Khả năng chi trả cho nhà ở của người Việt và vai trò quan trọng của các chính sách

Ở các đô thị lớn tại Việt Nam như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, khả năng chi trả cho nhà ở, dù là thuê hay mua, là một thách thức lớn, đòi hòi sự can thiệp của Chính phủ ở nhiều khía cạnh. 

Khả năng sở hữu nhà tại các đô thị lớn 

Tỷ lệ đô thị hóa của Việt Nam hiện ở mức 28%, vẽ nên bức tranh sống động về sự dịch chuyển đang diễn ra tại các thành phố lớn và những tỉnh, thành lân cận. Sự chuyển đổi này thúc đẩy nhu cầu về nhà ở, đặc biệt là ở các thành phố như TP. Hồ Chí Minh, Đà Nẵng và Hà Nội. Tuy nhiên, sự gia tăng nhu cầu này thường xung đột với thực tế về khả năng chi trả, tạo ra bức tranh nhà ở phức tạp.

Cụ thể, nhà ở giá phải chăng (affordable housing) được định nghĩa là dòng sản phẩm bất động sản (BĐS) nhà ở có giá cả vừa phải, đủ để người dân chi trả bằng thu nhập và năng lực tài chính của họ. Trong bối cảnh thị trường hiện nay, các sản phẩm nhà ở vừa túi tiền trên thị trường có thể kể đến là căn hộ hạng C, đất nền bình dân hay thậm chí là nhà ở công nhân gần các khu công nghiệp.

Báo cáo thị trường của Savills Việt Nam trong những năm gần đây cho thấy, nguồn cung giá cả phải chăng tiếp tục khan hiếm, mặc dù sức hấp dẫn và sức hút mạnh mẽ. Trong 6 tháng đầu năm 2023, căn hộ hạng C chiếm 62% thị phần tiêu thụ tại TP. Hồ Chí Minh, với 42% nguồn cung. Dự kiến trong những tháng cuối năm, lượng căn hộ hạng C mới cung cấp cho thị trường TP. Hồ Chí Minh khoảng 3.295 căn, tương đương 39% tổng nguồn cung. 

Mặt khác, báo cáo về Chỉ số về Khả năng chi trả nhà ở tại châu Á Thái Bình Dương 2023 của Viện Đất đai đô thị (ULI), TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội là 2 thành phố có giá nhà ở mức độ trung bình trong khu vực nhưng lại chênh lệch khá lớn so với thu nhập của người dân.

Việc sở hữu một ngôi nhà của người Việt tại các đô thị lớn có vai trò quan trọng của chính sách và các giải pháp khác nhau để giải quyết bài toán nhà ở.

Cụ thể, đối với TP. Hồ Chí Minh, trung tâm kinh tế của Việt Nam, nổi bật với giá nhà trung bình là 296.000 USD (hơn 7 tỷ VNĐ), thu nhập trung bình của một hộ gia đình ở mức 9.120 USD/năm. Theo tính toán của ULI, chỉ số chênh lệch giữa giá nhà và thu nhập tại TP. Hồ Chí Minh đang ở mức 32,5, cao thứ 2 trong khu vực chỉ sau Thâm Quyến (35,0), thậm chí cao hơn Bắc Kinh (29,3), Thượng Hải (24,1) và Hong Kong (Trung Quốc) (26,5).

Trong khi đó, chỉ số này ở Hà Nội là 18,3 với mức thu nhập trung bình năm của hộ gia đình là 9.967 USD, cao hơn Seoul (17,3), Tokyo (16,1), nhà ở thương mại Singapore (13,7).

Đối với thị trường nhà ở cho thuê, giá thuê trung bình hàng tháng trên mỗi căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh là 592 USD, tương đương khoảng  14 triệu đồng. Đây là thị trường chủ yếu phù hợp với nhóm lao động trẻ có thu nhập cao hoặc nhóm người nước ngoài làm việc tại Việt Nam. 

Theo đánh giá của các chuyên gia Savills, giá thuê nhà chỉ được xem ở mức phải chăng khi chi phí dành cho nhà ở chiếm khoảng 30% tổng thu nhập hàng tháng của mỗi người. Trong khi lợi nhuận cho thuê đối với các sản phẩm nhà ở giá rẻ như nhà ở công nhân tương đối thấp thì nhu cầu và công suất sử dụng lại cao. 

