Bất động sản du lịch nông nghiệp: Tiềm năng nhưng khó phát triển

Thực tế, BĐS du lịch nông nghiệp khó phát triển do thiếu cơ chế, chính sách, khung pháp lý...

Nhiều trở ngại về khung pháp lý

Du lịch nông nghiệp và nông thôn đã trở thành hình thức du lịch mới ở Việt Nam. Đây là hình thức du lịch mang tính bền vững, giúp bảo tồn và phát triển nền văn hóa, lịch sử, truyền thống của một vùng đất. Đồng thời, du lịch nông nghiệp và nông thôn cũng giúp tăng cường sự đa dạng hóa ngành du lịch, mở ra nhiều cơ hội kinh doanh mới cho người dân địa phương.

Tuy nhiên, trở ngại về khung pháp lý đã gây nhiều khó khăn cho lĩnh vực này. Do đó, cần rà soát, sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện khung pháp lý về thị trường BĐS nói chung và phân khúc BĐS du lịch nông nghiệp nói riêng, đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ.

Chế định pháp luật về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của Luật Đất đai năm 2013 chưa quy định cụ thể về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nông nghiệp du lịch. Chế định này mới quy định về nguyên tắc, căn cứ, nội dung của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; thẩm quyền lập, xét duyệt, điều chỉnh; lấy ý kiến nhân dân về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; công bố quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng nói chung… mà chưa có các quy định khu biệt về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất du lịch nông nghiệp.

Bên cạnh đó, đất du lịch nông nghiệp chưa được định danh chính thức trong Luật Đất đai năm 2013. Điều 3 giải thích từ ngữ của luật này không đưa ra giải thích hiểu như thế nào là đất du lịch nông nghiệp. Điều 10 về phân loại đất cũng không quy định đất du lịch nông nghiệp được xếp vào nhóm đất nào theo tiêu chí phân loại đất của Luật là căn cứ vào mục đích sử dụng đất; theo đó, loại đất này được xếp vào nhóm đất nông nghiệp hay nhóm đất phi nông nghiệp.

Cần gỡ vướng thủ tục pháp lý và có cơ chế cho BĐS du lịch nông nghiệp có điều kiện phát triển.

Mặt khác, hệ thống cơ chế, chính sách hỗ trợ phát triển kinh tế trang trại nằm tản mạn ở nhiều văn bản nên gặp khó khăn trong việc triển khai và tiếp cận chính sách hỗ trợ trang trại. Một số hoạt động phi nông nghiệp kết hợp phát sinh như: Sơ chế, bảo quản, chế biến sản phẩm; lắp đặt hệ thống điện mặt trời phục vụ sản xuất; phát triển du lịch nhưng chưa có quy định cụ thể cho việc xây dựng các công trình phục vụ sản xuất kinh doanh trên đất nông nghiệp và cho phép các trang trại được chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp dẫn đến việc nhiều trang trại “lách luật” xây dựng các công trình “tạm bợ” vừa mất mỹ quan, vừa hạn chế hiệu quả sử dụng.

Trước vấn đề này,  Bộ Nông nghiệp và PTNT đã tham mưu xây dựng dự thảo Nghị định của Chính phủ về chính sách khuyến khích phát triển kinh tế trang trại. Ngày 22/8/2022, Bộ có văn bản xin ý kiến các bộ, ngành, địa phương, các đơn vị liên quan và đăng tải trên Cổng thông tin điện tử Chính phủ, Cổng thông tin điện tử Bộ Nông nghiệp và PTNT. Đến nay, dự thảo Nghị định đã được Bộ Tư pháp thẩm định và đang hoàn thiện để trình Chính phủ.

Chính sách hỗ trợ khuyến khích phát triển kinh tế trang trại được phân thành 3 nhóm, trong đó tập trung vào các chính sách ưu đãi, hỗ trợ theo quy định của pháp luật hiện hành mà trang trại được hưởng, liên quan đến đất đai, thuế, tín dụng, khoa học, công nghệ và môi trường…

Những chính sách hỗ trợ riêng theo Nghị định gồm: Hỗ trợ chủ trang trại có trang trại hoạt động tập trung đất nông nghiệp để mở rộng quy mô sản xuất; hỗ trợ ứng dụng công nghệ cao, chuyển đổi số, chuyển đổi sản xuất nông nghiệp theo hướng thích ứng thông minh với biến đổi khí hậu, phát triển bền vững; hỗ trợ phát triển mô hình kinh tế tuần hoàn…

Cuối cùng là hỗ trợ quy hoạch chi tiết và đầu tư công trình kết cấu hạ tầng giao thông, thủy lợi, điện, nước; hạ tầng logistic; hạ tầng tập kết nguyên vật liệu; hạ tầng sản xuất cây, con giống tập trung; hạ tầng phục vụ sơ chế, chế biến, bảo quản sản phẩm nông nghiệp; hạ tầng phục vụ quan trắc môi trường, chuyển đổi số để hình thành vùng sản xuất nông nghiệp tập trung cho  trang trại.

