HoREA kiến nghị để doanh nghiệp BĐS được tái cơ cấu khoản nợ vay tín dụng đến hạn

Thị trường khó khăn, khắc nghiệt

Trước tình trạng khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn tín dụng, nợ xấu, trái phiếu doanh nghiệp, nhà ở xã hội và cho công nhân để giải quyết, tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy phát triển thị trường BĐS phía người bán và người mua, HoREA kiến nghị Ngân hàng Nhà nước cho phép doanh nghiệp BĐS được tái cơ cấu khoản nợ vay tín dụng đến hạn, giữ nguyên nhóm nợ và được vay vốn tín dụng mới nếu có tài sản bảo đảm để vượt qua thời điểm khó khăn “có tính sống còn” trong năm 2023, đồng thời hỗ trợ người mua nhà được vay vốn tín dụng, để hỗ trợ thị trường BĐS phục hồi, phát triển theo hướng an toàn, ổn định và bền vững, đồng thời có lợi cho sự phát triển an toàn, hiệu quả, bền vững của cả hệ thống tín dụng.

Theo báo cáo của Tổng cục Thống kê, năm 2022 có gần 1.200 doanh nghiệp  BĐS giải thể, tăng 38,7% so với năm 2021. Có thể nói, năm 2022 là năm khó khăn, khắc nghiệt nhất đối với tất cả doanh nghiệp BĐS, mà kinh doanh BĐS là một trong “21 ngành kinh tế cấp 1” quan trọng nhất của nền kinh tế nước ta nên thị trường BĐS gặp khó khăn thì tác động bất lợi dây chuyền lan sang nhiều lĩnh vực kinh tế và cả vấn đề đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở cho người yếu thế trong xã hội.

Nhiều doanh nghiệp BĐS đã phải quyết liệt tái cấu trúc, tái cơ cấu đầu tư, thay đổi phương án kinh doanh, phải dừng, đình hoãn hoạt động đầu tư, thi công dự án, dừng IPO. Phải thu hẹp quy mô sản xuất, chuyển nhượng bớt dự án nhưng vẫn không tìm được nhà đầu tư, cắt giảm nhân lực, thậm chí có đơn vị giảm đến 50% số lao động, giảm lương  30-50%, nhiều người người dân có nhu cầu nhưng cũng khó tạo lập được nhà ở.

Thị trường BĐS đang đứng trước một giai đoạn khó khăn đặc biệt trong năm 2023, một năm được coi là sống còn của thị trường.

Nhiều doanh nghiệp BĐS tuy có tổng tài sản có giá trị lớn và đã thực hiện nhiều biện pháp giảm sâu giá bán, tăng chiết khấu đến 45-50% nhưng vẫn rất khó bán được hàng vì  hầu như không có người mua nên doanh nghiệp thiếu tiền mặt, âm dòng tiền, bị thiếu thanh khoản nghiêm trọng có thể dẫn đến tình trạng “chết trên đống tài sản”.

Năm 2023 được coi là năm quyết định sống còn đối với các doanh nghiệp BĐS nếu không được hỗ trợ giải quyết “nút thắt” về dòng tiền để đảm bảo tính thanh khoản, trước hết là nhu cầu và nguyện vọng của tất cả các doanh nghiệp BĐS mong muốn được tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng để vượt qua giai đoạn cực kỳ khó khăn.

Khó khăn lớn nhất bên cạnh vấn đề về pháp lý là vấn đề “trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ đến hạn” và các khoản vay tín dụng đến hạn kéo theo rủi ro chuyển thành “nợ xấu” hoặc “nhảy nhóm nợ xấu hơn” trong các trường hợp như: doanh nghiệp có các khoản vay tín dụng sắp đáo hạn mà nếu không được gia hạn thì bị xếp vào nhóm nợ “xấu”; doanh nghiệp có các khoản vay tín dụng quá hạn có thể bị “nhảy nhóm” sang nhóm nợ “xấu hơn”; doanh nghiệp có nợ “xấu” dù có dự án khả thi, có tài sản bảo đảm vẫn không tiếp cận được các khoản vay tín dụng mới nếu Ngân hàng Nhà nước không cho phép “nới một chút” điều kiện vay vốn tín dụng, nhưng không phải là hạ thấp tiêu chuẩn tín dụng.

Cần xem xét sửa đổi một số quy định

Theo HoREA, có một số quy định của Ngân hàng Nhà nước hoặc quy định riêng của các ngân hàng thương mại cần được xem xét sửa đổi, bổ sung để phù hợp với yêu cầu của tình hình thực tiễn hiện nay.

Thứ nhất, các ngân hàng thương mại yêu cầu doanh nghiệp BĐS vay tín dụng thì dự án BĐS phải có “chấp thuận chủ trương đầu tư” và “tài sản bảo đảm cho khoản vay” là đúng quy định pháp luật. Nhưng đồng thời, nhiều ngân hàng thương mại còn yêu cầu doanh nghiệp BĐS phải có Giấy phép xây dựng mà yêu cầu phải có Giấy phép xây dựng là “giấy phép con” làm khó cho doanh nghiệp BĐS và không nằm trong điều kiện để được vay vốn tín dụng.

Thứ hai, thực hiện “lộ trình” hạn chế dần nguồn vốn tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như chứng khoán, BĐS, nên Thông tư 08/2020/TT-NHNN quy định các tổ chức tín dụng chỉ được sử dụng tối đa nguồn vốn huy động ngắn hạn, tiết kiệm để cho vay trung dài hạn theo tỷ lệ như sau: “Từ ngày 01/10/2022 đến ngày 30/09/2023: 34%; Từ ngày 01/10/2023: 30%”, dẫn đến hệ quả là các tổ chức tín dụng càng bị giảm nguồn vốn tín dụng cho vay trung dài hạn, cần được xem xét kéo giãn thêm “lộ trình” này.

Thứ ba, việc quy định tổ chức tín dụng không được mua trái phiếu doanh nghiệp trong trường hợp như Trái phiếu doanh nghiệp phát hành, trong đó có mục đích để cơ cấu lại các khoản nợ của chính doanh nghiệp phát hành, trong lúc Nghị định 65/2022/NĐ-CP cho phép doanh nghiệp được phát hành trái phiếu có mục đích để cơ cấu lại các khoản nợ của chính doanh nghiệp phát hành.

Ngoài ra, đề nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét áp dụng tương tự các giải pháp rất thiết thực và hiệu quả của Thông tư 14/2021/TT-NHNN nhằm hỗ trợ khách hàng chịu ảnh hưởng bởi dịch Covid-19, để áp dụng cho các doanh nghiệp BĐS năm 2023. Cũng như đề nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét ban hành Thông tư mới  tương tự Thông tư 14/2021/TT-NHNN cho phép doanh nghiệp BĐS được tái cơ cấu khoản nợ vay tín dụng đến hạn trong thời hạn từ 12 - 24 tháng, giữ nguyên nhóm nợ và được vay vốn tín dụng mới có tài sản bảo đảm và đề nghị sửa đổi, bổ sung một số Thông tư của Ngân hàng Nhà nước.