Góp ý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi): Xác định giá đất bằng phương pháp “hệ số k” chưa phù hợp

Do vậy, việc áp dụng phương pháp này có khả năng không phù hợp với một số trường hợp nhất định.

Không nên xây dựng nhiều nguyên tắc định giá đất

Thời gian qua, việc đền bù cho người dân khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế, do giá đền bù đất được HĐND cấp tỉnh quyết định, nên việc đền bù đất cho người dân ở cùng một dự án có sự khác biệt, người dân tuy ở “sát nách” nhau nhưng lại nhận được tiền đền bù chênh lệch nhau quá lớn dẫn đến người dân không đồng tình ủng hộ. Do đó, việc tiến hành thu hồi đất để thực hiện là vô cùng khó khăn, thậm chí có địa phương phải tiến hành cưỡng chế mới thực hiện được dự án.

Nguyên nhân cũng là do việc áp dụng mức đền bù đất khác nhau trên cùng một dự án, mỗi địa phương lại có mức giá đền bù khác nhau, thậm chí có cả “khuất tất” trong việc lên phương án đền bù cũng là một trong những nguyên nhân người dân không bàn giao đất cho đơn vị thi công, làm chậm tiến độ của dự án.

Để xác định giá đất trong Luật Đất đai lần này, Ban Soạn thảo đã đưa ra 4 nguyên tắc định giá đất, gồm so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập và hệ số điều chỉnh giá đất. Tuy nhiên, nhiều đại biểu cho rằng, việc đưa ra 4 nguyên tắc định giá đất này sẽ gây lúng túng xác định giá đất và giá đền bù theo cơ chế thị trường.

Đại biểu Trần Văn Khải.

Ông Trần Văn Khải, Ủy viên Thường trực Ủy ban Khoa học, Công nghệ và Môi trường của Quốc hội nói “rất băn khoăn” khi mục đích sử dụng đất là một trong số căn cứ, điều kiện xác định giá. Theo ông, cần phân định rõ mục đích sử dụng đất được dùng làm căn cứ định giá là đất đang sử dụng hay trong tương lai.

“Cơ sở để xác định giá tiệm cận giá thị trường vẫn là điều mơ hồ, bởi giá đất thời điểm năm 2023 khác, nhưng sang năm 2024 lại khác. Xác định như thế nào để không bị thất thoát là rất khó”, ông Khải nói.

Ông Khải đề nghị có thể xây dựng một cách tính giá đất, tránh lựa chọn nhiều phương pháp như hiện nay vì “nếu áp dụng 4 phương pháp cho cùng một thửa đất sẽ ra 4 đáp án khác nhau”.

Đại biểu Hoàng Minh Hiếu.

Thảo luận ở hội trường tại kỳ họp thứ 5, Quốc hội XV, đại biểu Hoàng Minh Hiếu (Nghệ An) khẳng định, một trong những vấn đề quan trọng nhất trong dự thảo Luật Đất đai lần này là định giá đất. Nhiều năm qua, do việc xác định giá đất để bồi thường cho dân khi Nhà nước thu hồi đất có nhiều bất cập, dẫn đến người dân không đồng tình ủng hộ và khiếu kiện kéo dài.

Việc xác định “hệ số k” còn có nhiều yếu tố chủ quan, chưa bám sát giá thị trường. Do vậy, việc áp dụng phương pháp này có khả năng không phù hợp với một số trường hợp nhất định như là trong việc xác định giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước. Do đó, ông Hiếu đề nghị Ban soạn thảo nghiên cứu để có những quy định cụ thể hơn về nguyên tắc áp dụng các phương pháp định giá đất trong dự thảo Luật này.

Đại biểu Trần Chí Cường (Đà Nẵng) nhấn mạnh, quy định 4 phương pháp định giá đất sẽ tạo ra khó khăn, phức tạp trong quá trình tổ chức thực hiện. Do đó, cần nghiên cứu xem xét, đánh giá lại trong 4 phương pháp đó, phương pháp nào có ưu thế nhất, thuận lợi nhất để quyết định lựa chọn 1- 2 phương pháp cụ thể để các ngành, các địa phương đều áp dụng, đảm bảo tính thống nhất, khả thi, tránh những vướng mắc pháp lý sau này.