Gỡ vướng

Loại hình du lịch nông nghiệp chưa được đề cập cụ thể, nổi bật trong các quy định về tài nguyên du lịch, về hoạt động du lịch. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân hoạt động phát triển du lịch nông nghiệp; cơ chế, chính sách hỗ trợ, ưu đãi đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phát triển du lịch nông nghiệp; chính sách khuyến khích phát triển du lịch nông nghiệp; hợp tác quốc tế trong phát triển du lịch nông nghiệp… chưa được Luật Du lịch quy định cụ thể. Đây cũng là rào cản pháp lý cho loại hình du lịch này phát triển.

Để thúc đẩy BĐS du lịch nông nghiệp phát triển,  Nhà nước cần nhanh chóng rà soát, sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện khung pháp lý về thị trường BĐS nói chung và phân khúc thị trường BĐS du lịch nông nghiệp nói riêng, đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ.

Khi hoàn thiện, sửa đổi dự thảo Luật Đất đai, Luật Kinh doanh BĐS…, cần bổ sung một số điều tạo cơ sở pháp lý nền tảng cho BĐS du lịch nông nghiệp vận hành, phát triển thông suốt, đồng bộ, lành mạnh, sau đó cụ thể hóa hơn bằng các nghị định, thông tư hướng dẫn thi hành.

Phát triển du lịch nông nghiệp,  nông thôn là định hướng quan trọng trong chiến lược phát triển du lịch Việt Nam cũng như trong Chương trình mục tiêu quốc gia về xây dựng nông thôn mới giai đoạn 2021 - 2025. Việc triển khai Chương trình đồng bộ, hiệu quả với kỳ vọng tạo ra bước ngoặt, sự chuyển biến tích cực cho phát triển du lịch nông thôn, thực sự trở thành động lực góp phần vào chuyển dịch cơ cấu kinh tế và phát triển bền vững khu vực nông thôn.

Theo ghi nhận, đến hết năm 2022, cả nước  có gần 600 điểm du lịch được công nhận và gần 1.500 điểm du lịch khác đang hoạt động khai thác, trong đó có khoảng 70% điểm du lịch tại khu vực nông thôn, khai thác đặc trưng đời sống, canh tác, văn hóa nông nghiệp.

Đây là những tiềm năng vô cùng lớn, cần có sự khai thác hiệu quả và chỉ đạo, định hướng đúng đắn để phát triển du lịch nông thôn bền vững, nâng cao đời sống cho chính cộng đồng cư dân và phát triển kinh tế địa phương.

Để phát triển du lịch nông nghiệp, nông thôn bền vững, tận dụng tiềm năng, cơ hội, đồng thời bảo tồn, phát huy các giá trị văn hóa truyền thống và môi trường sinh thái, bên cạnh việc hoàn thiện cơ chế chính sách phát triển BĐS nông nghiệp, theo đại diện Vụ Lữ hành (Cục Du lịch, Bộ Văn hóa - Thể thao và Du lịch), các địa phương cần tập trung phát triển du lịch tại địa bàn có điều kiện thuận lợi, khai thác thế mạnh nổi trội của khu vực nông thôn, tránh tình trạng phát triển theo phong trào; ưu tiên đầu tư phát triển các điểm du lịch nông thôn đồng bộ; hạ tầng và cơ sở vật chất kỹ thuật du lịch có sự kết nối  các tuyến điểm du lịch trên địa bàn, trong vùng và với các trung tâm du lịch, có thị trường nguồn khách.

Bên cạnh đó, phát triển hệ thống sản phẩm du lịch nông nghiệp, nông thôn có chất lượng, sáng tạo, khác biệt về văn hóa, cảnh quan sinh thái dựa trên lợi thế của từng địa phương, phù hợp với nhu cầu của thị trường. Phát triển sản phẩm du lịch nông nghiệp, nông thôn gắn với các thị trường mục tiêu, trong đó có thị trường khách du lịch nội địa.

Đồng thời, cần chú trọng khai thác chuỗi giá trị du lịch trên cơ sở liên kết với các ngành nghề, dịch vụ liên quan của khu vực nông thôn nhằm cung cấp đa dạng trải nghiệm cho du khách.