Theo một nghiên cứu của Savills Việt Nam về nhà ở công nhân, tại Hải Phòng, giá thuê nhà ở công nhân dao động từ 3,2 USD đến 4,2 USD/m2/tháng. Tuy nhiên, tỷ lệ lấp đầy cao ở mức 95%. Có thể thấy, khi các doanh nghiệp sản xuất và công nghiệp đang tạo ra cơ hội việc làm lớn, có nhiều cơ hội cho các nhà đầu thư tham gia vào phân khúc này theo quy mô lớn để tạo lợi nhuận.

Cơ hội của nhà ở giá phải chăng

Phân tích về khả năng chi trả nhà ở của người dân tại TP. Hồ Chí Minh, theo bà Giang Huỳnh, Phó Giám đốc, Trưởng Bộ phận Nghiên cứu và S22M Savills TP. Hồ Chí Minh, phần lớn người dân chỉ có thể chi trả cho phân khúc nhà ở vừa túi tiền, căn hộ hạng C. 

“Hiện tại, những căn hộ vừa túi tiền có giá 2 - 4 tỷ có nguồn cung khá thấp, phù hợp với khả năng chi trả của người dân tại TP. Hồ Chí Minh. Trước đây, dòng sản phẩm 2 - 4 tỷ đồng chiếm tỷ lệ khoảng 60% trong nguồn cung của thị trường nhưng đến năm 2023 chỉ chiếm khoảng 25”, bà Giang dẫn chứng. 

Cũng theo bà Giang, chính sách hỗ trợ của Nhà nước là mấu chốt trong việc thiết lập khả năng chi trả cho người dân trong vấn đề nhà ở. Kinh nghiệm thực tiễn của nhiều quốc gia khác nhau cho thấy những tác động tích cực của các giải pháp nhà ở đối với phát triển kinh tế - xã hội. 

Không giống như nhà ở xã hội với các yêu cầu quy hoạch nghiêm ngặt và giới hạn lợi nhuận là 10%, các nhà phát triển khu vực tư nhân vẫn có khả năng xây dựng nhà ở giá rẻ để sinh lời. Trung Quốc và Ấn Độ có thị trường nhà ở giá rẻ và công nhân phát triển mạnh mẽ, sinh lợi cho các nhà đầu tư tư nhân, tuy nhiên, tại Việt Nam, các nhà phát triển đã tìm kiếm ở nơi khác và vẫn chưa khai thác được các nguồn doanh thu này.

Tại Singapore, chương trình của Ủy ban Phát triển Nhà ở (HDB), kết hợp với chính sách vay mới của Quỹ Tiết kiệm Trung ương, đã thành công nâng tỷ lệ sở hữu nhà ấn tượng xấp xỉ 90%. Ví dụ này nhấn mạnh tiềm năng của các chính sách chiến lược của Chính phủ trong việc thúc đẩy khả năng tiếp cận nhà ở.

Bà Giang Huỳnh cho rằng, nếu có thể tạo ra môi trường thuận lợi hỗ trợ cả nhà đầu tư và người mua, Việt Nam có thể hướng tới một thị trường nhà ở giá cả phải chăng và dễ tiếp cận hơn. ”Việc Chính phủ xem xét các loại thuế để hạn chế mua đầu cơ và tăng quỹ đất phát triển nhà ở giá rẻ, thể hiện cam kết thúc đẩy thị trường nhà ở ổn định và bền vững, mang lại lợi ích cho những người mua nhà tiềm năng. Việc tích hợp các cơ chế tài chính sáng tạo và xây dựng các chính sách nhà ở bền vững có khả năng biến khả năng đạt được nhà ở thành hiện thực đối với toàn bộ dân số”.

Riêng đối với phân khúc nhà ở xã hội, bà Giang Huỳnh cho rằng, đây là vấn đề cần ưu tiên bởi giúp giải quyết nhà ở cho người có thu nhập thấp, kích thích phần nào kinh tế - xã hội, tăng tốc độ giãn dân, mở rộng đô thị ra các khu vực ngoại thành, tăng tính bền vững trong quy hoạch đô thị. 

“Khó khăn lớn nhất lúc này là quỹ đất dành cho nhà ở xã hội. Thứ hai là vấn đề nguồn vốn, hiện tại đang dựa vào nguồn vốn công là chính, cần thêm sự hỗ trợ của khu vực tư nhân. Cần có những chính sách hiệu quả về thủ tục pháp lý dành riêng và đơn giản hóa cho các doanh nghiệp tham gia vào lĩnh vực này”, bà Giang Huỳnh nói.