy, sau khi các hoạt động được khôi phục trở lại sau dịch Covid -19, các nhà đầu tư hoặc doanh nghiệp dù tới Việt Nam khảo sát thị trường cũng trở nên thận trọng  trong việc tìm hiểu trước khi đưa ra quyết định.

Năm 2023, dòng vốn FDI còn chịu tác động thêm bởi chính sách thuế tối thiểu toàn cầu. Điều này dẫn đến tình trạng thị trường trở nên ít sôi động hơn. Các tập đoàn lớn cũng trở nên cẩn trọng, xem xét kỹ việc tiếp tục đầu tư trong bối cảnh tác động kinh tế - chính trị toàn cầu.

Tuy nhiên, đây được xem là vấn đề thời gian, doanh nghiệp cần thêm thời gian để cân nhắc và quyết định. Các yếu tố nền tảng về kinh tế, nhân khẩu học, nguồn lao động của Việt Nam vẫn được đánh giá rất cao. Đây cũng chính là sức hút thuyết phục nhà đầu tư tới thị trường.

Mặt khác, mặc dù vốn đầu tư điều chỉnh vẫn giảm so với cùng kỳ, tuy nhiên, số lượt dự án điều chỉnh vốn cũng tăng mạnh hơn. Điều này phần nào khẳng định niềm tin của nhà đầu tư vào thị trường Việt Nam và tiếp tục đưa ra các quyết định mở rộng dự án hiện hữu.

Về lĩnh vực đầu tư, ngành công nghiệp chế biến, chế tạo dẫn đầu với tổng vốn đầu tư đạt hơn 5,1 tỷ USD, chiếm 57,8% tổng vốn đầu tư đăng ký. Các ngành kinh doanh BĐS, bán buôn, bán lẻ xếp thứ 3 và 4 với tổng vốn đăng ký đạt lần lượt là gần 972 triệu USD và gần 372 triệu USD. Xét về số lượng dự án mới, công nghiệp chế biến chế tạo cũng là ngành dẫn đầu về số dự án mới (chiếm 29,9%) và điều chỉnh vốn (chiếm 56,7%).

Hiện nay, các thị trường nhóm 2 như Vĩnh Phúc cũng đang ghi nhận sức hấp thụ BĐS công nghiệp khá tốt. Các thị trường này đang sở hữu lợi thế cạnh tranh lớn, và được chào thuê với mức giá cạnh tranh hơn so với thị trường nhóm 1, với quỹ đất sẵn có mang tới cho khách thuê nhiều lựa chọn hơn. Theo ghi nhận của Dịch vụ Tư vấn Công nghiệp của Savills, trong hai năm trở lại đây, sức hấp thụ của thị trường này thậm chí tốt hơn các tỉnh nhóm 1.

Một trong số đó là sự đi lên của phân khúc nhà xưởng xây sẵn. Phân khúc này đã ghi nhận nhu cầu khá lớn từ nhiều quốc gia đến từ châu Âu và Mỹ. Nhờ vậy, nhiều chủ đầu tư trong và ngoài nước đã có kế hoạch mở rộng thêm dự án đối với phân khúc này. Nguồn cung xây sẵn ở phía Bắc trong thời gian qua đã tăng mạnh, chủ yếu ở các thị trường trọng điểm như Hải Phòng và Bắc Ninh.

Về phía khách thuê, thị trường ghi nhận nhu cầu đối với các lĩnh vực sản xuất trong nhiều ngành công nghiệp cụ thể là điện tử, linh kiện điện tử, chất bán dẫn, năng lượng mặt trời, dệt may. Thị trường miền Bắc chứng kiến việc các nhà sản xuất Trung Quốc tìm kiếm mặt bằng nhà xưởng xây sẵn tại các thị trường trọng điểm và thị trường nhóm 2, với hợp đồng thuê ngắn hoặc trung hạn và có tiềm năng xây dựng cơ sở sản xuất trong tương lai. Nhìn chung, thị trường vẫn ghi nhận tín hiệu tích cực, Việt Nam luôn nằm trong danh sách những thị trường mới nổi thu hút đầu tư trong khu vực.

Loại hình BĐS nào có nhu cầu cao?

Nhà xưởng xây sẵn đang dẫn đầu về nhu cầu, các doanh nghiệp hiện tại hay các doanh nghiệp mới gia nhập đều đang tích cực tìm hiểu thị trường và tìm kiếm cơ hội tại các tỉnh trọng điểm hoặc các tỉnh nhóm 2.

Một lĩnh vực ghi nhận nhu cầu cao trong thời gian qua là kho lạnh. Việt Nam có thị trường thủy sản cực kỳ tiềm năng. Tuy nhiên, nguồn cung thực tế của dự án kho lạnh vẫn ở mức thấp. Nguồn cung thấp được lý giải bởi mức đầu tư cho kho lạnh là rất cao bởi các yêu cầu cao về hạng mục kỹ thuật, cơ khí, điện, hệ thống ống, phòng lạnh, phòng cháy chữa cháy. Chi phí cao dẫn tới việc chỉ có số ít nhà đầu tư lớn mới có thể đáp ứng.

Ngoài ra, cơ sở dữ liệu cũng là phân khúc nhiều tiềm năng. Tuy nhiên, vẫn còn rất nhiều vấn đề cần giải quyết về khía cạnh pháp lý cũng như đáp ứng kỹ thuật cần phải giải quyết để có thể thiết lập cơ sở dữ liệu chuẩn chỉnh tại Việt Nam. Dẫu vậy, thị trường đã ghi nhận một số quy mô cơ sở dự liệu nhỏ hơn tại phía Nam.

Về loại hình, một số nhóm ngành có nhu cầu cao đối với BĐS công nghiệp có thể kể đến như linh kiện điện tử, hoặc như dệt may đang tăng trưởng trở lại ở miền Bắc. Ngoài ra, thị trường cũng ghi nhận nhu cầu từ các nhà sản xuất thiết bị biến tần năng lượng mặt trời và pin mặt trời đến từ Trung Quốc và Đài Loan (Trung Quốc).