Thị trường BĐS TP. Hồ Chí Minh: Tín hiệu phát triển tích cực bên cạnh khó khăn về hạn chế tín dụng

Thị trường bán lẻ: Nguồn cung có xu hướng dịch chuyển ngoài trung tâm

Theo báo cáo nghiên cứu thị trường BĐS tại TP. Hồ Chí Minh của Savills, trong quý III, doanh thu bán lẻ hàng hóa và dịch vụ tăng 26% theo năm và 21% cùng kì 9 tháng năm 2021 (số liệu trích dẫn của Cục Thống kê TP. Hồ Chí Minh). Trong đó, 44% diện tích được lấp đầy đến từ các thương hiệu Hàn Quốc và Nhật Bản, tập trung vào lĩnh vực F&B và gia dụng. 

Việc Ngân hàng Nhà nước “siết” tín dụng vào lĩnh vực BĐS để ưu tiên cho các ngành sản xuất làm cho thanh khoản các phân khúc BĐS tiếp tục gặp khó khăn trong thời gian tới.

Tuy nhiên, nguồn cung có xu hướng dịch chuyển ra ngoài trung tâm. Dự báo đến năm 2025 sẽ có thêm 398.000 m2 nguồn cung từ 27 dự án, nằm tập trung tại những quận có mật độ dân số cao như quận 8 và quận Gò Vấp. 

Tỷ lệ lấp đầy đạt 92%, ổn định theo quý nhưng giảm -2% theo năm, chủ yếu đến từ các vị trí ngoài trung tâm. Giá thuê tầng trệt tăng 1% theo quý và 6% theo năm. Nhiều trung tâm bách hóa hoạt động lâu năm như Diamond Plaza, Hùng Vương Plaza đang được cải tạo với thiết kế hiện đại để phục vụ khách thuê và người tiêu dùng. Trong khi đó, một số trung tâm mua sắm lớn khác cũng đang có kế hoạch cải tạo lại.  

Nhận định về thị trường bán lẻ TP. Hồ Chí Minh, bà Cao Thị Thanh Hương,  Quản lý bộ phận Nghiên cứu thị trường, Savills TP.HCM, nhận xét: “Rủi ro lạm phát và gia tăng chi phí sinh hoạt đã thắt chặt chi tiêu nhu yếu phẩm và các dịch vụ vui chơi giải trí của người tiêu dùng. Tuy nhiên, sự phát triển của các khu đô thị mới và cơ sở hạ tầng sẽ vẫn tác động tích cực lên đầu tư cũng như nguồn cầu”.

Thị trường văn phòng: Công suất thuê tăng 2% theo quý đạt mức tăng 93%

Theo đó, nguồn cung đạt 2,5 triệu m2, tăng 1% theo quý và 3% theo năm. Nguồn cung mới là 17.200 m2 đến từ sáu tòa nhà hạng C và một tòa nhà hạng B. Dự kiến 2025, nguồn cung sẽ gia tăng 510.000m2 từ 23 dự án mới. 

Đối với công suất thuê cũng ghi nhận mức tăng 2% theo quý và đạt mức thuê 93%. Lượng tiêu thụ đạt 161.300, tăng 56% theo năm, giá thuê tăng 1% theo quý, đạt 728.000 VNĐ/m2/tháng. 

Cũng theo khảo sát của Savills, trong 9 tháng 2022, các doanh nghiệp có nhu cầu mở văn phòng mới chiếm 59% diện tích thuê. Luợng tiêu thụ trong 9 tháng đạt 161.300 m2, tăng 56% theo năm.  

Quận 7 và quận Bình Thạnh là khu vực được các doanh nghiệp lựa chọn để mở rộng văn phòng nhờ vị trí gần trung tâm, diện tích thuê lớn và giá cả cạnh tranh.  

Thị trường khách sạn: Đón 1,6 triệu lượt khách đạt mức tăng 240% theo quý

Đối với thị trường khách sạn, nguồn cung ghi nhận mức tăng 2% theo quý và 49% theo năm với 15.500 phòng từ 110 dự án. Tỷ lệ lấp đầy trung bình là 58%, tăng 19% theo quý. Giá phòng bình quân đạt 1,7 triệu VNĐ/phòng/đêm, tăng 22% theo quý và 50% theo năm. TP. Hồ Chí Minh vẫn là điểm đến phổ biến nhất với 10 triệu lượt khách nội địa, tăng 69% theo quý, và chiếm 45% lượng khách cả nước. 

Cũng trong quý III/2022, TP. Hồ Chí Minh đón lượng khách nước ngoài đạt mức 1,6 triệu, tăng 240% theo quý. Doanh thu từ các ngành dịch vụ và ăn uống đạt 24 nghìn tỷ đồng.

Dự kiến trong quý IV/2022, TP. Hồ Chí Minh sẽ kỳ vọng đón thêm 20 triệu lượt khách, bao gồm 2 triệu khách quốc tế nhờ Triển lãm Du lịch Quốc tế TP. Hồ Chí Minh 2022 và nguồn khách MICE (MICE - là loại hình du lịch tập trung vào việc lập kế hoạch và đặt phòng của các nhóm cho các sự kiện lớn, hội nghị hoặc hội thảo).

