Góp ý Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi: Đề nghị miễn tiền sử dụng đất đối với dự án nhà ở xã hội

Quy định pháp luật hiện hành

Luật Đất đai năm 2013 quy định cơ chế “giao đất không thu tiền sử dụng đất” đối với trường hợp tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo dự án của Nhà nước; quy định cơ chế “miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất” đối với trường hợp “sử dụng đất để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở” nhưng chưa bao gồm “dự án nhà ở công vụ”, nên chưa đồng bộ, thống nhất với quy định của Luật Nhà ở 2014. Đồng thời, Luật Đất đai năm 2013 chưa xác định trường hợp nào được “miễn”, trường hợp nào được “giảm” tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

HoREA đề nghị miễn tiền sử dụng đất đối với các dự án nhà ở xã hội, nhà lưu trú công nhân, ký túc xá học sinh, sinh viên, nhà ở cho lực lượng vũ trang...

Luật Nhà ở năm 2014 quy định chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội “được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất”, nên trước hết các địa phương phải thực hiện thủ tục hành chính “xác định giá đất cụ thể”, “thẩm định giá đất”, rồi sau đó UBND cấp tỉnh mới ban hành “quyết định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và cho phép miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất”, tốn nhiều thời gian và không cần thiết. Mặt khác, Luật Nhà ở quy định miễn tiền sử dụng, thuê đất thống nhất với quy định Luật Đất đai năm 2013. Thực tế, chưa có sự đồng bộ và thống nhất với Luật Nhà ở 2014.

Một bất cập khác của Luật Nhà ở 2014 là chưa quy định cơ chế “miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất” đối với dự án ”xây dựng lại nhà chung cư”. Luật Đất đai 2013 cũng chưa quy định cơ chế này để hỗ trợ chủ đầu tư và các chủ sở hữu nhà chung cư thực hiện dự án xây dựng lại nhà chung cư.

Trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Điều 3 giải thích “miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là việc Nhà nước cho phép người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho toàn bộ thời gian sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất”. Nhưng, khoản 39, Điều 3 sử dụng cụm từ “không phải nộp tiền sử dụng đất”, Điều 114 sử dụng cụm từ “không thu tiền sử dụng đất” và Điều 153 sử dụng cụm từ “miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất”. Do đó, cần thống nhất sử dụng các từ ngữ này trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Điều 114 của Dự thảo quy định cơ chế “giao đất không thu tiền sử dụng đất” đối với 05 trường hợp, nhưng chưa bao gồm các dự án “nhà ở xã hội, nhà lưu trú công nhân, nhà ở cho lực lượng vũ trang, nhà ở công vụ, nhà ở phục vụ tái định cư theo dự án của Nhà nước (theo quy định tại khoản 4, Điều 54, Luật Đất đai 2013), xây dựng lại nhà chung cư.

Mặt khác, Điều 153, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cũng chưa xác định trường hợp nào được “miễn”, trường hợp nào được “giảm” tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nên “làm khó” trong công tác thực thi pháp luật.

Trong Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi quy định “Nhà nước không thu tiền sử dụng đất đối với diện tích đất được sử dụng để xây dựng nhà ở công vụ theo quy định tại Điều này” quy định “miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất” đối với dự án “nhà ở công vụ”, nên các quy định “không thu tiền sử dụng đất”, hoặc “miễn tiền sử dụng đất” chưa đồng bộ, thống nhất với nhau.

Trong Luật này quy định việc xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai để thực hiện dự án nhà ở tái định cư được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai cũng chưa đồng bộ, thống nhất vì Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) chưa quy định về việc xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai để thực hiện dự án nhà ở tái định cư, trong đó có nhà ở phục vụ tái định cư theo dự án của Nhà nước.

Năm kiến nghị

Trước việc chưa đồng bộ, thống nhất giữa các quy định của pháp luật hiện hành, HoREA đưa ra 5 kiến nghị để sửa đổi, bổ sung trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Cụ thể, miễn không thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là việc Nhà nước cho phép người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho toàn bộ thời gian sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất.

Thứ hai, về “giao đất không thu tiền sử dụng đất”, đề nghị tổ chức kinh tế sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở xã hội, nhà lưu trú công nhân, ký túc xá học sinh, sinh viên, nhà ở cho lực lượng vũ trang, nhà ở công vụ, nhà ở phục vụ tái định cư theo dự án của Nhà nước, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định của pháp luật về nhà ở.

Thứ ba, về quy định “giao đất có thu tiền sử dụng đất”, đề nghị tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại, đô thị, khu dân cư nông thôn theo quy định của pháp luật về nhà ở.

Thứ tư, về “miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất”,  kiến nghị miễn tiền sử dụng đất để thực hiện chính sách nhà ở, đất ở đối với người có công với cách mạng, người nghèo; cá nhân là người dân tộc thiểu số ở vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, vùng biên giới, hải đảo; sử dụng đất để xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở công vụ, nhà lưu trú công nhân, nhà ở cho lực lượng vũ trang, ký túc xá học sinh, sinh viên, nhà ở cho lực lượng vũ trang, nhà ở công vụ, nhà ở phục vụ tái định cư theo dự án của Nhà nước, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định của pháp luật về nhà ở; đất ở cho người phải di dời khi Nhà nước thu hồi đất do có nguy cơ đe dọa tính mạng con người và không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn theo quy định của pháp luật về đất đai.

Thứ năm, để đảm bảo tính thống nhất của các quy định pháp luật, đề nghị sửa đổi, bổ sung theo hướng “Chủ đầu tư dự án xây dựng lại nhà chung cư, nhà ở xã hội (…) được hưởng các cơ chế ưu đãi như: Được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, đối với diện tích đất thuộc diện phải tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất để nộp cho Nhà nước trong phạm vi dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư và không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn theo quy định của pháp luật về đất đai”.