Luật Nhà ở 2023: Nhiều điểm mới đáng chú ý

Luật Nhà ở mới được đánh giá  phù hợp thực tiễn, bảo đảm được tính đồng bộ, thống nhất của các quy định pháp luật và có thể nhận xét là có chất lượng tốt nhất trong hơn 30 năm qua, kể từ Pháp lệnh Nhà ở 1991, Luật Nhà ở 2005 và Luật Nhà ở 2014.

Không quy định “sở hữu nhà chung cư có thời hạn”

Luật Nhà ở 2023 quy định trường hợp “chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải là doanh nghiệp kinh doanh BĐS” và “được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại khi nhà đầu tư có quyền sử dụng đất thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với loại đất được thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với loại đất được thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại theo quy định của Luật Đất đai”. Quy định này đã dẫn chiếu theo Luật Đất đai là rất chính xác, bảo đảm được tính đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật và khắc phục được “bất cập” trong Luật Nhà ở 2014 khi quy định chỉ định chủ đầu tư và hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại đã “vênh” với các quy định của Luật Đất đai 2013.

Luật Nhà ở 2023 được Quốc hội chính thức thông qua vào sáng 27/11/2023.

Đối với việc phát triển nhà chung cư mini, Luật Nhà ở 2023 quy định rất chặt chẽ để đảm bảo năng lực của nhà đầu tư là cá nhân phải đủ điều kiện đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng và quy định khác của pháp luật có liên quan đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở. Đồng thời, phải chấp hành các quy định khác của pháp luật như phòng cháy chữa cháy, Luật kinh doanh BĐS…

Cùng với đó, Luật Nhà ở năm 2023 không quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn mà chỉ quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư phải đáp ứng đúng tâm tư nguyện vọng và nhu cầu của các chủ sở hữu nhà chung cư.

Đối với yêu cầu về quy hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư quy định căn cứ danh mục, địa điểm có nhà chung cư thuộc trường hợp phải phá dỡ để xây dựng lại theo quy định của Luật này, UBND cấp tỉnh quyết định giải pháp quy hoạch xây dựng lại cả khu chung cư hoặc giải pháp quy gom để thực hiện xây dựng lại một số nhà chung cư trên cùng địa bàn cấp xã, cấp huyện hoặc cấp huyện lân cận nhằm bảo đảm hiệu quả kinh tế - xã hội, môi trường, gắn với cải tạo, chỉnh trang đô thị.

Quy định đồng bộ các chính sách về nhà ở xã hội

Luật Nhà ở 2023 đã quy định đồng bộ các cơ chế chính sách để phát triển nhà ở xã hội, trước hết là nhằm thực hiện “Chương trình phát triển tối thiểu 1 triệu căn nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021-2030” với một số chính sách nổi bật như:

Quy định hỗ trợ cho vay vốn ưu đãi của Nhà nước thông qua Ngân hàng Chính sách xã hội, tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định để đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội mua, thuê mua nhà ở xã hội hoặc tự xây dựng hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở hoặc để mua, thuê mua nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân cho phép các tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định được thực hiện cho vay ưu đãi đối với các đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội, mua, thuê mua nhà ở xã hội. Điều này đã khắc phục được “bất cập” Luật Nhà ở 2014 trước đây khi không cho phép các tổ chức tín dụng này cho vay để mua, thuê mua nhà ở xã hội.

Đối với điều kiện được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội, đã bãi bỏ điều kiện cư trú, hoặc giao cho Chính phủ quy định điều kiện về thu nhập đối với đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội, hoặc quy định đối tượng thuê nhà ở xã hội thì không phải đáp ứng điều kiện về nhà ở và thu nhập được cho là hợp lý, để phù hợp với thực tế dịch chuyển lao động và thu hút lao động có trình độ, tay nghề cao giữa các vùng miền, địa phương và để phù hợp với tình hình thực tiễn trong từng thời kỳ.

Mặt khác, Luật Nhà ở 2023 quy định, tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III, căn cứ quy định của Chính phủ, UBND cấp tỉnh quyết định việc chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội hoặc bố trí quỹ đất nhà ở xã hội đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật ở vị trí khác ngoài phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại tại đô thị đó hoặc đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội.

Đối với chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội không phải bằng vốn ngân sách Nhà nước, sẽ được hưởng các ưu đãi, như sẽ được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất của dự án; được ưu đãi thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về thuế; được hưởng lợi nhuận định mức tối đa 10% tổng chi phí đầu tư xây dựng đối với phần diện tích xây dựng nhà ở xã hội; được dành tỷ lệ tối đa 20% tổng diện tích đất ở trong phạm vi dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại. 

Trường hợp phương án quy hoạch chi tiết của dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt không bố trí quỹ đất riêng để xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại trong phạm vi dự án thì chủ đầu tư dự án được dành tỷ lệ tối đa 20% tổng diện tích sàn nhà ở của dự án để kinh doanh dịch vụ, thương mại. 

Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được hạch toán riêng, không được tính chi phí đầu tư xây dựng phần diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại này vào giá thành nhà ở xã hội và được hưởng toàn bộ lợi nhuận đối với phần diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại này; được vay vốn với lãi suất ưu đãi; trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê thì được vay vốn với lãi suất thấp hơn và thời gian vay dài hơn so với trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để bán, cho thuê mua theo quy định của Thủ tướng Chính phủ trong từng thời kỳ; được UBND cấp tỉnh hỗ trợ thực hiện đấu nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật của dự án với hệ thống hạ tầng kỹ thuật của khu vực, bảo đảm đồng bộ hạ tầng xã hội trong và ngoài phạm vi dự án là cần thiết, hợp tình hợp lý, đáp ứng được một phần nguyện vọng của chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, tạo điều kiện để thu hút các doanh nghiệp, nhà đầu tư tham gia phát triển nhà ở xã hội nhằm thực hiện Chương trình phát triển tối thiểu 1 triệu căn nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021-2030.

Đối với phát triển nhà lưu trú công nhân, phát triển nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, Luật Nhà ở 2023 quy định, bổ sung các cơ chế, chính sách rất quan trọng và thiết thực để giải quyết nhu cầu nhà ở xã hội cho công nhân, người lao động, cán bộ, viên chức, sĩ quan, hạ sĩ quan, công nhân viên của lực lượng vũ trang.