HoREA đề xuất đưa đặt cọc, tỉ lệ cọc vào Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi)

Quy định pháp luật về “đặt cọc” và “áp dụng pháp luật”

HoREA cho rằng, tại điểm d, khoản 4, Điều 24 Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) chỉ quy định trường hợp chủ đầu tư dự án BĐS “chỉ được nhận tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật này” sau thời điểm đã ký hợp đồng giao dịch.

Tuy nhiên, theo HoREA, thực tế chưa đủ vì còn phải bổ sung quy định việc nhận đặt cọc được thực hiện trước thời điểm ký hợp đồng mua bán BĐS nhà ở, nền nhà hình thành trong tương lai.

Cụ thể, theo quy định của pháp luật về việc đặt cọc, Điều 328, Bộ Luật Dân sự 2015 quy định, việc đặt cọc là thỏa thuận dân sự giữa “bên đặt cọc” và “bên nhận đặt cọc” trên cơ sở tự nguyện, bình đẳng, tự chịu trách nhiệm về hành vi đặt cọc, nhận đặt cọc của mình. Việc đặt cọc nhằm mục đích trong trường hợp các bên chưa ký hợp đồng thì đặt cọc là để “bảo đảm giao kết hợp đồng”. Trong trường hợp các bên đã ký hợp đồng thì đặt cọc nhằm “bảo đảm thực hiện hợp đồng”. 

Cũng theo HoREA, nếu Luật Kinh doanh BĐS không quy định về đặt cọc trước thời điểm đủ điều kiện giao kết hợp đồng giao dịch BĐS, bên đặt cọc sẽ có một số rủi ro gặp phải.

HoREA kiến nghị đưa vào Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) quy định về giá trị tiền đặt cọc không được vượt quá 5% giá trị nhà ở và nền nhà được hình thành trong tương lai.

Nhưng trên thực tế, do nhu cầu cần thiết về đặt cọc trước khi ký kết hợp đồng giao dịch BĐS nên hoạt động đặt cọc vẫn xảy ra rất phổ biến và chỉ tuân thủ theo quy định tại khoản 2, Điều 328, Bộ Luật Dân sự 2015 (không quy định mức trần tối đa của tiền đặt cọc) nên đã xuất hiện nhiều trường hợp đầu nậu, cò đất, doanh nghiệp lợi dụng để nhận tiền đặt cọc với giá trị lớn, có trường hợp lên đến 90 - 95% giá trị giao dịch, rồi chiếm dụng, thậm chí lừa đảo, gây thiệt hại cho bên đặt cọc và cũng là nguyên nhân gây bất ổn thị trường BĐS, nên rất cần thiết phải quy định trong Luật Kinh doanh BĐS.  

Tuy nhiên, trong Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) cũng không quy định về đặt cọc trước thời điểm đủ điều kiện giao kết hợp đồng giao dịch BĐS, nhất là đối với các trường hợp đặt cọc để hứa mua, bán “đất nền phân lô” hoặc đặt cọc để hứa mua, bán sản phẩm của các dự án BĐS trước thời điểm đủ điều kiện giao kết hợp đồng mà chưa có giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc chưa được cơ quan có thẩm quyền “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư” hoặc chưa khởi công xây dựng công trình thì phần thua thiệt thường thuộc về bên đặt cọc.

Minh chứng như trường hợp tiền đặt cọc thấp mà BĐS tăng giá thì bên nhận đặt cọc sẵn sàng “hủy kèo” và trả lại “tiền đặt cọc” (gấp đôi) cho bên đặt cọc. Trường hợp “tiền đặt cọc” có giá trị lớn hoặc rất lớn thì có thể xảy ra việc bên nhận đặt cọc lừa đảo, chiếm đoạt “tiền đặt cọc” của khách hàng. Hoặc trường hợp bên nhận đặt cọc dây dưa kéo dài, không hoàn thành thủ tục pháp lý để triển khai thực hiện dự án, hoặc cố ý chiếm dụng vốn của khách hàng, nhà đầu tư.

Một số kiến nghị

Theo Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh - ông Lê Hoàng Châu, HoREA có văn bản đề nghị bổ sung quy định chủ đầu tư dự án BĐS chỉ được nhận tiền đặt cọc hứa mua hứa bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai sau khi đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư, đã có giấy phép xây dựng và đã khởi công. Giá trị tiền đặt cọc không được vượt quá 5% giá trị nhà ở hình thành trong tương lai.

Đối với bên bán đất nền nhà (phân lô, tách thửa) hình thành trong tương lai không nằm trong dự án BĐS thì chỉ được nhận đặt cọc sau khi đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép tách thửa theo quy định của pháp luật về đất đai và đã khởi công xây dựng kết cấu hạ tầng của công trình nhận tiền đặt cọc. Giá trị tiền đặt cọc không quá 5% giá trị nền nhà hình thành trong tương lai.

Trước thực tế như vậy, việc cần thiết phải bổ sung trở lại nội dung khoản 7, Điều 24 trong Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) vào điểm d, khoản 4, Điều 24 Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) như: “Chủ đầu tư dự án bất động sản có trách nhiệm:… d) Chỉ được nhận tiền đặt cọc từ khách hàng có nhu cầu mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai khi dự án đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư, đã có Giấy phép xây dựng (nếu thuộc trường hợp phải có Giấy phép xây dựng) và đã khởi công xây dựng công trình, hoặc chỉ được nhận tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật này. Số tiền nhận đặt cọc không vượt quá 5% giá trị nhà ở, công trình xây dựng được mua bán cho thuê mua; bên bán, cho thuê mua phải ghi rõ trong hợp đồng đặt cọc giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng”.

Đồng thời, HoREA đề nghị sửa đổi, bổ sung khoản 4, Điều 9, Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) về “các hành vi bị cấm” theo hướng: “Thu tiền mua bán, thuê mua, đặt cọc BĐS hình thành trong tương lai không đúng quy định của Luật này; sử dụng tiền mua bán, thuê mua, đặt cọc BĐS hình thành trong tương lai của bên mua, thuê mua trái pháp luật”.

Cùng với đó, đề nghị sửa đổi, bổ sung khoản 1, Điều 328, Bộ luật Dân sự 2015 để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất như: “Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Trường hợp pháp luật khác có quy định về đặt cọc thì thực hiện theo quy định của Bộ luật này và pháp luật liên quan”.