Thị trường căn hộ dịch vụ: Nguồn cung giảm 4% theo quý

Thị trường căn hộ dịch vụ đã ghi nhận nguồn cung giảm 2% theo quý và 4% theo năm, còn 6.071 căn từ 102 dự án. Dự kiến đến năm 2025, sẽ đón nhận 840 căn từ 10 dự án.

Nhờ nguồn cầu từ khách thuê dài hạn phục hồi, chủ yếu là các chuyên gia từ Nhật Bản, Hàn Quốc và Đài Loan (Trung Quốc), thị trường ghi nhận tiêu thụ tích cực với 813 căn. Công suất thuê đạt 78%, nhiều nhất ở hạng B, chủ yếu do sự trở lại của các chuyên gia nước ngoài. Giá thuê trung bình là  521.000 VNĐ/m2/tháng. 

Sự trở lại của khách quốc tế đã giúp thị trường dần phục hồi về mức trước đại dịch. Bà Cao Thị Thanh Hương, Quản lý Nghiên cứu Thị trường Savills TP. Hồ Chí Minh, nhận định, lượng tiêu thụ là tích cực và nguồn cung mới từ căn hộ dịch vụ sẽ là dấu hiệu tích cực để tăng lợi thế cạnh tranh đối với khách sạn và chung cư cho thuê.  

Thị trường căn hộ: Nguồn cung giảm 51% theo quý

Liên quan đến thị trường căn hộ, báo cáo của Savills chỉ ra nguồn cung sơ cấp giảm còn 6.600 căn, giảm -51% theo quý nhưng tăng 120% theo năm. Trong đó, TP. Thủ Đức và quận 1 lần lượt là những khu vực có nguồn cung lớn nhất. Hàng tồn kho chiếm khoảng 66% nguồn cung sơ cấp với 4.400 căn, lớn nhất kể từ năm 2019. Trong quý 4/2022, dự kiến nguồn cung gia tăng 4.220 căn, đến từ 18 dự án hiện hữu và 4 dự án mới. 

 Dự báo đến năm 2025, sẽ có thêm 133.400 căn, tuy nhiên, con số này chỉ đủ đáp ứng 52% nhu cầu dự kiến. Nhu cầu của căn hộ thứ cấp gia tăng, tuy nhiên, người mua vẫn gặp nhiều khó khăn vì phải trả toàn bộ giá trị căn hộ. Khi so sánh giá thành giữa căn hộ sơ cấp với căn hộ thứ cấp, giá chênh lệch của các căn hạng B và hạng C lần lượt là 35% và 60%. 

Thị trường biệt thự/nhà phố: Ghi nhận lượng giao dịch đạt 390 căn, tăng 4% theo quý

Cụ thể, nguồn cung sơ cấp nhà ở xây sẵn tăng lên khoảng 800 căn, trong đó nguồn cung mới chiếm 75% và với hơn 68% đến từ TP. Thủ Đức. Nguồn cung đất nền tăng lên hơn 270 nền, với hơn nửa đến từ một dự án ở Nhà Bè. 

Lượng giao dịch đạt gần 390 căn, tăng 4% theo quý và năm.

Dự kiến trong quý IV/2022, sẽ có hơn 3.600 căn/lô đất mở bán. Nguồn cung dự đoán sẽ phân tán trên 13 quận, huyện nhưng tập trung nhiều nhất ở TP. Thủ Đức (41%), huyện Bình Chánh (23%) và quận Bình Tân (10%).  

Liên quan đến việc hạn chế tín dụng vào BĐS, ông Troy Griffiths, Phó Tổng giám đốc Savills Việt Nam, đánh giá, điều này khiến mức thanh khoản thấp ở TP. Hồ Chí Minh. Cụ thể, tính đến ngày 28/9, tăng trưởng tín dụng toàn nền kinh tế đạt gần 11% so với năm 2021. Điều này có nghĩa tăng trưởng tín dụng của 3 tháng cuối năm chỉ còn hơn 3% trong tổng hạn mức tăng trưởng 14% của năm 2022, đây là mức thấp so với các năm trước.

Việc Ngân hàng Nhà nước chủ trương ưu tiên giải ngân tín dụng vào các ngành sản xuất và kinh doanh hơn các lĩnh vực “rủi ro” như BĐS. Do đó, các ngân hàng thương mại sẽ thắt chặt việc xét duyệt hồ sơ của người vay với mục đích mua nhà, dẫn đến khả năng chi trả của người mua bị ảnh hưởng. Việc tín dụng bị kiểm soát cũng ảnh hưởng đến lượng giao dịch BĐS và tính thanh khoản của các phân khúc BĐS trong thời gian tới được dự báo sẽ tiếp tục gặp khó khăn trong quý cuối cùng của năm 2022.