HoREA đề xuất nhiều giải pháp “gỡ khó” thị trường bất động sản

Theo HoREA, thị trường BĐS có vị trí quan trọng trong nền kinh tế, nếu giải quyết được những khó khăn, sẽ giúp thị trường phục hồi, tăng trưởng trở lại theo hướng lành mạnh, an toàn, bền vững.

Nguyên nhân chính

Thị trường BĐS đang rất khó khăn, sức mua và thanh khoản giảm mạnh, thiếu dòng tiền, thiếu nguồn cung nhà ở đi liền với cơ cấu sản phẩm nhà ở không hợp lý, thiếu nhà ở giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân, thừa nhà ở cao cấp, giá nhà tăng liên tục vượt quá khả năng tài chính của đa số người dân nên khó tạo lập được nhà ở.

Thị trường BĐS vướng mắc nhất hiện nay là về mặt pháp lý, chiếm 70% khó khăn của các dự án BĐS, nhà ở mà nếu không có giải pháp xử lý kịp thời, hiệu quả thì thị trường BĐS có thể trượt vào suy thoái, khủng hoảng có thể kéo theo suy thoái, khủng hoảng kinh tế, tác động bất lợi đến mục tiêu giữ vững ổn định kinh tế vĩ mô, an sinh xã hội.

Do thị trường BĐS đang rất khó khăn nên một số tập đoàn, doanh nghiệp BĐS phải thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh (dừng, đình hoãn hoạt động đầu tư, thi công xây dựng một số dự án, công trình, dừng triển khai các dự án mới, dừng phát hành cổ phiếu tăng vốn, dừng IPO…), mà điều này sẽ tác động đến sự phục hồi và tăng trưởng của nền kinh tế, trực tiếp làm giảm nguồn thu ngân sách nhà nước.

Mặt khác, nhiều doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực BĐS đã phải tinh giản tối đa bộ máy, giảm lực lượng lao động (thậm chí có tập đoàn giảm đến trên dưới 50% lực lượng lao động), tác động đến vấn đề an sinh xã hội, tác động đến nhiều hộ gia đình, hoặc phải giảm lương, tác động đến cuộc sống của nhiều người lao động, công nhân xây lắp, nhân viên môi giới, nhất là đang cận kề Tết Qúy Mão 2023.

Một nguyên nhân nữa là do “tắc” nguồn vốn tín dụng, “tắc” nguồn vốn trái phiếu, thậm chí “tắc” cả nguồn vốn huy động từ khách hàng nên một số doanh nghiệp BĐS “đói vốn” nên phải vay vốn ngoài xã hội (tín dụng đen) với lãi suất rất cao, đầy “rủi ro”, hoặc phải bán bớt tài sản, chuyển nhượng dự án hoặc bán sản phẩm bất động sản, nhà ở với chiết khấu sâu (thậm chí đến 40-50% giá hợp đồng), tạo ra cơ hội cho khách hàng mua với giá rẻ hơn, nhưng cũng tiềm ẩn “rủi ro”, do đây là sản phẩm hình thành trong tương lai.

Bên cạnh đó, việc chuyển nhượng dự án với “giá hời” có thể tạo lợi thế cho các nhà đầu tư nước ngoài có tiềm lực tài chính mạnh có cơ hội “thâu tóm” các dự án tốt, các thương hiệu mạnh, có thể làm giảm “lợi thế” của doanh nghiệp trong nước đang “thống lĩnh” thị trường BĐS hiện nay.

HoREA kiến nghị xem xét bổ sung, giải quyết một số khó khăn cấp bách của thị trường BĐS tại Kỳ họp bất thường của Quốc hội lần thứ hai.

Thị trường BĐS được coi là một trong 21 ngành kinh tế cấp 1, góp phần đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở cho các tầng lớp nhân dân, nhưng hiện đang rất khó khăn, tác động tiêu cực đến nhiều ngành kinh tế khác nên rất cần được Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét bổ sung nội dung xem xét giải quyết một số khó khăn cấp bách của thị trường BĐS tại Kỳ họp bất thường lần thứ hai của Quốc hội để thị trường BĐS vượt qua khó khăn và phục hồi, tăng trưởng trở lại theo hướng lành mạnh, an toàn, bền vững. 