Cần có quy định mở cho chuyển nhượng đất nông nghiệp

Đại biểu Nguyễn Đại Thắng (Hưng Yên) đề nghị Ban Soạn thảo tiếp tục nghiên cứu để có các quy định mở hơn nữa trong việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp với các tổ chức, cá nhân có nhu cầu đầu tư sản xuất nông nghiệp quy mô lớn.

Ông Lê Văn Tám, Giám đốc HTX NN Sông Hồng.

Đồng tình với ý kiến phát biểu này của đại biểu Nguyễn Đại Thắng, ông Lê Văn Tám, Giám đốc HTX Nông nghiệp Sông Hồng cho biết, là HTX chuyên về sản xuất nông nghiệp chất lượng cao, nhiều năm qua, HTX rất muốn mở rộng sản xuất, nhưng điều khó khăn nhất là không có quỹ đất.

“Do đó, việc tạo điều kiện cho HTX, doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực chế biến các sản phẩm nông nghiệp sau thu hoạch được quyền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để mở rộng sản xuất là hoàn toàn hợp lý. Có như vậy, HTX và các doanh nghiệp nhỏ mới có thể đầu tư sản xuất, phát triển thành doanh nghiệp lớn”, ông Tám nói.

Nhiều năm nay, HTX Nông sản Toàn Phát (Khoái Châu - Hưng Yên)  sản xuất các sản phẩm chuối sấy khô ngay tại mảnh đất thổ cư của gia đình giám đốc, mặc dù đã nhiều lần đề nghị chính quyền địa phương tạo điều kiện để có đất mở rộng sản xuất kinh doanh, nhưng quỹ đất của địa phương không có nên HTX không thể mở rộng quy mô sản xuất được.

Giám đốc HTX Nông sản Toàn Phát  -Nguyễn Văn Phát chia sẻ: “HTX rất muốn có mặt bằng đủ rộng để mở rộng quy mô sản xuất. Nếu Luật Đất đai lần này có điều khoản quy định cho phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp với các tổ chức, cá nhân có nhu cầu đầu tư sản xuất nông nghiệp quy mô lớn, sẽ tạo thuận lợi cho HTX và doanh nghiệp  sản xuất kinh doanh trong lĩnh vực nông nghiệp. Điều này sẽ tạo điều kiện cho chúng tôi mở rộng sản xuất, đáp ứng nhu cầu tiêu thụ các sản phẩm về nông nghiệp”, ông Phát nói.

Về vấn đề chuyển nhượng đất nông nghiệp, đại biểu Phạm Văn Hòa (Đồng Tháp) đề nghị cá nhân nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp phải thành lập tổ chức kinh tế. Đối với trường hợp nhận thừa kế, người cùng huyết thống thì tặng, cho, chuyển nhượng là bình thường. Việc giao đất, cho thuê đất các đơn vị sự nghiệp công lập nếu có nhu cầu sử dụng đất được giao để sản xuất kinh doanh thì được chọn hình thức Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm sẽ được miễn tiền thuê đất, tuy nhiên không được bán tài sản thuộc sở hữu, không được thế chấp đất, thuê hoặc tài sản gắn liền với đất.

Tuy nhiên, đại biểu Hòa đề nghị cần phải làm rõ chính sách phù hợp với từng đối tượng, bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nước, người dân, nhà đầu tư, quan trọng là nhà đầu tư và người dân nếu không đồng thuận thì sẽ khó thực hiện được dự án. Giá đất phải phù hợp trong từng thời điểm thu hồi đất, có lợi cho dân và cũng phải có lợi cho nhà đầu tư để thu hút dự án, tạo nguồn lực để phát triển kinh tế - xã hội.

Luật Đất đai sẽ tác động trực tiếp đến cuộc sống của Nhân dân, đến hoạt động sản xuất kinh doanh của tất cả các thành phần kinh tế trong xã hội. Do đó, xây dựng Luật Đất đai phải bảo đảm các yếu tố công bằng trong việc đền bù thu hồi đất và công khai trong việc quản lý đất, có như vậy, khi Nhà nước thực hiện các dự án sẽ không còn có chuyện người dân không đồng thuận.