Nhìn lại thị trường bất động sản 10 tháng năm 2023 và một số giải pháp tháo gỡ khó khăn

“Vùng đáy” của thị trường BĐS

Theo báo cáo nhận định của Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh (HoREA), trong 10 tháng năm 2023, thị trường BĐS bước vào giai đoạn khó khăn, giai đoạn này được xem là “vùng đáy” của thị trường.

Tuy nhiên, về tổng thể thì thị trường BĐS hiện nay vẫn còn rất khó khăn, nhưng mức độ khó khăn có xu thế giảm dần theo thời gian, tháng sau tốt hơn tháng trước, quý sau tốt hơn quý trước, thể hiện rất rõ nét tại TP. Hồ Chí Minh. Cụ thể, quý I/2023 tăng trưởng âm -16,2%; 6 tháng đầu năm 2023 tăng trưởng âm -11,58% nhưng  giảm 4,62% so với quý I/2023; đến cuối quý III/2023, tuy vẫn còn tăng trưởng âm -8,71% nhưng đã giảm thêm 2,87% so với 6 tháng đầu năm và sau 9 tháng thì mức độ khó khăn của thị trường BĐS đã giảm 42,3% so với quý I/2023.

Cũng trong 9 tháng năm 2023, nguồn cung nhà ở tại TP. Hồ Chí Minh có 13 dự án nhà ở thương mại đủ điều kiện để huy động vốn với 15.020 căn (tăng 1,37 lần so với cùng kỳ năm 2022, nhưng doanh thu huy động giảm 4,7%) và vẫn tiếp tục tình trạng không có nhà ở thuộc phân khúc bình dân giá vừa túi tiền, cũng không có thêm nhà ở xã hội.

Đối với thị trường BĐS cho thuê bao gồm nhà ở cho thuê, văn phòng cho thuê, mặt bằng cho thuê kinh doanh thương mại, dịch vụ vẫn còn rất khó khăn. Trong bức tranh còn tối màu của thị trường BĐS thì vẫn có “điểm sáng” là thị trường BĐS công nghiệp. 

BĐS trong 10 tháng năm 2023 được nhận định rơi vào “vùng đáy” của thị trường.

Nhiều chính sách tháo gỡ khó khăn 

Nhằm tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững, Thủ tướng Chính phủ đã chủ trì hai hội nghị chuyên đề về BĐS và NƠXH; ban hành 12 văn bản quy phạm pháp luật, chỉ đạo điều hành cũng như các công điện trong việc thực hiện quản lý, sử dụng đất, giao đất, định giá đất; Giải pháp tăng cường khả năng tiếp cận vốn tín dụng, tháo gỡ khó khăn cho hoạt động sản xuất kinh doanh; đặc biệt Công điện “Tiếp tục thực hiện quyết liệt các giải pháp phát triển thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội” (các Nghị định số như: 08/2023/NĐ-CP, 10/2023/NĐ-CP, 35/2023/NĐ-CP; Nghị quyết số 33/NQ-CP) để tìm giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững. Đặc biệt, Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Đề án đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ NƠXH cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030.

Về phía Ngân hàng Nhà nước, trong 10 tháng năm 2023 đã tổ chức 02 hội nghị về tín dụng đối với BĐS và NƠXH. Triển khai Chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng để phục vụ Chương trình phát triển 01 triệu căn nhà ở xã hội, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trong giai đoạn 2021-2030 với lãi suất thấp hơn 1,5-2% so với lãi suất thương mại.

Ban hành Thông tư 02/2023/TT-NHNN “Quy định về việc tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài cơ cấu lại thời hạn trả nợ và giữ nguyên nhóm nợ nhằm hỗ trợ khách hàng gặp khó khăn”;  Thông tư  10/2023/TT-NHNN ngưng hiệu lực thi hành một số nội dung của Thông tư số 39/2016/TT-NHNN về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đối với khách hàng.

Đối với Bộ Xây dựng, đã trình Chính phủ ban hành Nghị định 35/2023/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng. Bộ chủ động phối hợp cùng các bộ, ngành, địa phương và trực tiếp với nhiều doanh nghiệp tháo gỡ những vướng mắc, khó khăn của một số dự án BĐS, nhà ở thương mại.

Cụ thể, phối hợp với UBND TP. Hồ Chí Minh tháo gỡ được 30% trong tổng số 148 dự án bị “vướng mắc pháp lý”, tạo điều kiện cho doanh nghiệp được huy động vốn 50% sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai, hoặc được chấp thuận chủ trương đầu tư, hoặc được phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500, hoặc được xác định giá đất tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của dự án và cấp “sổ hồng” cho hơn 10.000 căn hộ cho người mua nhà… 

HoREA kiến nghị một số giải pháp về tín dụng

Trong Văn bản số 162 gửi Chính phủ,  HoREA đề xuất giải pháp về tín dụng để thực hiện đúng tinh thần theo Công điện số 990/CĐ-TTg và Công điện 993/CĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ như:

Đối với các dự án đã “Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư”, Hiệp hội đề nghị ngân hàng thương mại có thể cho chủ đầu tư được vay tín dụng “để bù đắp tài chính” với khoản vay không vượt quá 30% tổng mức đầu tư của dự án.

Với dự án đã có “Giấy phép xây dựng” và đã khởi công xây dựng, Hiệp hội đề nghị ngân hàng thương mại có thể xem xét cho chủ đầu tư được vay tín dụng “để thanh toán, chi trả chi phí thực hiện dự án hoạt động kinh doanh” với khoản vay không vượt quá 50% tổng mức đầu tư của dự án.

Đồng thời, HoREA cũng đề xuất ngân hàng thương mại không yêu cầu chủ đầu tư phải cung cấp Văn bản thẩm định “thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở” hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của dự án, trừ trường hợp chủ đầu tư tự mình cung cấp để chứng minh năng lực.

Mặt khác, theo HoREA, Công điện số 993/CĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ yêu cầu Ngân hàng Nhà nước “chỉ đạo các ngân hàng thương mại tiếp tục thúc đẩy việc cho vay tín dụng với lĩnh vực BĐS; Có giải pháp phù hợp tiết giảm chi phí để giảm mặt bằng lãi suất; Tiếp tục rà soát cắt giảm hơn nữa các thủ tục hành chính không phù hợp gây phiền hà, tốn kém để doanh nghiệp, dự án BĐS và người mua nhà tiếp cận được nguồn vốn tín dụng thuận lợi hơn có chính sách khuyến mại tín dụng đặc biệt dành cho các dự án BĐS khả thi, tiến độ triển khai nhanh, tạo động lực cho tăng trưởng và thúc đẩy thị trường BĐS”.

Tuy nhiên, theo Hiệp hội, giải pháp để “các ngân hàng thương mại tiếp tục thúc đẩy việc cho vay tín dụng với lĩnh vực BĐS” lại là ”giải pháp phi tín dụng”, phụ thuộc vào việc các cơ quan có thẩm quyền từ Trung ương đến địa phương khẩn trương tháo gỡ “vướng mắc pháp lý” cho các dự án BĐS, để vừa có đủ điều kiện vay tín dụng (dự án BĐS có đủ pháp lý trở thành tài sản bảo đảm cho các khoản vay tín dụng), vừa tạo điều kiện cho chủ đầu tư triển khai thực hiện dự án.

Cùng với đó, HoREA đề nghị “mở rộng hơn” các đối tượng được vay gói tín dụng 120.000 tỷ đồng (bao gồm chủ đầu tư và người mua nhà thuộc các dự án nhà ở thương mại có giá bán không vượt quá 3 tỷ đồng/căn và có ưu tiên cho người mua căn nhà đầu tiên).

Kiến nghị Bộ Xây dựng tiếp tục phối hợp với Ngân hàng Nhà nước, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Tài chính để xây dựng gói tín dụng ưu đãi nhà ở xã hội 110.000 tỷ đồng để thực hiện Luật Nhà ở dự kiến được Quốc hội thông qua tại Kỳ họp thứ 6 và để thực hiện Chương trình phát triển tối thiểu 1 triệu căn nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021-2030.

Các biện pháp quyết liệt trên đây của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ bước đầu đã thúc đẩy, tạo được sự chuyển biến rất tích cực có tính lan tỏa từ các bộ, ngành đến các địa phương, đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức Nhà nước và truyền cảm hứng cho cộng đồng doanh nghiệp, người dân, nhà đầu tư để vượt qua khó khăn, nâng đỡ niềm tin thị trường.