Ngoài các nguyên nhân trên, thị trường BĐS gặp khó khăn xuất phát từ một số quy định pháp luật chưa bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất, công tác thực thi pháp luật chưa thật hiệu lực, hiệu quả, thủ tục hành chính rườm rà, chồng chéo, phức tạp… 

Phía doanh nghiệp, chủ đầu tư dự án BĐS, đô thị, nhà ở thương mại có xu hướng chạy theo lợi nhuận đơn thuần, muốn tối đa hoá lợi nhuận, chưa thật bảo đảm hài hoà lợi ích giữa người dân, doanh nghiệp và Nhà nước đại diện cho lợi ích công cộng. Cá biệt có doanh nghiệp chưa tuân thủ pháp luật, có trường hợp vi phạm pháp luật đến mức phải xử lý trách nhiệm hình sự. 

Các nhà đầu tư thứ cấp, nhất là nhà đầu tư lướt sóng, trong đó có lực lượng đầu nậu, môi giới, đầu cơ làm nhiễu loạn thị trường BĐS, kích động hành vi tranh mua, tranh bán hoặc bán tháo theo “tâm lý đám đông”.

HoREA đề xuất nhiều giải pháp

Liên quan đến việc giải quyết khó khăn thị trường BĐS, HoREA đề xuất các giải pháp ngắn hạn, trung và dài hạn. Cụ thể, đối với các giải pháp ngắn hạn, HoREA kiến nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét bổ sung hai nội dung trình Kỳ họp bất thường lần thứ hai của Quốc hội xem xét quyết định một số cơ chế để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường BĐS:

Thứ nhất, để khai thông hoạt động chuyển nhượng, sáp nhập dự án BĐS, nhà ở (M&A) và để xử lý các dự án BĐS, nhà ở bị “đắp chiếu” do chủ đầu tư yếu kém về năng lực, Hiệp hội đề nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội trình Kỳ họp bất thường của Quốc hội lần thứ hai xem xét, cho phép doanh nghiệp BĐS chuyển nhượng dự án BĐS được áp dụng Điều 10, Nghị quyết số 42/2017/QH14 ngày 21/06/2017 của Quốc hội khóa 14 “Về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng” cho phép chuyển nhượng tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu là dự án BĐS khi dự án đã có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Thứ hai, HoREA đề nghị Chính phủ và Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét bố trí nguồn vốn ngân sách “cấp bù lãi suất tín dụng ưu đãi” để các ngân hàng thương mại cho người mua nhà để ở, người mua căn nhà đầu tiên được vay với lãi suất hợp lý để mua nhà ở thương mại, nhà ở xã hội có mức giá đề xuất không quá 1,8 tỷ đồng/căn (tương tự như cơ chế của gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng theo Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 của Chính phủ), bởi lẽ, trong các năm qua, hầu hết người mua nhà ở xã hội đã phải vay với lãi suất thương mại 9-10%/năm.

Đối với các giải pháp trung, dài hạn, Hiệp hội đề nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội chỉ đạo các cơ quan có thẩm quyền tập trung nỗ lực thực hiện Nghị quyết 18-NQ/TW ngày 16/06/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng về “Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao” đã xác định mục tiêu cụ thể là “Đến năm 2023, phải hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 và một số luật liên quan, bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất” đảm bảo chất lượng, đúng tiến độ, chống lợi ích nhóm, tiêu cực trong công tác xây dựng pháp luật ngay trong quá trình xây dựng Dự án sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Quy hoạch đô thị, Luật Xây dựng; sửa đổi, bổ sung một số điều của Bộ luật Dân sự, Luật Quy hoạch, Luật Chứng khoán, Luật Đầu tư, Luật Đấu giá tài sản, Luật Thuế giá trị gia tăng, Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp, Luật Thuế thu nhập cá nhân… để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất.