Nghị quyết thí điểm cơ chế, chính sách đặc thù: TP. Hồ Chí Minh được xây dựng và ban hành hệ số điều chỉnh giá đất phù hợp với thực tiễn

Kỳ vọng Nghị quyết sớm đi vào cuộc sống

Trong văn bản gửi Uỷ ban Thường vụ Quốc hội và UBND TP. Hồ Chí Minh, Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) đánh giá cao khi ngay từ tháng 6/2023, UBND TP. Hồ Chí Minh đã ban hành “Kế hoạch triển khai chuẩn bị thực hiện thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển TP. Hồ Chí Minh” và đã thành lập ”Tổ công tác triển khai chuẩn bị thực hiện thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển TP. Hồ Chí Minh” do ông Phan Văn Mãi, Chủ tịch UBND thành phố làm Tổ trưởng.

Với tinh thần rất khẩn trương và quyết liệt này, Hiệp hội và cộng đồng doanh nghiệp bất động sản (BĐS) kỳ vọng Nghị quyết về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển TP. Hồ Chí Minh sẽ sớm đi vào cuộc sống, tạo được sự chuyển biến thực chất về mọi mặt cho thành phố.

Nghị quyết thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển TP. Hồ Chí Minh sẽ có hiệu lực từ ngày 01/08/2023. Trong đó, Nghị quyết sẽ cho phép TP. Hồ Chí Minh được xây dựng và ban hành hệ số điều chỉnh giá đất phù hợp với thực tiễn.

Nghị quyết cho phép thành phố được xây dựng và ban hành hệ số điều chỉnh giá đất phù hợp với tình hình thực tiễn để áp dụng tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với tất cả các khu đất, thửa đất (không phân biệt giá trị tính theo bảng giá đất) trong trường hợp Bảng giá đất đã thu thập thông tin thị trường và xây dựng đến từng thửa đất để áp dụng cho trường hợp Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích vượt hạn mức của hộ gia đình, cá nhân; hoặc trường hợp Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm đối với tổ chức, cá nhân trừ trường hợp sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại.

Một số quy định chưa đảm bảo tính đồng bộ

Tại thời điểm hiện nay, Hiệp hội nhận thấy, do một số quy định pháp luật hiện hành chưa bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất nên Bảng giá đất của TP. Hồ Chí Minh chưa thu thập được thông tin thị trường đầy đủ, chính xác, cập nhật theo thời gian thực, chưa xây dựng được giá đất đến từng thửa đất nên rất khó đáp ứng yêu cầu “Bảng giá đất đã thu thập thông tin thị trường và xây dựng đến từng thửa đất” của Nghị quyết  để thành phố xây dựng và ban hành hệ số điều chỉnh giá đất phù hợp với tình hình thực tiễn để áp dụng tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với tất cả các khu đất, thửa đất.

Mặt khác, phạm vi áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với tất cả các khu đất, thửa đất của Nghị quyết đã loại trừ trường hợp sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, nên trong quá trình góp ý xây dựng Đề án Luật Đất đai (sửa đổi), Hiệp hội đề nghị UBND thành phố tiếp tục đề xuất các cơ quan có thẩm quyền xem xét cho phép thành phố được xây dựng và ban hành hệ số điều chỉnh giá đất phù hợp với tình hình thực tiễn của thành phố để áp dụng tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với tất cả các khu đất, thửa đất (không phân biệt giá trị tính theo bảng giá đất).

Tại Báo cáo số 477/BC-UBND ngày 17/02/2022, UBND TP. Hồ Chí Minh đã “công thức hóa” việc tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với tất cả các dự án có sử dụng đất, vừa đảm bảo không làm thất thu ngân sách Nhà nước, không làm thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai, vừa tránh được “rủi ro pháp lý” trong thi hành công vụ cho cán bộ, công chức và người liên quan.

Ngoài ra, HoREA kiến nghị Chính phủ và Uỷ ban Thường vụ Quốc hội xem xét cho phép các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương khác cũng được áp dụng một số cơ chế đặc thù của Nghị quyết để giải quyết các vướng mắc tương tự như TP. Hồ Chí Minh, cụ thể:

Đề nghị cho phép các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương khác cũng được thí điểm thực hiện dự án đầu tư theo Hợp đồng BT đảm bảo hiệu quả kinh tế - xã hội, chất lượng công trình dự án, không gây thất thoát ngân sách nhà nước.

Đề nghị cho phép các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương khác cũng được chấp thuận chủ trương đầu tư dự án nhà ở xã hội đối với trường hợp quy hoạch chi tiết, quy hoạch phân khu chưa phù hợp quy hoạch chung thì cho phép thực hiện việc chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy hoạch chung và chỉ tiêu về hệ số sử dụng đất hoặc mật độ xây dựng theo quy định của pháp luật về nhà ở xã hội.

Cho phép sử dụng “đất để phát triển nhà ở xã hội” bao gồm các trường hợp theo quy định của Luật Nhà ở hiện hành hoặc “đất có quyền sử dụng hợp pháp” phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật và cho phép phê duyệt quy hoạch, bố trí quỹ đất nhà ở xã hội ở vị trí khác tương đương về quy mô, ngoài phạm vi dự án nhà ở thương mại.

Chủ đầu tư có trách nhiệm tổ chức đầu tư xây dựng nhà ở xã hội tại vị trí được quy hoạch hoán đổi và hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với quỹ đất được hoán đổi trong dự án nhà ở thương mại, để giải quyết các vướng mắc của các dự án nhà ở xã hội tại địa phương.